'일몰제' 넘긴 송파 삼환가락·가락프라자, 재건축 속도 ㅣ 차기 정부서 반전 노리는 목동 재건축 단지들
정비구역 일몰기한 2년 연장
삼환가락, 건축심의 통과 앞둬
재건축 사업이 지지부진하던 서울 송파구 일대 노후 단지들이 ‘정비구역 일몰’ 위기를 넘기며 다시 속도를 내고 있다. 윤석열 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약과 맞물려 사업 추진에 탄력이 붙을지 주목된다.
가락프라자도 시행 인가 절차
규제완화 기대 맞물려 사업 탄력
3일 부동산 업계에 따르면 서울시는 최근 송파구 가락동 ‘삼환가락아파트’와 ‘가락프라자아파트’의 재건축 정비구역 일몰 기한 연장을 고시했다. 두 단지는 당초 4월 29일과 3월 28일에 정비구역에서 해제될 예정이었으나 이번 조치로 2년씩 미뤄졌다. 이들 단지는 전체 소유주의 30% 이상 동의로 서울시에 정비구역 일몰 기한 연장을 요청해 구역에서 해제되는 위기를 피했다.
정비구역 일몰제는 일정 기간 사업 추진이 되지 않는 정비구역을 대상으로 시도지사가 직권으로 구역 해제를 하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내에 추진위원회를 구성하지 못하거나 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합 설립 인가 신청이 이뤄지지 않으면 일몰제가 적용된다. 조합 설립 이후 3년 안에 사업시행계획 인가를 신청하지 않은 경우도 마찬가지다.
1985년에 지어진 삼환가락과 가락프라자는 준공 38년 차를 맞은 노후 아파트다. 두 단지는 2017년 정비구역 지정 이후 2019년 3~4월에 조합설립 인가를 받았지만 좀처럼 사업이 진척을 보이지 못했다. 일몰 기한이 도래해 정비구역에서 해제되면 타당성 조사, 정비계획 수립 등 재건축 절차를 다시 밟아야 한다.
그러나 이번 일몰제 회피를 계기로 이들 단지는 재건축 추진에 박차를 가하고 있다. 삼환가락 재건축 조합은 9월 사업시행계획 인가를 위한 조합원 총회 개최를 목표로 하고 있다. 이 단지는 현재 최고 12층, 648가구에서 최고 35층, 1101가구로 재건축될 예정이다.
조합은 지난달 28일 정비계획안에 대한 서울시 건축 심의를 진행하고 승인을 앞두고 있다. 해당 계획안은 당초 소형 면적으로만 구성했던 임대주택(163가구)을 중형 면적 등으로 공급하도록 수정했다. 이에 임대 물량은 120가구로 줄지만 평형 구성은 전용 59㎡ 87가구, 전용 75㎡ 28가구, 전용 84㎡ 5가구 등으로 다양해진다.
삼환가락 재건축 조합 관계자는 “임대주택은 전용 60㎡ 이하로만 짓게 돼 있었는데 오세훈 서울시장 취임 이후 중형 면적으로 지어야 한다는 요구가 있었다”며 “양질의 임대주택 공급 차원에서 중형 면적을 새로 도입하고 소셜믹스도 적용하면서 긍정적인 평가를 받았다”고 설명했다.
가락프라자도 건축 심의와 사업시행 인가 절차를 진행하고 있다. 이 단지는 재건축을 통해 현재 최고 12층, 672가구에서 최고 35층, 1166가구로 탈바꿈한다. 조합 관계자는 “지난해 건축 심의를 신청하고 현재 인가를 기다리고 있다”고 말했다.
삼환가락·가락프라자 등 재건축 단지에서는 새 정부 출범을 앞두고 사업에 대한 기대감이 커지고 있다. 대통령직인수위원회가 이날 발표한 110개 국정과제에 재건축 부담금, 분양가상한제 등의 규제 개선안이 포함됐기 때문이다. 해당 규제가 완화되면 사업성이 높아지며 재건축 추진에 탄력이 붙을 것이라는 전망이 나온다
노해철 기자 sun@sedaily.com 서울경제
규제 풀면 안전진단 통과"
구조 안전성 가중치 30% 낮출 경우
목동 2만6000여가구 재추진 가능
차기 정부가 대선 공약대로 재건축 안전진단 기준이 완화될 경우 2018년 이후 안전진단을 시행한 전국 31개 단지 가운데 27곳이 '재건축 가능' 판정을 받는 것으로 나타났다. 현행 기준에서는 17곳만 재건축이 가능하다.
