외면받는 재건축 ‘1+1′ 분양제도...왜
* 재개발·재건축 1+1 입주권
비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법'이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. (중앙일보)
세 부담에 외면받는 재건축 ‘1+1′ 분양제도
“추첨물량 사라진다”
분양 예정인 알짜 재건축 아파트에서 가점이 낮은 무주택자가 설 곳이 점점 없어질 것이란 전망이 나오고 있다. 일반분양 물량 중 전용면적 85㎡ 초과인 주택의 일부는 추첨제로 청약을 진행하는데, 이런 중·대형 평형이 일반분양으로 공급될 가능성이 점점 낮아지고 있기 때문이다.
4일 부동산 업계에 따르면 올해 분양 예정인 서울 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스)의 일반 분양 가구 수가 수정될 전망이다. 원래 전용면적 85㎡ 초과 주택 중 약 19가구 정도가 추첨 방식의 일반분양으로 나올 예정이었지만, 신반포15차 조합원이 평형 재배치를 요구하면서 계획이 바뀌었기 때문이다.
평형 재배치는 대지지분을 많이 가진 조합원들이 주로 요청했다. 대지지분이 큰 물건을 가진 조합원은 과거 전용면적 85㎡ 이상인 중·대형 아파트 1채와 전용면적 59㎡ 이하인 소형 아파트 두 채를 받겠다고 한 경우가 많았다. 하지만 세금과 대출 문제로 대형 아파트 1채를 받겠다는 사람이 많아졌다. 이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 가구 수는 줄어들 수 밖에 없다.
이런 일은 서울의 대단지 재건축 정비사업지 대부분에서 일어나고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축의 경우, 최근 공급·면적별 가구 수를 정하는 주택 배정 수요 재조사를 실시한 결과 기존 1+1 분양을 신청했던 조합원의 절반이 철회 의사를 밝혔다. 앞선 수요 조사에서는 조합원 55%가 1+1 분양을 원했지만 이번 조사 결과 28%로 비율이 축소된 것으로 알려졌다.
서울 서초구 신반포21차 재건축조합의 상황도 마찬가지다. 1+1을 신청했던 조합원이 60%에서 20%로 급감하면서 설계변경을 진행할 수 밖에 없었다. 신반포21차 조합의 사업시행 변경안에 따르면 지난 2020년엔 총 275가구 중 34가구를 세대구분형으로 추진할 계획이었지만, 최근 전체 가구 수를 251가구로 줄이는 대신 세대분리 주택을 41가구로 확대하기로 했다. 잠실 미성·크로바 재건축 조합이나 잠실 진주아파트 재건축 조합 등의 사정도 비슷하다.
상황이 이렇게 바뀐 것은 지난해 6월 입주를 시작한 서울 서초구의 ‘디에이치라클라스(옛 삼호가든맨션 3차)’에서 1+1 분양을 선택한 이들의 세금 부담이 수억원까지 치솟은 현상이 일어났기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 이 아파트 조합원 중 1+1 분양으로 전용면적 104㎡ 한 채와 59㎡ 한 채를 분양 받은 사람은 지난해 종합부동산세로 1억원 가까이 냈을 것으로 추정됐다.
부동산업계 한 관계자는 “디에이치라클라스에서 1+1을 선택한 조합원들의 경우, 실거주를 위해 중형 평수를, 임대소득을 위해 작은 평수를 선택한 경우가 많은데, 작은 평수의 경우 3년간 매각과 증여 모두 불가능하기 때문에 실거주용 주택을 매각하지 않고선 억대 세금을 3년간 감당하는 수 밖에 없다”고 했다.
올해 공시가격이 더 오르는 만큼 종부세 부담은 더 커질 것으로 전망된다. 공시가격이 급등하면서 1주택자의 종부세 부담을 줄여주기 위한 논의가 진행되고 있지만, 2주택자인 경우 해당 사항이 없기 때문이다. 신반포 15차 한 조합원은 “보유하고 있다는 이유 만으로 3년간 수억원의 세금을 내야 한다면 차라리 요즘 추세라는 ‘똘똘한 한 채’를 선택하는 편이 낫지 않겠느냐”면서 “이렇게 되면 중대형 평형 일반분양 물량은 줄어든다고 봐야 한다”고 했다.
부동산 전문가들은 다주택자를 악(惡)으로 보는 사회적 분위기가 1+1 분양제 도입 취지를 잃게 만들었다고 했다. 1+1분양은 2013년 주택시장 침체가 심화되면서 대형아파트 가격이 폭락하자 박근혜 정부가 도입했다. 주택 공급을 늘리고 임대 가능한 물량이 늘어나 임대차 시장 안정화에 도움을 줄 수 있다. 다만 투기 방지를 위해 주택 중 한 채는 반드시 전용면적 60㎡이하 소형으로, 3년간 명의 이전을 불가하도록 했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “‘로또’로 불리는 서울 시내 아파트 청약은 저가점자는 발도 들일 수 없는 구조인데 실낱 같은 희망도 없어진다는 뜻”이라면서 “주택 공급 수가 오히려 줄어드는 현상에 대해선 고민해 볼 필요가 있다”고 했다.
