22년 바뀌는 부동산 세제 ㅣ 상가주택 내년에 팔면 상가면적은 과세
먼저 고가 상가겸용주택(상가와 주택이 합쳐진 건물)에 대한 양도세 비과세 혜택이 변경된다. 내년부터 상가겸용주택을 양도할 때 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 12억원 이하의 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용한다.
양도세가 비과세되는 수도권 도시지역 내 주택 부수토지 면적은 축소된다. 현재는 용도지역 구분 없이 주택정착 면적의 5배까지 인정되지만, 내년 양도분부터 수도권 도시지역 내 주거·상업·공업지역은 3배로 비과세 혜택 범위가 줄어든다.
재개발·재건축 사업 등을 통해 취득한 조합원 입주권을 양도할 때는 양도세 비과세 요건이 변경된다. 양도세 비과세 혜택은 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 상황에만 적용된다.
임대료를 직전계약 대비 5% 이내 인상한 상생임대인은 해당 계약을 2년간 유지하면 양도세 비과세 특례 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정받을 수 있다. 다만 임대개시 시점 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자여야만 한다. 기간도 지난 21일부터 내년 12월 31일까지 신규·갱신 계약을 체결한 건으로만 한정된다. 직전 계약은 기존에 있던 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지한 경우로, 주택 매수 후 새로 체결하거나 승계한 계약은 제외된다.
동거주택 상속공제 적용대상은 딸, 아들 등 직계비속에서 대습상속을 받은 직계비속의 배우자(며느리, 사위 등)로 확대된다. 동거주택 상속공제란 상속하는 사람과 상속받을 사람이 10년 이상 하나의 주택에서 동거하면서 일정 요건을 갖췄을 때 상속주택 가액 전부를 6억원 한도 내에서 공제받을 수 있게 한 제도다. 대습상속은 추정상속인이 상속이 개시되기 전 사망 등으로 상속권을 상실했을 때 직계비속과 배우자가 상속받는 것을 말한다.
해외 부동산 보유내역 자료제출은 의무화된다. 그간 국내 거주자와 내국법인은 해외 부동산 취득·투자운용(임대)·처분 내역에 대해서만 자료를 제출해야 했으나 앞으로는 보유내역도 내야 한다. 허위·미제출 시에는 취득가액의 10%, 1억원 한도 내에서 과태료를 부과한다. 과태료 부과는 1년간 유예된다.
김상문 세무사는 “이 밖에 상속주택 대상 종합부동산세 부과 제도 개편, 1가구 1주택자 보유세 세 부담 상한 조정 등이 검토되고 있는데다 내년엔 대통령선거도 있다”며 “납세자에게 불리하게 바뀌었거나 알려진 바와 달리 확정되지 않은 경우가 많아 절세를 위해서는 제도 시행 여부와 적용 시점 등에 주의 깊게 관심을 가질 필요가 있다”고 했다.
또 증여 계획은 내년에 수립할 것을 권장했다. 김 세무사는 “2023년부터 증여, 상속 등 무상취득에 대한 취득세 부과 기준이 시세보다 저렴한 공시가격에서 시장 가치를 반영한 시가 인정액으로 변경될 예정”이라며 “2023년부터 세 부담이 증가하기 때문에 2022년에 증여를 하는 게 나을 수 있다”고 말했다.
김나리 (lord@edaily.co.kr) 이데일리
주택면적이 상가보다 크면
집으로 간주 비과세해줬지만
내년부터 상가는 양도세 대상
2021년 1월 1일을 기점으로 부동산 세금에 변화가 많았다. 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 인상됐고, 다주택 중과세율이 지난 6월 1일부터 10%포인트씩 인상돼 2주택은 26~65%, 3주택은 36~75%로 올랐다. 지방소득세를 감안하면 다주택의 최고세율은 82.5%(75%+7.5%)가 됐다. 주택과 입주권의 단기 양도세율이 기존의 기본세율(1년 이상 2년 미만) 또는 40%(1년 미만)에서 60%와 70%로 인상됐다.
