건산연 "발주방식 변경 통한 '조합시행 정비사업' 개선해야"
현 정비사업 문제 상당 부분 발주방식에서 기인, CM@R 등으로 조합 전문성 부족 보완해야
현행 조합시행 정비사업에서 건설사 : 단순 시공자 이상의 역할 수행 중
지난 호에서 기술했듯 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에서 원칙적인 시행자는 조합 임.
건설사 등과 공동으로 시행하는 방식도 있으나, 현재 대다수 구역에서는 조합이 단독으로 시행자 지위를 가지고 사업 전반을 주도하고 있음.
2002년 「도정법」이 입법되면서 과거 조합과 건설사 간 공동시행 방식에서 발생한 폐해를 차단하고자 조합이 단독으로 시행토록 했음.2) 이후 공동시행방식을 다시 허용했으나, 최근에는 조합 단독시행하는 방식이 대다수를 이루고 있음.
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「도정법」 제정 당시 취지는 시행과 시공을 분리하고, 조합이 설계를 완성한 후 설계시공분리 발주방식(Design-Bid-Build,이하 DBB)으로 공사를 발주하여 건설사는 공사만 책임지도록 한다는 것이었음. - 「도정법」이 제정되기 전, 현행 정비사업의 원형이라 할 수 있는 「도시재개발법」 및 서울시에서 하달한 지침에 근거해서 시행했던 합동재개발 방식에서, 건설사는 참여조합원 형태로 참여했고 사실 상 공동시행자 또는 사업 대행자의 역할을 수행했음.
「도정법」제정으로 조합이 설계사와 설계를 완성한 후 발주를 통해 시공사를 선정토록 했음. 현시점에서, 지분제 방식으로 계약하는 일부 재건축사업을 제외한 대부분 사업구역에서 건설사는 조합과 도급계약을 맺고 공사를 책임지며,여기에 대한 대가로 정해진 공사비를 받고 있음. 하지만, 지금도 건설업자는 정비사업에서 여전히 시공 외에도 다양한 역할을 수행하고 있으며, 이러한 역할은 일반적으로 조합과 건설사 간의 시공계약서에 명시되어 있음. 여기에 더해 건설사는 대다수 구역에서 계약서에 기재된 업무 범위 외에도 여러 역할을 수행하고 있음.
공사계약서에 따르면 건설사는 책임준공 의무 외에도 인·허가 과정에서의 협조, 조합원 총회에서 시공 관련 업무 설명,자금 대여(유·무이자), 이주비·사업비 직접대출 또는 신용보강 등을 수행할 책임이 있다고 명시되어 있음.
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