내년 바뀌는 부동산제도...가장 큰 이슈는 '대출규제'
잔금대출 DSR 규제 적용, 전세대출 분할상환 유도
통합공공임대주택 다자녀 기준 3→2명 완화
내년부터는 아파트 청약에 당첨돼도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 따라 대출이 일정 수준을 넘으면 잔금대출을 받지 못할 수도 있다.
통합 공공임대주택 다자녀 기준은 3자녀에서 2자녀 이상으로 확대된다.
부동산R114와 관련업계 등에 따르면 내년부터는 차주단위 DSR규제 2·3단계가 조기 도입, 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 차주별 DSR 규제를 적용한다. 내년 7월부터는 총 대출액 한도가 1억원으로 강화된다. 차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다.
다만 강화된 규제는 소급해서 적용되지 않는다. 내년 신규 대출 신청분부터 규제방식이 적용돼 기존의 대출이 회수되지는 않는다. 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 공고일 당시 규정을 적용하기로 했다. 내년 이후 나오는 입주자모집공고 분부터는 잔금대출도 DSR 규제에 포함한다.
△분양주택 중도금대출 △재건축·재개발 주택 이주비 대출 및 추가분담금 중도금대출 △분양오피스텔 중도금대출 △전세자금대출 등 대출은 개인별 DSR 계산 시 예외적으로 제외된다.
제2금융권 DSR 기준도 강화된다. 현행 차주단위 DSR 기준은 은행 40%, 제2금융권 60%이다. 1월부터는 제2금융권 기준이 50%로 강화된다.
주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향조정한다. 지난 6월말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향될 예정이다.
전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 계획이다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 방식으로 촉진할 계획이다. ▷관련기사:[집잇슈]전세대출 분할상환? 차라리 월세전환?(11월3일)
고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택도 변경된다. 현재는 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용했다. 내년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.
수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도세 비과세 혜택도 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 내년부터는 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.
내년 7월부터는 지역가입자의 건강보험료를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외될 예정이다.
예를 들어 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이 경우 올해 기준 건보료는 13만7220원이다. 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 정해져 지역 건보료는 8만8450원으로 36% 줄어든다.
통합 공공임대주택 다자녀 기준이 3자녀에서 2자녀로 바뀐다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택이다. 또 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대주택은 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화되고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하된다.
무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'이 내년부터 3년 동안 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "내년에는 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도가 상당하다"며 "대출규제 강화에 이어 추가 금리인상도 예정돼 있어 한동안 거래절벽이 이어지고, 전세대출 분할상환 촉진으로 월세 수요도 늘어날 것"이라고 전망했다.
최성준 (csj@bizwatch.co.kr)비즈니스워치
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