집값 하락 본격 시작?...집값 좌우할 3대 이슈는?
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금융시장 공포 속 하반기
집값 좌우할 3대 이슈는?
금리 인상 따른 대출금리, 3기 신도시 본청약, 정부 주택 공급대책이 변수
‘금융시장 공포 속 집값 하락 시작될까?’
금리 급등과 주식시장 폭락 등 금융시장 불안이 경제 전반을 덮치고 있다. 특히 부동산 시장도 영향권에 들면서 수도권 일부 지역 집값 하락이 뚜렷하는 등 하방 압력이 강해지고 있다. 부동산 시장 향방을 좌우할 3대 이슈를 통해 향후 집값 변화를 전망해 본다.
26일 부동산중개업계와 주택업계에 따르면 최근 부동산 시장은 금리 인상 지속에 따른 주택담보대출금리(주담대)가 급속히 오르면서 ‘영끌’과 ‘패닉바잉(공포 매수)’을 한 젊은 세대의 불안을 가중시키고 있다 .
향후 집값 변화를 가를 3대 이슈는 △금리 인상 따른 대출금리 변화 △3기 신도시 본청약 결과 △윤석열 정부 주택 공급대책으로 요약된다. 이들 3대 이슈는 경기 침체와 금리인상이 맞물리는 상황에서 올 하반기와 그후의 집값 향방을 보여주는 ‘바로미터’ 역할을 할 것으로 보인다.
하반기 주택시장을 좌우할 첫 번째 변수는 금리다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 6월 기준금리를 ‘자이언트 스텝(0.75% 포인트)’으로 인상하면서 한국은행도 ‘빅스텝(0.50%포인트)’을 통한 금리 인상이 불가피한 상황으로 몰리고 있다. 한은이 7월 기준금리를 큰 폭으로 인상할 경우 주택담보대출 금리는 8%를 넘어설 전망이다.
6월 현재 주택담보대출 금리는 최고 7%를 돌파하는 등 가파르게 상승 중이다. 우리은행의 주택담보대출 상품인 ‘우리아파트론’ 5년 고정형(혼합형) 기본금리는 지난 16일 연 5.4~7.1%를 기록했다. 하나은행의 고정형 주담대 금리 상단도 연 6.53%로 사실상 7% 선에 도달했다. 한편 4월 기준으로 은행권의 가계대출 평균 금리(한국은행 4월 조사기준)는 연 4.05%를 기록 중이다. 가계대출 금리가 연 4%를 넘어선 건 2014년 5월(연 4.02%) 후 8년 만이라고 한다.
부동산중개업계에서는 주담대 금리의 지속 상승이 하반기 집값에 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보고 있다. 고정금리 상단이 7%인 상황이어서 변동금리는 더 높고, 향후 금리가 더 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 금융권에서는 고정형 주택금리 하단이 2~3% 더 오르면 대출을 많이 받아서 집을 산 이들이 대출 족쇄에 묶이는 ‘하우스 푸어’로 전락할 수도 있다는 예측을 하고 있다. 하우스푸어가 늘어날 때 급매물이 나오면서 집값은 본격 내림세를 탈 것이라는 게 중개업계의 전망이다.
두 번째는 다음 주 초 시작하는 3기 신도시 본청약 결과이다. 본청약 청약 경쟁률이 얼마나 나오느냐에 따라 향후 수도권과 지방 분양 시장을 점쳐볼 수 있기 때문이다. 오는 27일 진행하는 본청약은 지난해 사전청약을 받은 경기 양주 회천지구이다. 총 869가구로 많은 물량은 아니지만, 첫 본청약이라는 점에서 청약 결과에 이목이 쏠릴 수밖에 없다. 사전청약 당시 경쟁률이 2.2대1로 상대적으로 저조했기 때문에 이번 본청약 청약경쟁률이 2대1 이상 나올 경우 성공한 것으로 평가받을 것으로 보인다. 하지만 그 이하로 나올 경우 하반기와 그 후의 집값 약세를 예상해 볼 수 있다는 게 전문가들의 의견이다.
세 번째는 윤석열 정부의 첫 공급 대책이다. 정부가 취임 100일 이내에 주택공급 대책을 내놓기로 해 8월 중순 이전에는 나올 것으로 보인다. 문제는 이번 주택공급 대책에 얼마나 많은 주택을 빠르게 공급하겠다는 의지가 반영되느냐이다. 부동산 시장의 근본적 안정을 위해서는 양질의 주택을 되도록 빠르게 공급하느냐가 무엇보다도 중요하기 때문이다. 이번 공급 대책에서 양질의 주택이 제대로 공급된다는 시그널이 나오면 집값은 금리인상 등과 맞물려 하향 안정될 것이라는 게 주택정보업계의 대체적인 분석이다.
주택컨설팅업계 관계자는 "하반기에 부동산 시장을 둘러싼 환경은 호재보다 악재가 더 많을 것으로 보인다"며 "실수요자들은 3대 이슈의 변화를 보면서 내 집 마련 전략을 재정립할 필요가 있다"고 말했다.
문화일보|김순환 기자
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