"서울시 주거지역 층수 제한 규제 완화와 시사점" 건산연
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2종 일반주거지역 층수 제한 완화,
3종 일반주거지역 35층 제한 폐지 예정
서울시, 모아주택의 층수 제한 완화,
35층 제한 폐지 등 층수규제 완화 정책 발표
서울시는 최근 노후 저충주거지 정비를 위한 모아주택·모아타운의 사업 활성화를 위해 사업성 확보에 가장 큰 영향을 미치는 층수 제한 규제 완화를 발표함(2022.6.7.).
‘2종 7층 일반주거지역’에서 모아주택(소규모주택정비사업) 기준을 충족하는 경우 공공기여 없이도 평균 13층(최고층수 15층)까지 층수를 완화할 수 있도록 심의 기준을 개선함.
‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 지역으로 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정되어 있음.
그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔음.
제2종 일반주거지역의 가로주택정비사업은 국토교통부가 현재 최고 15층으로 되어있는 층수 제한을 폐지하는 법안을 입법예고함에 따라 서울시도 규제를 폐지할 계획임.
현행 시행령은 용도지역이 제2종 일반주거지역이면 ‘15층 이하의 범위’에서 시도 조례로 정하도록 규정하고 있음.
개정안은 15층 이하의 범위 문구를 삭제하고 가로 구역의 규모와 도로 너비 등을 고려해 각 지방자치단체가 자율적으로 층수 제한을 정하도록 함.
해당 내용을 골자로 한 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모 주택정비법) 시행령·시행규칙」개정안이 입법예고(2022.5.11.)되었으며 8월 초에 공포·시행될 것으로 예상됨.
작년에도 서울시는 재개발·재건축 추진 시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종 7층 일반주거지역’규제를 개선하면서 정비사업 시 층수 제한을 25층으로 완화하였음
2종 7층 일반주거지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준)건축이 가능함.
그 외 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 시 의무공공기여(10% 이상)도 폐지하고, 상업‧준주거지역에서 재개발·재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거 비율도 3년간 한시적으로 완화함(용적률 10%이상 지상층 → 용적률 5%이상 지상층).
또한,
서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’에서 서울의 용도지역제를 새로운 도시계획 패러다 임인 '비욘드 조닝(BeyondZoning)'으로 바꾸기로 하면서 '35층 룰' 폐지를 발표함.
2014년 수립된 '2030서울도시기본계획'을 통해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로 제한함에 따라 일명 '35층 룰'규제가 유지되고 있음.
서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’에서 35층 규제를 폐지하고 지역 여건에 따라 유연하게 층수를 정할 수 있도록 할 계획임.
구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의를 걸쳐 결정되며, 향후 기존과 동일한 밀도 내에서도 건물 높낮이는 조화롭게 배치하는 것이 가능해질 것으로 보임. 층수 제한 완화는 도시계획 규제의 유연성 및 개발 사업성 확보 차원에서 큰 의미 층수 제한은 도시경관 및 주거환경 보호를 위한 도시계획 규제로서 우리나라 도시의 팽창 과정에서 긍정적인 역할을 수행함.
하지만 서울시에서와 같이 광범위하게 획일적으로 적용되면서 개발의 유연성을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다는 비판을 받아 옴.
대표적인 주거 건축물 층수 제한 규제였던 도로사선제한,즉 건축물과 도로를 맞닿아 짓는 경우 도로에 접한 건축물 높이기 전면도로폭의 1.5배를 넘지 못하도록 제한한 규제는 2015년에 폐지됨.
경관보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정한 지구인 최고고도지구 또한 과거에는 건물 층수와 높이 한계를 정했으나, 2014년 층수 제한은 폐지하고,현재는 높이만 규제하고 있음.
서울시는 북한산, 남산, 경복궁 등 경관보호 목적과 국회의사당, 김포공항 등 시설보호 목적으로 최고고도지구를 지정하여 운영하고 있는데, 중복규제에 대한 논란 등이 제기되어 최근 어린이대공원 최고고도지구가 26년 만에 폐지된 바 있음(2022.3.).
도시계획의 패러다임이 유연성 확보로 전환되고 도심 개발의 활성화를 통한 도시경쟁력 강화 및 주택 공급이 새로운 시대적 화두로 떠오름에 따라 층수 제한 규제를 포함한 도시계획규제들은 새로운 전환점을 맞이하고 있음.
향후 층수 제한과 함께 건축물의 밀도와 외형을 결정하는 다양한 규제들이 종합적으로 고려되어 도심 개발의 규제 수준에 대한 공공과 민간의 합리적인 합의점이 형성될 필요가 있음.
이승우(연구위원ㆍswoolee@cerik.re.kr) 건산연
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