전입신고 안된다고요?
전입신고=주거용 증명..주택수 잡혀 집주인 종부세↑
계약서만 써도 계약갱신은 가능..단, 보증금 회수 못할 수도
#대학생 A씨는 3월 개강 전 마포구의 대학가 인근 주거용 오피스텔 월세를 알아보는 중이다. 그런데 매물을 소개하는 포털 사이트에는 적혀있지 않았지만 중개사무소에 전화로 문의해보면 열에아홉은 ‘전입신고는 안된다’고 말한다. A씨는 만약 전입신고가 안되는 매물을 잡았다간 불이익을 입을까봐 섣불리 계약하지 못하는 중이다.
6일 공인중개업계에 따르면 최근 보유세 부담이 커진 다주택자 오피스텔 소유주들이 전입신고를 하지 않을 임차인을 가려 받는 추세다. 집주인의 보유세 부담이 커지면서 소형 오피스텔 월세를 구하는 임차인들에게까지 ‘전입신고 불가’라는 제약으로 부담이 전가되고 있는 셈이다.
한 현직 공인중개사는 “주거용 임차인을 구하면서도 전입신고만큼은 안된다고 하는 집주인이 많다”며 “전입신고를 하게 되면 주거용인게 증명돼 무조건 주택수로 잡혀 종합부동산세에 합산되고, 또 월세소득이 신고되면 추가 과세자료로 활용될까 우려하는 것”이라고 설명했다.
실제로 종부세를 일시납부할 수 없을 정도로 부담을 느끼는 집주인이 크게 늘어났다. 추경호 국민의힘 의원실에 따르면 국세청 ‘2021년 종합부동산세 분납신청 현황’상 지난해 12월1일부터 15일까지 홈택스 및 손택스로 종부세를 나눠내겠다고 신청한 사람 수는 5만4000명에 이른다. 전년도(1만9251명)보다 3배 가까이 많아진 것이다.
전입신고 불가 단서를 걸어도 시세보다 월세를 저렴하게 내놓지도 않는 분위기다. 마포구 A공인 대표는 “아파트 뿐만 아니라 오피스텔도 전월셋값이 상승하는 추세이기 때문에 굳이 저렴하게 내놓을 이유가 없다”면서 “새해 오피스텔 시장은 매매는 얼어붙었지만 전월세는 수익률이 매우 좋게 나타나고 있다”고 언급했다.
이처럼 선택지가 제한된 상황에선 ‘전입신고 불가’ 매물을 계약할 수 밖에 없는 임차인이 점차 늘어날 것으로 보인다.
전문가들은 전입신고를 하지 않아도 임차인으로서 계약갱신청구권을 행사하는데는 무리가 없다고 말한다. 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “임대차계약서를 쓰는것만으로도 임차인의 지위가 생기므로 주택임대차보호법의 보호를 받아 추후 계약갱신청구권은 쓸 수 있다”고 말했다.
다만, 임대차계약서만 쓰고 전입신고나 확정일자를 못 받으면 집주인이 파산할 경우 보증금을 못 받을 수 있고, 근저당에서도 순위가 뒤로 밀리게 되는 점은 유의해야 한다.
한편, 업계에선 사업자등록이 없는 일반인이 오피스텔을 임차하면서 ‘주거’(전입신고)하지 않아도 표면적으로 문제될 것은 없다고 말한다.
한 현직 공인중개사는 “오피스텔을 실제 어떤 용도(주거·업무)로 사용하는지에 따라서 세금이 다르게 부과되는데 일일이 실사가 이뤄지기 힘든게 사실”이라면서 “사업자라 해도 반드시 그 오피스텔에 사업자등록을 내야하는것도 아니고, 단순 작업실 용도로 빌려서 쓰는 경우도 많기 때문에 전입신고만 안하면 업무용으로 간주된다”고 귀띔했다.
[헤럴드경제=이민경 기자] think@heraldcorp.com
[단독]전입신고 안된다는 오피스텔
계약갱신청구권은 행사 가능
#오피스텔 전세를 알아보던 최모씨는 '주소 이전을 하면 안된다는 조건이 있다'는 공인중개사 설명에 깜짝 놀랐다. 전입신고를 하지 못하면 보증금 보호도 안 되고 계약갱신청구권도 사용할 수 없는 건지 걱정이 됐기 때문이다. 신축 오피스텔에서는 이런 조건이 더 많았다. 그냥 전입신고 없이 거주할지 다른 집을 알아봐야 할지 고민에 빠졌다.
국토교통부가 전입신고되지 않은 업무용 오피스텔이라도 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우 '계약갱신청구권' 행사가 가능하다는 해석을 내놨다. 오피스텔의 경우 업무용으로 등록하고 전입신고를 하지 않으면 주택수에 추가되지 않기 때문에 전입신고 불가 조건의 오피스텔이 많은데, 이 때문에 전입신고를 하지 않은 임차인이라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 설명이다.
국토부 "업무용에 전입신고 없어도 실질적 주거용이면 주택임대차보호법 적용… 계약갱신 가능"
1일 국토부 관계자는 머니투데이에 "전입신고가 안 된 업무용 오피스텔이라도 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔 임차인은 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권을 행사할 수 있다"고 밝혔다.
일반적으로 오피스텔의 경우 전입신고를 하고 주거용으로 사용하는 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 전입신고가 안 된 경우엔 해당 규정이 명확하게 있지 않았다. 이에 대해 국토부가 주거용으로 사용할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 해석을 내린 것이다.
"오피스텔 주인, '사무실 사용' 목적 계약갱신청구권 거절 안돼"
아울러 오피스텔 주인이 '사무실 사용'을 목적으로 주거용으로 사용하던 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절하는 경우도 있는데, 국토부는 이를 불법으로 봤다.
국토부 관계자는 "사무실 사용은 계약갱신청구건 행사 거절 사유가 될 수 없다"며 "임대인이 직접 '거주'할 목적만 갱신 거절 사유로 지정돼 있고, 용도를 바꾸겠다는 것은 거주 목적으로 보기 어렵기 때문"이라고 설명했다.
실제 한 온라인 커뮤니티에 이 같은 사례가 올라왔다. 한 임차인은 "오피스텔 전세 세입자이고 계약갱신청구를 행사하려 했지만 집주인이 사무실 용도로 사용할 예정으로 계약갱신 불가하다고 했다"며 "이후 3개월만 임차기간을 연장하기로 했고, 3개월 기간이 끝나가자 집주인이 마음이 바뀌어 전세 놓기로 했다"고 전했다.
사무실 용도로 계약갱신청구권 거절한 뒤 새로 전세를 놓은 이 경우에 대해 국토부는 "허위사유로 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절한 뒤 갱신 기간 제3자에게 임대하거나 매도하면 기존 세입자에 손해배상해야 한다"며 "이 경우 임차인은 임대인에 손해배상을 청구할 수 있다"고 말했다.
박미주 기자 머니투데이
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