전세→ 월세로 이동할 수밖에 없는 이유
뉴 정권 시대가 열렸습니다. 우린 두부니까 '부동산 정책' 변화가 가장 궁금한데요, 벌써부터 웃어야 할지 울어야 할지 모를 소식들이 쏟아지고 있습니다. 오늘의 키워드는 '수요-공급' 시소입니다.
기다리던 매물 등장이오
다시한번 짚어볼게요. 지난 정권 부동산 키워드 중 하나가 '다주택자 쪼이기'였습니다. 진짜 살 집 하나면 됐지, 투자 목적의 다주택이라면 세금이라는 엄벌을 내리겠다 였죠. 집을 갖고 있으면 내야 할 보유세를 올리는 건 어느정도 OK인데, 이와 동시에 양도세 또한 올렸어요. 집을 팔 때 생긴 차익에 붙는 세금인데요, 양도세 많이 낼바엔 '차라리 자녀에게 주고 말지'라며 증여로 몰렸습니다.
집값이 계속 오르는 건 '공급'이 부족한 이유도 있는데요, 재건축만으론 한계가 있으니 다주택자가 집을 풀도록 하는 방법을 써야 합니다. 그래서 이번에 '다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 유예'하기로 했어요. 즉, 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 중과없이 최고 45%라는 기본세율을 적용받게 돼요. 반응은요?
수도권 외곽은
확실히 움직임이 있네요. 한달 전과 비교해 아파트 매물이 서울 12.4%, 경기 13.6%, 인천 14.2% 증가했어요. 보유세 과세 기준이 6월 1일 이므로, 그 전에 빨리 팔겠다는 거죠. 중요한 건 움직임의 방향이에요. 똘똘한 한채만 남기려고 해서, 서울보다 수도권 외곽부터 팔기 시작했어요. 그러면서 그 주변의 아파트값이 하락세를 보이고 있습니다.
경기도 화성의 경우, 아파트 매매건수가 3월 289건->4월 430건으로 뛰었는데요. 가격은 5월 들어 1.81% 하락했습니다. 과천도 매물이 3월 대비 23.6% 늘었어요.
수요자 입장에선 웃픈
아파트가 더 많이 쏟아지니 선택의 폭이 넓어진거 같지만, 막상 대출하려고 보니 벽에 부딪힙니다. 대출규제 강화에 금리 인상까지 겹쳤으니 말이죠.
'이번에 대출 좀 풀어준다고 하지 않았나?' 라고 생각할 수 있으나, 지난 번 두부에서도 담았던 DSR 존재가 막강합니다. '버는 만큼 빌려줄게'라는 것이 DSR인데요, 대출금액 LTV를 아무리 7~80%까지 올린다 해도, DSR이 움직이지 않으면 크게 달라질 건 없습니다. [DSR 계산기 바로가기]
현재 대출 총합이 2억을 넘으면 DSR 40% 규제를 받는데요, 연소득 5천만원인 두부는 연간 2천만원이 넘는 금액을 빚 갚는 데 쓸 수 없다는 얘기입니다. 그런데 오는 7월부터 DSR 녀석이 더 빡빡해집니다. 대출 총합이 2억에서 1억으로 더 떨어지거든요.
이런 상황에 금리 부담까지 배가 됩니다. 미국이 최근 기준금리를 0.5%p 올렸습니다. 그럼 우리도 따라갈텐데요, 현재 대출금리가 평균 3% 후반대인데 5%에 육박할 것 같습니다. 금리가 이리도 높은데 무서워서 대출을 받을까요?
여기에 전세난까지
새 임대차법이 2020년 7월에 시행됐는데요, '전세 2년 더 연장할 수 있는 티켓'과 '연장 시 보증금 인상은 직전 계약 임대료의 최대 5%까지'라는 법이 생겼죠. 세입자 입장에선 꿀이나, 집주인 입장에선 부들부들합니다. 집값+물가는 계속 오르는데 최대 4년간 시세만큼 받을 수가 없죠. 또한 시장에서는 2년마다 전세 매물이 나오다가 4년으로 묶이니 전세난이 심해졌습니다.
그렇게 시행된 임대차법이 오는 8월 2년이 됩니다. 즉, 그동안 묶였던 전세매물이 쏟아진다는 것이죠. 집주인 입장에선 못 올렸던 임대료를 시세에 맞춰 한꺼번에 올릴테니 전세금이 급상승할거란 전망이에요. 그리고 이번에 계약하면 또 4년이 묶이니, '차라리 월세로 돌리자'라고 해서, 전세 매물은 씨가 마를 수도 있어요. 이른바 전세난이 예상되고 있고요, '전세의 월세화' 현상이 빨라지고 있습니다.
이번 정권에서 '부동산 정책' 손질 예고가 많았는데요, 이 중 임대차3법도 끼어있습니다. 득보다 실이 많다는 판단으로 재검토할거라고 하는데요, 임대차3법 중 하나인 '실거래가 신고 의무'는 득이 높으니 그냥 두고, 나머지 계약갱신권과 임대료 상한 규제만 못질 좀 할 것 같습니다.
정리해보면, 7월부터 부동산에서 불어닥칠 태풍은 'DSR 규제강화, 기준금리 인상속도, 임대차계약갱신 종료' 등이 되겠습니다.
https://content.v.daum.net/v/EaIvkhAmCK
[수술대 오른 임대차법] 어쩌나!...임대차법 시행 뒤 월세 폭등 ㅣ '지역별 차등제' 검토
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