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서울시가 공동주택 리모델링 정책 방향 마련에 들어갔다. 지난 6일 서울시 산하 서울연구원은 ‘아파트 리모델링 수직증축 허용에 대응한 서울시 정책방향’이라는 주제로 연구보고서를 내놨다.
서울연구원 정책연구 내용이 시 정책으로 채택되는 경우가 많다는 측면에서 향후 공동주택 리모델링 정책 방향을 가늠해 볼 수 있는 기회다.
연구원은 이번 연구보고서를 통해 공동주택 리모델링이 활성화되기 위해 해결돼야 할 문제로
△지구단위계획구역 내 용적률 기준
△내진설계 기준 정립
△일조권 규제 재조정
등이 필요하다고 강조했다.
지난 4월 수직증축 리모델링 본격 시행… 사업 활성화 위해 문제점 개선해야
서울연구원의 ‘아파트 리모델링 수직증축 허용에 대응한 서울시 정책방향’ 연구보고서는 수직증축 리모델링이 본격 시행되면서 서울시의 정책방향과 개선점 등을 정립하기 위한 것이다.
수직증축 리모델링 시행으로 사업성이 확보되면서 사업 활성화에 대한 기대감이 커지고 있는 추세지만, 여러 가지 문제점이 부각되면서 이에 대한 해결책도 요구되고 있다.
국토교통부는 지난 4월 ‘주택법’ 하위 규정을 발표하고 공식적으로 수직증축 리모델링 시행에 나섰다.
수직증축 리모델링은 사업 활성화를 통한 노후 공동주택의 주거환경개선을 도모하기 위해 기존 가구수의 15% 이내 증가와 함께 일반분양을 허용한 것이다.
이에 따라 15층 이상은 3개 층, 14층 이하는 2개 층까지 증축을 허용하면서 가구수 증가와 일반분양의 길이 열렸고 가구수 증가 폭이 기존 10%에서 15%까지 늘어났다.
연구보고서는 이와 같은 수직증축 리모델링 시행은 사업 활성화에 유리한 면이 있다고 밝혔다.
이는 가구수 15% 증가를 허용함으로써 공공·주민·업계의 입장에서 모두의 이해관계가 일치하기 때문이다.
우선 공공은 서울시에 더 이상 신규 개발이 가능한 토지가 없는 상황에서 기존 아파트단지에 민간자본을 투입, 주택공급을 할 수 있다.
또 업계는 가구수 15% 증가분을 일반분양함으로써 공사비 충당이 가능해졌다. 아울러 주민들은 일반분양분으로 사업비의 일부를 충당할 수 있게 되면서 분담금 절감을 기대할 수 있게 됐다.
하지만 추가적으로 개선해야 될 문제점 등도 적지 않다고 연구 보고서는 밝혔다.
지구단위계획구역 내 용적률 300%까지 완화시 2014년 기준 리모델링 가능한 곳 최고 3만2천여가구 증가
용적률 상향을 통한 리모델링의 주택공급 가능성이 주목받고 있다. 보고서에는 지구단위 내 공동주택의 용적률을 300%까지 완화하면 리모델링 가구가 올해 기준으로 최고 3만2천여가구 증가하는 것으로 산출됐다.
사업성 향상에 따라 사업 촉진에 나서는 곳이 많아질 것이란 분석이다. 현재까지는 지구단위계획구역 내에서는 250% 용적률이 허용돼 기존 용적률이 250% 안팎인 중층 아파트들은 리모델링이 불가능했다.
하지만 서울연구원이 용적률 300%로 완화 적용해본 결과 리모델링 대상 단지 수와 가구수는 2014년 기준 530개 단지에서 45개 단지가 증가한 575개 단지로 나타났다.
가구수로 따지면 42만4천855가구에서 45만7천527가구로 3만2천672가구가 증가할 전망이다.
또 오는 2024년 기준으로는 915개 단지에서 1천14개 단지로 99개 단지가 증가하게 된다. 가구수는 63만7천674가구에서 69만9천572가구로 6만1천898가구가 증가했다.
문제는 수직증축 허용으로 일반분양 가구수 증가를 허용하더라도 지구단위계획이 수립된 곳에서는 용적률 완화 혜택을 받을 수 없다는 점이다.
지구단위계획구역 내 리모델링의 경우 용적률이 250~300%를 훌쩍 넘어가게 되는데, 용적률제한 때문에 사실상 면적증가 혜택을 받을 수 없게 된다.
이는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 지구단위계획이 수립돼 있는 아파트 단지의 경우 용적률을 별도로 정해 제한하고 있기 때문이다.
또 택지개발지구 내 지구단위계획이 수립된 아파트 단지는 보편적으로 용적률이 250%를 전후해 허용돼있다.
이에 따라 리모델링 관련 일선 업계 및 현장에서는 용적률 300%까지 완화를 요구해왔다.
리모델링 사업을 진행 중인 한 조합 관계자는 “용적률 상한치를 지구단위계획구역과 아닌 곳의 범위를 조정하고, 조례에서 정해서 제시해야 한다”며 “그래야 리모델링 사업을 진행할 수 있는 대상단지가 늘어나고, 리모델링 사업을 추진중인 단지에서도 탄력을 받아 리모델링이 활성화될 것”이라고 밝혔다.