분양권의 양도세율도 최고 70%까지 높아졌다. 1주택 비과세의 장기보유특별공제 요건이 거주 기간별 4%, 보유 기간별 4%로 강화돼 장기 보유뿐 아니라 거주도 해야 하는 것으로 바뀌었으며 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됐고, 종합부동산세 세율도 인상됐다. 또한 법인의 주택 양도에 따른 추가 세율(기존 10%포인트에서 20%포인트로)과 종부세율(단일 비례세율로 최대 6%)도 인상됐다. 게다가 세율 등의 인상 외에 다주택자가 순차로 집을 처분하고 남은 1주택을 양도할 때는 추가로 2년 이상 다시 보유와 거주(조정대상지역)를 채워야 비과세가 가능하도록 했다. 여러모로 2021년은 부동산 세금 변화의 시기라 할 만하다. 반면에 2022년 1월 1일을 기점으로 바뀌는 부동산 세금 이슈는 상대적으로 많지 않은 편이다. 그래도 몇 가지는 해당 상황에 처한 당사자들에게 매우 중요한 의미를 가진다.
첫 번째는 상가 겸용 주택에 대한 1주택 비과세 특례 규정의 변화다. 상가와 주택 겸용으로 쓰이는 건물을 양도하는 경우 원칙적으로 상가와 상가부수토지, 주택과 주택부수토지로 나눠 각각 양도세를 계산한다. 1가구 1주택으로 비과세요건을 갖춘 경우 주택은 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세하고 나머지는 비과세한다. 그리고 12억원 초과분에 대해 과세할 때도 연 8%씩 최대 80%의 특례장기보유특별공제를 적용한다. 반면에 상가의 경우 비과세가 없으며, 장기보유특별공제도 연 2%씩 최대 30%만 받을 수 있다.
올해 12월 31일까지는 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다면 상가 겸용 주택 전체를 주택으로 본다. 즉 상가와 상가의 부속토지에 대해서도 1주택에 의한 비과세와 특례장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 그런데 내년 1월 1일 이후 양도하는 것부터는 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다고 해도 전체를 주택으로 봐주지 않는다. 따라서 비과세는 주택에 대해서만 받을 수 있고 상가에 대해서는 받을 수 없다.
두 번째는 수도권 도시 지역 내 1주택 비과세의 경우 부수토지 인정 면적의 축소다. 1주택 비과세가 적용되는 경우 주택으로 사용하는 건물은 물론 그 부수토지까지 비과세를 적용한다. 만약 토지에 비해 건물이 너무 작은 경우 주택 부수토지라 하여 전부 비과세 기준을 적용하는 것은 부당하다. 따라서 비과세되는 주택의 토지는 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지만 부수토지로 인정한다. 그런데 내년부터는 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 기존 5배에서 3배로 한도가 축소된다. 주택 정착면적은 수평투영면적(수직 상공에서 바라봤을 때 건물 외벽의 중심선을 연결한 면적)을 말한다. 한도를 넘어선 부수토지는 주택의 부수토지로 인정되지 않는다. 다만 1주택 비과세로 포함되지 못하지만 기존 5배의 범위 이내일 때는 일반세율이 적용된다. 중과세율에 대한 규정에서는 인정 배율이 변경되지 않고 그대로 5배이기 때문이다.
그 외에 1조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 요건 판단 시 다른 분양권을 보유하고 있지 않아야 한다는 요건이 추가됐다. 다만 이는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 조합원 입주권과 분양권에 대해서만 적용된다. 또 지난 12월 8일부터 조기에 시행된 내용으로 1가구 1주택 비과세 기준금액 상향(실거래가격 9억원에서 12억원으로)이 있다. 올해 바뀌었던 내용에 비해 상대적으로 내년은 변화가 적다.
그럼에도 불구하고 개정된 내용에 해당하는 상황에 맞물린 경우 당사자들은 바뀐 기준을 정확히 인지해야 한다. 기준을 명확히 인지하고 그 영향을 파악해야 합리적인 의사결정을 내릴 수 있기 때문이다.
[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]
매일경제
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