노후보장 상가주택도 세금 폭탄
경남 진주시에 상가주택을 가지고 있는 A씨는 요새 고민이 많다. 종합부동산세와 양도소득세 등 늘어나는 세금 부담에 상가주택을 매물로 내놨지만 좀처럼 매수인을 찾기 어려워서다. 주변 시세보다도 싸게 집을 내놨지만 냉랭한 시장 분위기에 골머리를 앓고 있다.
상가주택 시장에 찬바람이 불고 있다. 임대수익률은 그대로인데 세금만 무거워지고 있어서다. 그나마 팔리는 물건도 대부분 매도자가 주택을 상가로 용도 변경을 해주겠단 조건이 달렸다.
종부세 중과세 직격탄, 상가-주택 합산 과세에 수요 '뚝'
용도 변경에 세입자 명도 조건 걸어야 겨우 거래
매도자는 다주택자 중과세 맞고, 매수자는 절세 혜택 줄고
흔히 상가주택이라고 하는 상가 겸용 단독주택은 이름 그대로 상가와 주택이 한데 있는 건물을 말한다. 하층에 상가, 상층에 주택을 두는 게 일반적이다. 상가 임대료를 받으면서 소유자가 직접 거주하거나 주택도 세를 줄 수 있다는 게 장점이다. 올해까진 주택 부분 넓이가 상가 부분보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 봐 1가구 1주택자 비과세나 장기특별보유공제 혜택도 받을 수 있다.
다주택자 세금 부담이 무거워지면서 상황이 달라졌다. 상가주택을 신규 취득하려는 다주택자 수요가 줄었다.
우선 올해부터 다주택자에 적용되는 종합부동산세 세율은 지난해보다 두 배 가까이 높아졌다. 여기에 정부가 종부세 부과 기준이 되는 공시가격도 매년 상향하겠다고 정부가 예고했다. 단독주택이나 빌라보다 값이 비싼 상가주택은 이미 주택을 보유하고 있는 자산가가 주 수요층이었는데 다주택자 중과세로 직격탄을 맞았다. 주택 부분에 임대용 주택이 여러 채 있는 경우 그 충격이 더 크다.
거래세의 경우도 1주택자로서의 투자 매력이 빛바래고 있다. 내년 이후 상가주택을 매도하면 주택과 상가 비율에 상관없이 주택과 상가 부분에 따로 양도소득세를 내야 하기 때문이다. 그간 상가 부분까지 포함해 받았던 1가구 1주택자 절세 혜택을 못 누린다는 뜻이다. 이 때문에 매도세는 강해졌는데 매수 수요는 그에 못 쫓아오는 게 시장 상황이다.
“통상가로 용도변경 특약 안 걸면 매수자 외면”
그나마 팔리는 물건은 건물 용도 전체를 근린생활시설 등 상가로 바꿀 수 있는 경우다. 다주택자 중과세 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 몇 년 새 투자자들 사이에서 꼬마빌딩 바람이 부는 것도 상가주택을 상가로 바꾸는 요인이다. 대출 규제가 엄격한 주택과 달리 상가는 아직 상대적으로 자금 조달이 용이하다는 장점도 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 단독주택이나 다세대·다가구주택에서 2종 근린생활시설로 용도를 바꾼 건물은 4480채에 이른다. 한 세무 전문가는 “집을 여러 채 가진 입장에선 한 채를 근린생활시설로 변경하면 보유세 절감에 도움이 될 수 있다”고 말했다.
이 때문에 상가주택을 급매하려는 이들에게 용도변경은 필수다. 서울 강남구 B공인중개사무소 대표는 “요새는 잔금 전 매도인이 용도변경을 마쳐주는 특약을 걸지 않으면 매물이 나가지 않는다”며 “급하게 처분해야 하는 경우 용도변경을 원활하게 하기 위해 주택 세입자 명도(건축물 등을 비워달라고 요구하는 것)까지 대신해주는 경우도 있다”고 말했다. 다만 상가주택이 위반건축물(건축법 등을 위반한 건축물)인 경우 위반사항을 시정하기 전까지 용도변경을 할 수 없기 때문에 매도가 어렵다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근에 상가주택 인기가 줄어든 건 종부세 중과세 등 다주택자 규제 영향이 크다고 봐야 한다”며 “여기에 온라인 쇼핑이 활성화되면서 상가주택 사이에 옥석 갈림이 더 심해지고 있다”고 말했다.