공동주택 62%
내진설계 미비
수직증축 불가능
또다른 걸림돌은 뭔가
지난 4월부터 수직증축 리모델링이 허용된 이후 내진설계 기준에 미달된 공동주택 단지에 대해서는 주택의 장수명화 차원에서 대책마련이 필요하다는 내용이 나와 주목된다.
특히 현행 내진설계기준에 못 미치는 공동주택 단지가 62%에 해당되면서, 재건축을 허용할 필요가 있다는 주장도 제기됐다.
서울연구원은 서울시 내 공동주택 총 3천100개 단지 중 내진설계기준이 없는 곳은 508개 단지, 내진설계기준이 미흡한 곳은 1천407개 단지에 해당된다고 밝혔다.
이는 서울시 내 공동주택 전체 단지의 62%로, 가구수로 집계하면 전체 가구수 126만6천895가구의 71%인 90만194가구에 해당돼 지진 피해가 우려되는 상황이다.
문제는 현행 리모델링 기준에서는 최초 시공 당시의 건축 구조도면을 보유하고 있어야 수직증축 리모델링이 가능하다는 점이다.
여기에 건축 구조도면을 보유하고 있다고 해도 과반수가 현행 내진설계기준에 미달된다는 점도 문제로 꼽히고 있다.
또 건축 구조도면과 다르게 시공된 경우가 있기 때문에 건설업계에서는 추가 공사비 증가에 대한 우려도 하고 있다.
연구원은 건축 구조도면 보유 여부에 대해 60개 단지를 상대로 조사한 결과 85%가 보유하고 있다고 응답했지만 이마저도 불확실하다고 강조했다.
이 가운데 공동주택 건축 도면을 보유하고 있다고 해도 현행 내진설계기준에 미달되는 단지가 61%에 이르고 있어 근본적인 대책마련이 시급한 상황이라고 지적했다.
공동주택 내진설계기준은 지난 1988년에 도입됐으며, 이후 층수와 등급을 세분화해서 층수가 높을수록 높은 등급을 부여하는 방식으로 개선됐다.
1988년에는 지진규모 5.0에 대비할 수 있도록 하고 6층 이상 건물에는 2등급을 부여했다.
이에 반해 2000년에 개정된 내진설계 기준은 5층 이상 공동주택은 1등급, 15층 이상은 특등급으로 상향조정됐다. 2006년에는 기준을 지진규모 5.5~6.5에 대비할 수 있도록 강화했다.
이에 따라 연구원은 내진설계기준이 미달된 공동주택은 건물 구조안전성의 확보가 시급하다는 점을 강조하면서 구조보강이 어렵다면 리모델링 대신 재건축을 허용할 필요가 있다고 밝혔다.
이는 내진설계 보강을 하더라도 구조상 한계가 있고 비용이 많이 들어가기 때문에 건설업계가 리모델링 사업을 적극적으로 추진하지 못하고 있다는 이유에서다.
아울러 리모델링 사업을 추진하는 업체들의 내진설계 보강 기술력이 부족하다면서 최고 40년에 해당되는 재건축연한에 얽매이지 않아야 한다고 지적했다.
일조권 규제로 전체 48% 수직증축 불가
서울연구원 보고서 핫이슈
소규모 공동주택 단지는 일조권 규제로 수직증축 리모델링이 사실상 불가능할 전망이다.
보고서에 따르면 리모델링 수직증축 건축연한에 들어간 서울시 내 공동주택 1천436개 단지 가운데 48%에 해당하는 688개 단지가 일조권 규제로 수직증축이 어려운 것으로 나타났다.
세부적으로 살펴보면 △1개동으로 이뤄진 단지는 그중 96% △2개동으로 이뤄진 단지는 그중 57% △3개동으로 이뤄진 단지는 그중 56% △4개동으로 이뤄진 단지는 그중 33% △5개동으로 이뤄진 단지는 그중 27% △6개동으로 이뤄진 단지는 그중 21%가 각각 수직증축 리모델링 추진이 어려운 것으로 분석됐다.
이에 반해 8개동 이상으로 이뤄진 중규모 이상의 단지만 일조권 규제에 따른 영향을 받지 않는 것으로 조사됐다.
이에 따라 연구원은 수직증축 리모델링 시 일조권 규제에 의한 영향이 클 것으로 내다봤다.
이는 1개동으로 이뤄진 단지는 그중 90%이상이, 3개동 단지는 그중 50% 이상이 리모델링 사업추진이 불가능 한 것으로 분석됐기 때문이다.
이에 반해 4개동 이상으로 이뤄진 아파트 단지는 비교적 일조권 규제에 영향을 받지 않고 수직증축 리모델링을 할 수 있는 것으로 분석됐다.
권영덕 선임연구위원은 “향후 지금까지 수평증축 리모델링 사업을 주도해왔던 1~2개동의 소규모 아파트 단지는 수직증축 리모델링의 사업 추진이 어려울 것”이라며 “반면에 대규모 아파트 단지는 수직증축 리모델링 사업에 유리할 것으로 보인다”고 말했다.
housingherald이혁기 기자 lhg@houzine.com | 
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