국토부, "임대차3법이 '전세대란' 우려의 주된 원인"...그럼 새 전세대책은 실효성 있나
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8월 전세대란 '공포설'의 실체
전세대출 한도 확대, 임대인 세제 혜택.. 효과는?
[편집자주]통상적인 '전세대란'은 공급보다 수요가 많아 전셋값이 오르고 세입자가 전셋집을 구하기 힘든 현상이다. 하지만 소득 대비 전셋값이 높아지며 전세대란은 여러 형태로 나타나고 있다. 가장 대표적인 것이 '전세의 월세화'다. 대부분이 전세금을 대출에 의존하는 가운데 금리 인상으로 이자마저 올라서 전세 공급의 문제가 아니라 전세에서조차 밀려나는 주거빈곤 문제가 심화되고 있다. 여기에 2020년 7월 말 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차2법)이 임대료 상승을 규제, 계약갱신청구권이 소멸되는 올 8월 지난 4년치의 전세금 상승분이 한 번에 반영돼 전셋값이 폭등할 것이란 공포설이 세입자들을 두려움에 떨게 하고 있다.
오는 7월 말 시행 2년차를 맞는 '주택임대차보호법 개정안'(임대차2법)의 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 사실상 폐지 수순을 밟는다. 새 정부의 첫 국토교통부 수장을 맡은 원희룡 장관은 지난 6월 29일 관훈클럽 초청 토론회에서 임대차2법에 대해 '폐지 수준의 개정'을 하겠다고 밝히면서 임대차3법이 '전세대란' 우려의 주된 원인이라고 지적했다.
하지만 현재 국회 의석 300석 가운데 172석을 차지하고 있는 더불어민주당이 세입자 보호 약화를 우려하고 있는 데다, 얼마 전 정부가 내놓은 6·21 부동산대책의 '임대차시장 안정방안'의 주요 내용이 임대인 규제 완화 등에 초점을 두고 있어 실효성이 낮다는 전문가들의 지적도 제기되는 상황이다.
임대인 종부세 혜택 확대
원 장관은 임대차2법에 대해 "졸속입법으로 근본적인 손질이 필요하다"면서도 "전·월세신고제는 발전시켜야 한다. 계약갱신청구권제와 전·월세상한제 등은 부작용이 크기 때문에 폐지하고 새로운 방식의 임차인 주거권 보장 방안을 마련하겠다"고 제시했다. 구체적인 방식에 대해선 "국토부가 더 좋은 대안을 제시하겠다"며 "이를 위해 여·야·정 협의체 구성을 제안했다"고 덧붙였다.
오는 8월 전세대란에 대비, 정부가 내놓은 6·21 임대차시장 안정방안을 살펴보면 민간 건설임대(법인·개인) 사업자의 종합부동산세 합산 배제 혜택을 확대, 세부담을 줄여주는 등 임대인 규제 완화가 주를 이루고 있다. 임대차 거래시장에 보다 많은 공급을 유도하겠다는 취지다. 민간 건설임대 종부세 합산 배제(공시가격 9억원 이하) 혜택은 현재 '2021년 2월 17일 이후 등록'에서 '2021년 2월 17일 이후 사용승인'으로 범위가 확대된다.
30가구 미만 다세대주택(빌라)은 세입자 거주 여부와 관계없이 5년 동안 종부세 합산 배제 혜택이 제공된다. 법인 사업자인 경우 6년 이상 임대 후 양도 시 법인세 20% 면제 기준이 주택가액 현행 6억원에서 9억원으로 완화된다. 그동안 주택임대사업에 장애요인이 됐던 세금 문제를 해결해 임대 공급자의 진출이 늘어날 것이란 게 정부 복안이다.
하지만 전문가들은 다른 반응을 보이고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대인의 세금 부담을 완화해 임대주택 공급을 늘릴 수 있다는 취지는 긍정적이지만 현실적으론 원자재가격 급등과 분양경기 하강으로 인해 공급 환경이 나쁘다"고 진단했다.
이전 정부에서 도입한 '착한 임대인'의 2년 실거주 요건도 폐지됐다. 착한 임대인 제도는 2년 이상 실거주한 주택을 빌려줄 때 계약갱신청구권이 종료됐어도 임대료를 5% 이하로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 만약 신축 주택을 분양받아 전세를 놓는 경우 기존엔 2년 이상 살아야 했지만 앞으론 입주 전 세입자를 구할 수 있어 전세금으로 잔금을 치르는 것이 가능해졌다는 뜻이다. 즉 갭투자(매매가와 전세금 차액만 내고 투자)가 가능해졌다.
이 때문에 갭투기를 부추길 수 있다는 우려가 제기된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "전세 매물이 늘어나는 효과가 있겠지만 갭투자도 함께 늘어날 위험이 일부 있다"고 내다봤다. 금리 상승이 지속돼 집값이 하락할 경우엔 집값 대비 전세금 비율이 지나치게 높은 '깡통전세' 문제도 지적된다. 깡통전세가 늘어날 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 미반환 사고도 급증할 수 있다. 박 위원은 "집값이 계속 오를 것이란 믿음이 있어야 갭투자를 하는데 지금은 투자심리가 얼어붙은 상황이어서 큰 영향은 없을 수 있다"고 덧붙였다.
"월세 소득공제 긍정적"
또 다른 대책으론 저금리 서민 전세대출인 '버팀목 전세대출' 한도와 월세 세액공제를 확대하는 내용이 마련됐다. 버팀목 전세대출은 만 19~34세, 연소득 5000만원 이하, 부부합산 순자산 3억2500만원 이하의 무주택자에게 보증금 한도 3억원(수도권), 2억원(지방) 이하 전세계약 체결 시 대출을 1억2000만원(수도권), 8000만원(지방) 한도로 지원하는 제도다.
정부 개선안은 보증금과 대출 한도를 각각 4억5000만원·1억8000만원(수도권), 2억5000만원·1억2000만원(지방)으로 상향조정했다. 그동안 소득 대비 전셋값이 급격히 오르는 상황에 보증금과 대출 한도가 비현실적이란 지적이 제기돼 왔지만, 기준금리 인상에 따른 대출이자 비용 부담이 커져 대출 규제 완화의 실효성이 낮다는 우려도 나온다.
부동산업계 한 관계자는 "이자 부담 증가로 전세 대비 월세 선호가 높아지는 상황에 대출 완화가 전세를 안정시키는 효과는 미미할 것으로 보인다"며 "다만 이번 대책에는 월세 세액공제율을 최대 15%로 확대하는 내용도 담겨 무주택 세입자에게 가장 도움이 될 것"이라고 설명했다.
월세 세액공제는 무주택 월세 세입자가 연봉 7000만원 이하일 때 10%, 5500만원 이하 12%까지 월세를 돌려받을 수 있게 한 제도다. 정부는 세액공제율을 10%, 12%에서 각각 12%, 15%로 올렸다. 연간 1200만원의 월세를 낸 세입자가 최대 180만원을 연말정산 때 돌려받을 수 있다. 다만 이는 '조세특례제한법' 개정이 필요해 올 하반기 국회를 통과할 경우 올해 월세분부터 적용할 수 있다.
머니S|김노향 기자
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