부동산 급매 쏟아진다?
"3억원 낮춰서라도 팔자"..집값 하락?
양도차익 12억땐 최대 5.6억 절감
“이달 초 다주택자 고객이 5월 말 잔금 조건으로 시세보다 1억~2억 원 싸게 매물을 내놓았어요. 지금 나와 있는 매물의 70%가량은 보유세와 양도세를 절감하려는 다주택자들이 내놓은 것입니다.” (송파구 A공인중개업소 관계자)
잔금일 '5월11일~6월1일' 설정
양도세, 보유세 회피 두토끼 노려
강북, 송파, 양천, 성동 등 매물 급증
최근 서울 아파트 시장에서 매매 매물이 빠르게 증가하는 것은 윤석열 대통령 당선인의 ‘다주택자 양도소득세 중과세율 한시 배제’ 공약에 대한 기대감으로 다주택자들이 매물을 내놓은 데 따른 것으로 풀이된다. 특히 보유세 기산일인 6월 1일 전에 등기를 이전하면 올해 폭등한 보유세까지 피할 수 있는 만큼 새 정부가 관련 방침을 공식화하기 전에 서둘러 움직이는 모습이다.
매물을 내놓는 다주택자들은 5월 중 잔금을 치르면 절세 효과가 많게는 수억 원에 이르는 만큼 시세보다 낮은 가격을 제시하고 있다. 강동구 고덕동의 B공인중개업소 대표는 “다주택자 고객이 얼마 전 ‘고덕 아르테온’ 전용 60.0㎡를 시세인 15억 원보다 1억~2억 원 낮게 내놓았다”며 “대신 5월 말에 잔금을 받는 조건으로 계약을 해달라고 강조했다”고 전했다.
2일 거래된 은평구 응암동 ‘백련산SK뷰’ 전용 59.9㎡(16층) 역시 5월 중 잔금 처리를 하는 조건으로 직전 신고가였던 10억 4000만 원(20층)보다 8000만 원 낮은 가격에 매매가 이뤄진 것으로 조사됐다. 다주택자가 많이 보유한 송파구에서도 신고가보다 낮은 가격에 거래된 사례가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 이달 13일 거래된 잠실엘스 전용 84.8㎡(10층)는 23억 4000만 원에 거래돼 지난해 10월 기록한 신고가 27억(14층)보다 3억 6000만 원 떨어지기도 했다.
다주택자들은 서울 외곽이나 상대적으로 급지가 낮은 송파·양천·성동구의 매물을 우선 정리하려는 모습을 보이고 있다. 대선 이후 서울 아파트 매매 매물이 10.9% 증가한 가운데 25개 자치구 중 강북(18.4%), 송파(17.3%), 양천(15.5%), 금천(15.2%), 성동(15.2%), 성북(14.3%) 등의 순으로 매물이 크게 늘었다. 전문가들은 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 가속화되면서 다주택자들이 양도세 중과 완화를 계기로 외곽 지역 매물 등을 정리하고 강남·서초 등 상급지로의 이동을 노릴 것으로 보고 있다. 실제로 강남과 서초 매물 증가율은 각각 6.2%, 6.8%로 서울 평균을 밑돌았다.
전문가들은 그동안 양도세 중과 조치로 주택을 처분하지 못하던 다주택자들이 앞으로 매물을 내놓을 것으로 보고 있다. 현재 소득세법에 따르면 조정대상지역 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)에 20%를, 3주택자는 30%를 중과한다. 지방세까지 포함하면 양도 차익 10억 원 초과 시 최고 82.5%를 세금으로 내야한다. 하지만 중과 배제 시 최고 45%의 기본 세율만 적용된다. 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제도 받을 수 있다.
박명균 세론세무회계 대표 세무사에 따르면 서울과 경기도 구리·하남시에 아파트 3채를 보유한 김 모(68) 씨의 경우 2006년 8억 원에 구입해 현재 시가 20억 원인 서울 주택을 처분할 경우 양도 차익 12억 원 중 9억 1599만 원을 세금으로 내야 한다. 하지만 중과세율을 면제받으면 세금은 3억 4798만 원(15년 이상 장기보유특별공제 적용)으로 5억 6801만 원(62%)을 아낄 수 있다. 박 대표 세무사는 “다주택자라면 양도 차익이 크고 보유 기간이 긴 주택을 파는 것이 절세 효과 측면에서는 가장 유리하다”고 설명했다.
여기에다 6월 1일 전 등기를 이전하면 재산세·종합부동산세 등 보유세 부담에서도 벗어날 수 있다. 정부는 올해 서울 공동주택 공시가격을 전년 대비 14.2% 인상하면서 1세대 1주택자는 지난해 공시가격을 기준으로 보유세를 부과한다고 밝혔지만 다주택자에는 올해 공시가격이 적용된다. 따라서 다주택자들은 지난해보다 많게는 40% 이상 보유세를 더 내야 할 것으로 전망된다. 송파구의 C공인중개사는 “보유세 부담이 큰 것도 다주택자들이 이번 기회에 주택을 정리하려는 이유”라고 말했다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장의 시뮬레이션에 따르면 올해 송파구 잠실주공5단지(82㎡)와 강남구 대치동 은마아파트(84㎡)를 보유한 2주택자는 지난해 9970만 원보다 2897만 원(29.1%) 늘어난 1억 2867만 원을 보유세로 내야 한다. 하지만 보유세 기산일 이전에 은마아파트를 처분할 경우 지난해 공시가격을 적용 받아 보유세는 988만원 수준으로 10분의 1 이상 줄어든다. 우 팀장은 “앞으로 매물이 늘어날 것으로 예상돼 다주택자들이 앞서서 매물을 내놓는 것 역시 양도세 중과 유예의 효과로 볼 수 있다”고 말했다.
김경택 기자 taek@sedaily.com변수연 기자 diver@sedaily.com 서울경제
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