연지연 기자 조선일보
재개발·재건축 1+1 주택 취득에 따른 세제상 문제
정재은 세무사
‘작은평수’는 3년간 전매·알선 못해…
전매제한은 상속 제외한 모든 형태 소유권 이전(매매·증여) 할 수 없어
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<편집자 주>
재개발·재건축으로 인해 관리처분계획을 수립하는 경우, 1세대 또는 1명에게 1주택을 공급하는 것이 원칙이다. 그러나 종전 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에 따라 2주택을 공급할 수 있는데, 이러한 제도를 흔히 ‘1+1 분양’이라고 부른다. 1+1 분양은 2채의 주택 중 1채는 주거전용면적을 60㎡ 이하로 제한하므로 보편적으로 ‘작은 평수’ 주택 1채와 ‘큰 평수’ 주택 1채를 분양받게 된다.
최근 몇 년간 투기목적 주택의 취득 및 양도에 대한 제재가 강해짐에 따라 자연스럽게 1+1 분양에 대한 세제상 이슈가 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 따라서 1+1 분양에 대한 일반적인 제재와 세법상 이슈를 논해보고자 한다(조정대상지역 내에 위치한 주택을 기준으로 서술함).
주택 전매제한
1+1 분양으로 얻게 되는 2채의 주택 중 하나인 ‘작은 평수’의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매 또는 전매의 알선을 할 수 없다. 이때 전매제한은 상속을 제외한 모든 형태의 소유권 이전 행위(매매 및 증여 등)를 할 수 없게 된다. 이에 따라 종합부동산세 및 재산세 등 ‘보유세’에 있어 문제가 야기될 수 있다.
종합부동산세 중과
1+1 분양으로 다주택자가 되는 경우에는 양도소득세와 마찬가지로 종합부동산세도 중과가 된다. 종합부동산세는 보유세로서 인별로 주택수를 합산해 누진세율을 적용하는 구조를 띠고 있다. 양도소득세 및 증여세처럼 높은 세율이 적용되는 세목은 아니지만, 중과세율 및 누진세를 적용한다는 점 그리고 보유만으로도 매년 세 부담을 져야 한다는 점에서 보았을 때 장기적으로는 큰 부담이다.
조정대상지역 내에서 1+1 분양을 통해 얻은 주택의 기준시가가 각각 5억인 경우를 가정해보자. 재개발·재건축을 통해 1채의 주택만을 공급받는 경우, 최초 보유세는 약 100만원대의 세액을 예상할 수 있지만 1+1 분양을 통해 두 채의 주택을 갖게 된다면 최초 보유세는 약 400만원대에 달한다. 공시가격의 매년 예상 상승률을 10%로 가정한 경우, 5년간 총 보유세액을 예상해보면 약 4배 이상 차이가 난다.
조합원입주권 비과세 특례 규정 배제
세법에서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위해 부득이하게 취득한 대체주택에 대한 비과세 특례가 있다. 단, 대체주택에서 1년 이상을 실거주하고 재개발·재건축사업이 완성된 후 2년 이내에 대체주택은 양도하고 완성된 신규주택으로 입주하여 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택 비과세의 취지는 재개발·재건축사업 기간 동안 부득이하게 취득한 주택에 대한 특례이다. 하지만 재개발·재건축에 따라 1+1 분양을 받은 경우에 과세관청은 위와 같은 비과세 규정을 적용할 수 없다는 일관된 입장을 드러내고 있다(서면부동산2018-2603, 서면법령해석재산2018-3798).
‘주택수’에 가산되어 중과세 적용
재개발·재건축에 따라 준공이 완료된 경우 1+1 분양으로 취득한 주택은 2주택이 되고 당연하게도 다주택자에 해당한다. 소득세법상 일시적 1세대 2주택에 대한 특례 규정과 같이 2주택을 가진 자에게도 비과세 혜택이 적용되는 경우가 있지만, 안타깝게도 1+1 분양으로 취득한 2주택은 비과세 특례에 해당될 수 없다. 따라서 어느 하나를 양도하든 일반적인 다주택자와 같이 양도소득세 중과세를 적용받게 된다. 또한 준공 이전에 ‘조합원입주권’ 상태일때도 역시 소득세법 상 ‘주택수’에 2채로 가산이 된다.
기존에 양도소득세를 계산할 때 누진세율이 적용된다는 점, 2주택자의 경우 20%, 3주택자 이상의 경우 30%가 중과된다는 점(21.05.31.까지 양도한 경우에는 각각 10%, 20% 중과세율 적용)을 고려하면 납세자에게 부담스러운 세 부담이 요구될 가능성이 있으므로 이를 반드시 숙지해 취득 및 양도를 이행할 필요가 있다.
위에 기술한 이슈들은 실제 적용 시에는 상이한 부분이 있을 수 있지만, 1+1 분양에 대한 이슈가 상당함은 분명하다. 최근 5년 동안의 개정세법만 봐도 매우 어렵고 복잡하므로 이를 적절히 해석해 절세하기란 만만치 않다.
그렇지만 여러가지 방안을 사전에 따져보고 예상되는 세액을 도출해본다면, 그렇지 않은 경우와 매우 큰 세 부담 차이가 나타날 수 있다. 따라서 취득 및 양도 과정 전후로 세무전문가와 충분한 상담을 통해 컨설팅을 받는 것이 중요하다.
NTN
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