2일 김상훈 의원(국민의힘)이 한국건설기술연구원·국토안전관리원에서 받은 자료에 따르면, 윤 당선인 공약대로 안전진단 평가 항목별 가중치가 변경될 경우 2018년 이후 안전진단(적정성 검토)을 시행한 전국 31개 단지 중 27곳(87.1%)이 재건축이 가능한 'D등급'을 받는 것으로 나타났다.
`재건축 불가` 13곳 중 9곳 차기 정부서 가능
나머지 4개 단지들 C등급 유지
안전진단은 구조 안전성 및 주거 환경건축, 마감·설계 노후도, 비용 총 네 가지 항목에 가중치를 둬 평가하는 방식이다. 총점 100점 만점에 55점 이하(D등급 이하)를 받아야 재건축이 가능하다. 붕괴 위험을 따지는 구조 안전성 항목은 안전진단 평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소로 꼽힌다.
안전진단 통과율도 54.8%에서 87.1%로 높아진다. 서울 양천구 목동신시가지9·11단지, 노원구 태릉우성, 은평구 미성 등 안전진단 벽에 막혀 재건축이 좌절된 단지들의 사업 재추진에 힘이 실리게 된다.
윤 당선인은 안전진단 평가 항목 가중치를 조정하는 내용의 재건축 규제 완화를 공약으로 내걸었다. 구조안정성 가중치를 50%에서 30%로 낮추고, 다른 평가 항목인 주거 환경 가중치는 15%에서 30%로, 건축 마감·노후 설계도는 25%에서 30%로 조정하는 내용이다. 나머지 비용분석 항목 가중치는 현행(10%)을 유지한다.
안전진단 평가 기준 변경은 법 개정 없이 국토교통부 시행령·행정규칙을 바꾸는 것만으로도 가능하다. 이 조치가 시행되면 재건축 가능 연한(준공 후 30년)을 채웠지만 아직 안전진단을 받지 않은 서울 아파트 30여 만 가구도 직접적인 영향을 받는다.
재건축 연한을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 양천구와 노원구에 집중돼 있다. 목동신시가지9·11단지가 안전진단에서 탈락한 뒤 총 2만6629가구 규모인 목동신시가지 재건축은 사실상 사업이 정지된 상태다. 목동신시가지 14개 단지 중 안전진단을 최종 통과한 곳은 6단지 하나다. 목동신시가지11단지와 태릉우성 등은 규정이 완화되는 대로 안전진단을 다시 신청할 계획이다.
이에 비해 구조 안전성 배점이 낮아지더라도 광진구 광장극동1·2차와 강동구 고덕주공9단지, 구로구 동부그린 3개 단지는 안전진단 통과가 어려운 것으로 조사됐다.
재건축 사업 주체인 조합 설립 전에 거쳐야 하는 안전진단은 주민들이 직접 돈을 걷어서 비용을 충당하기 때문에 한 번 떨어지면 다시 도전하기가 쉽지 않다. 이 때문에 목동과 노원구 상계동 일대 재건축 추진 단지들은 구조 안전성 비율을 20~25%로 더 낮춰야 한다고 주장한다.
재건축 불가' 판정을 받았던 준공 30년 이상 노후 단지 13곳 중 9곳의 재건축 차기 정부에서 가능해질 것이란 분석도 나왔다. 서울에서 준공 30년이 지났지만 아직 안전진단을 받지 않은 아파트단지는 30여만가구로 추산된다.
홍기원 의원(더불어민주당)에 따르면, 2018년 3월 이후 재건축 안전진단 적정성 검토(2차 안전진단) 결과를 분석한 결과, 재건축 불가 판정인 C등급 단지는 전국 13곳인 것으로 파악됐다. 이 단지들은 30년 이상된 노후 단지지만, 한국건설기술연구원과 국토안전관리원의 적정성 검토를 최종적으로 통과하지 못했다.
서울에는 목동9·11단지, 은평구 미성아파트, 노원구 태릉우성아파트 4개 단지가 해당된다. 수도권 등 다른 지역의 노후 단지 5곳( 남양주 진주·대구 광장타운1차·북구 칠성 새동네·달서구 한신아파트·부산 현대)도 마찬가지다.
나머지 4개 단지들은 변경안을 적용해도 C등급을 유지하는 것으로 나타났다. 강동구 고덕주공9단지와 구로구 동부그린, 광진구 극동아파트, 대구 달서구 아카시아 아파트다.
[조성신 매경닷컴 기자] 매일경제
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