박종화 (bell@edaily.co.kr) 이데일리
수천만원 넘는 종부세, 은퇴한 아버지는 잠 못든다
1주택자부터, 월세 받는 2주택자까지... 은퇴자들 패닉
올해 급등한 종합부동산세 고지서를 받아든 은퇴 세대와 고령층의 시름이 깊어지고 있다. 고정 수입이 거의 없는 상황에서 재산세와 종부세로 수백만~수천만원을 내게 되면서 “살길이 막막하다”고 하소연하는 사람이 많다. 은퇴 후 월세 수입으로 생활하려고 여분의 주택을 장만한 이들은 수천만 원대의 세금 고지서를 확인하고서 “임대 수입을 몽땅 털어 넣어도 세금을 낼 수가 없다” “은퇴 후 생활 계획이 완전히 어그러졌다”며 울상이다. 정부는 “고령자 공제로 1주택자는 부담이 크지 않다”고 하지만, 공제 혜택을 받는 사람들도 “집 한 채 있다는 이유로 재산세와 종부세, 건강보험료까지 죄다 올라 생활비로 쓸 돈이 없다”고 불만을 터뜨린다.
”월세 수입 몽땅 더해도 종부세 못 내”
월세 받을 용도로 집 한 채를 더 마련해둔 은퇴족들은 작년보다 수십 배 오른 종부세에 그야말로 ‘패닉’ 상태다. 서울 노원구에 사는 70대 은퇴자는 “강남 아파트 한 채 값도 안 되는 집 2채 있다고 작년 3만원이었던 종부세가 183만원으로 올랐다”며 “월세 수입이 다 세금으로 들어가면 무슨 돈으로 생활하느냐”고 말했다. 1980년대에 장만한 상가주택에 살던 임모(82)씨는 “남편과 사별하고 좀 편하게 살겠다고 소형 아파트를 하나 장만했는데, 2000만원 넘는 종부세 고지서가 나왔다”며 “돈을 마련할 방법은 없고, 자식들한테 말도 못한 채 속만 끓이고 있다”고 했다.
은퇴한 지 10년이 넘은 박모(68)씨는 매달 30만원씩 나오는 국민연금과 서울 서초구에 있는 20평대 아파트에서 나오는 월세(270만원)가 수입의 전부다. 박씨는 “작년 2000만원이었던 종부세가 올해는 6900만원으로 3배 넘게 뛰었고, 재산세까지 더하면 보유세만 8000만원이 넘는다”고 말했다. 그는 “종부세 내려고 은행 대출을 알아봤는데 거절당했고, 지금 사는 집을 팔면 양도세로 50%가 나간다고 하니 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 말했다.
1가구 1주택 은퇴족들의 불만도 만만치 않다. 3년 전 은퇴하고 자신이 보유한 서초구 아파트에 사는 58세 김모씨는 올해 재산세로 1000만원을 내고, 종부세로 1100만원이 나왔다. 그는 “서울 성북구 빌라에서 신혼생활을 시작해 10번 넘게 이사 다니다가 은퇴 전 강남에 집 한 채를 마련한 게 전부”라며 “국민연금도 받지 못해 수입이 아예 없고, 자식들 결혼도 시켜야 하는데 눈앞이 깜깜하다”고 말했다. 서울 강남구에서 영업 중인 한 공인중개사는 “종부세에 놀란 어르신들이 ‘지금 사는 집을 자가에서 전세로 돌리고, 차액으로 월세 받을 수 있는 작은 집 하나를 장만할 수 있느냐’고 문의하는 경우가 많은데, 양도세 떼면 수중에 남는 돈이 적어 쉽게 권하지 못한다”고 말했다.
감당 못 할 세금에 자녀까지 전전긍긍
수입이 끊긴 부모에게 날아든 종부세 폭탄에 고민 상담을 하는 자녀도 늘었다. 경기도 분당에 사는 주부 정모(45)씨는 “수입이 없는 친정 부모님이 재산세와 종부세로 1000만원 정도 나와서 매달 생활비로 드리는 용돈을 더 올려야 하는지 형제들과 상의하고 있다”고 말했다. 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 “아버지 명의로 강남 30평대 아파트와 시골집이 있는데 2000만원 넘는 세금이 나왔다, 어떻게 하느냐” “한 달에 200만~250만원 월세 받아 생활하시는 부모님이 종부세 700만원을 받고 스트레스가 심한데 도울 방법을 찾고 싶다”는 글들이 올라오고 있다.
정부는 여전히 1주택자의 종부세 부담은 크지 않다는 입장이다. 기획재정부는 “1가구 1주택 고령 은퇴자의 경우 최대 80%까지 세 부담이 경감된다”며 “종부세 대상인 1가구 1주택자 3명 중 1명인 4만4000명이 최대 공제인 80%를 적용받는다”고 설명하고 있다. 하지만 정부 설명대로라도 1가구 1주택자 중 최대 공제를 적용받는 인원은 올해 주택분 종부세 고지받은 개인(법인 제외) 88만5000명의 5%도 되지 않는다.
이미지 기자 조선일보
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