'노후신도시 특별법'에 관심가져야 하는 이유 (ft.1기 신도시)

 

[경과]

1기 신도시 특별법 Q&A...적용대상은

1기 신도시 특별법 Q&A...적용대상은

 

안전진단 대폭 간소화, 파격적인 용적률 상향이 핵심 내용

 

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재건축 날개 단 1기 신도시

'첫 입주 단지' 눈여겨보자

 

  정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(신도시 특별법)을 공개하자 혜택을 받을 지역과 단지가 어디인지에 관심이 쏠리고 있다. 분당 등 1기 신도시 일부에선 재건축 추진단지 급매물을 찾는 수요도 늘어나고 있다.

 

특별법에 따라 5개 신도시는 엄청난 변화를 겪게 될 것으로 예상된다. 1기 신도시에 거주하는 인원만 30만가구인 데다 이번 법 적용 대상에 '일정 요건을 갖춘 노후 택지'까지 모두 포함되면서 부동산 시장에도 막대한 효과를 불러올 가능성이 높다. 특별법의 주요 내용과 특별법이 시행될 때 예상되는 수혜 지역, 투자 타이밍 결정에 변수가 될 위험 요인 등을 짚어본다.

 

[그래픽=홍영주 기자] 출처 : 위클리한국주택경제신문

 

 

분당·일산 등 용적률 규제 대폭 완화

특별법은 낡은 신도시(택지지구)에 대해 재건축 등 재정비를 쉽게 할 수 있는 환경을 만들어 주겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 신도시를 여러 블록으로 나눠 '특별정비구역'으로 지정한 후 용적률 등 각종 건축 규제를 완화하고, 이주 대책 등을 정부 차원에서 지원하겠다는 것이다. 우선 특별정비구역으로 지정되면 재건축 안전진단 요건이 완화되거나 면제된다. 다만 면제는 아파트 땅을 내주고, 대규모로 기반시설을 늘리는 경우 등 공공성을 인정받을 때로만 제한된다.

 

이 법의 가장 큰 인센티브는 용적률·건폐율이 완화된다는 점이다. 2종 일반주거지역을 3종이나 준주거지역으로 바꿔주는 방안이 유력하다. 만약 2종에서 준주거로 바뀌면 건폐율(60%→70%)과 용적률(150% 이상~250% 이하→200% 이상~500% 이하)이 크게 올라간다. 특별정비구역에서 리모델링 사업을 진행하면 현재 기존 주택 수의 15% 이내에서 늘리게 돼 있는 규제도 완화된다. 증가 가구 수의 구체적 범위는 시행령에서 정해질 예정이지만, 국토교통부 내부적으로는 20% 정도를 검토 중이다. 원활한 사업 추진을 위해 각종 법령에서 요구하는 인허가도 한 번에 모아 처리한다. 이를 위해 각 지방자치단체에는 통합심의위원회가 구성될 예정이다.

 

이번 특별법이 일반 재건축 등의 근거법인 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 차이를 보이는 부분은 정부의 이주 대책 수립과 관련한 책임이다. 기존에는 이주 대책 수립이 사업 시행자 몫이었지만, 특별법은 지자체가 주도하고 정부가 이를 지원하기로 규정했다. 1기 신도시 등 계획도시는 주택 공급이 일시에 이뤄져 재정비 과정에서 주택 시장에 미치는 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주 대책이 필요하기 때문이다.

 

 

1기 신도시 외에 부산 해운대 등도 혜택

특별법의 수혜를 가장 많이 볼 지역은 물론 1기 신도시(분당· 일산·평촌·중동·산본)다. 다만 정부가 특별법 적용 대상을 전국의 주요 택지지구로 확대해 수혜 대상 지역은 대폭 늘어날 가능성이 높다.

 

특별법이 1기 신도시만 대상으로 하면 특혜 시비와 지역 차별 논란을 피할 수 없다. 1기 신도시 외에 정비사업이 시급한 택지가 전국에 많은데 1기 신도시에만 특혜를 주는 것은 다른 지역 주민들의 반발을 불러올 수 있기 때문이다. 정부가 특별법 대상을 '전국 주요 택지지구'로 확대한 이유다.

 

특별법 적용 대상은 100만㎡ 이상 규모의 택지지구 가운데 조성된 지 20년이 넘은 곳이다. 일반적으로 신도시는 면적이 300만㎡(약 100만평) 이상이다. 100만㎡는 이보다 작은 '미니 신도시'급으로, 인구 2만명 안팎을 수용한다. 대규모 신도시 말고도 재정비가 필요하다면 특별법 혜택을 적용받아 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다.

 

국토부 관계자는 이런 조건을 갖춘 택지지구가 5개 신도시를 포함해 전국에 49곳 정도 있다고 밝혔다. 눈에 띄는 점은 49개 지역 중 교통망 등 기반시설이 지금도 잘 갖춰져 있는 곳이 상당수라는 사실이다. 우선 서울에선 강남구 개포동과 수서동, 양천구 목동, 강동구 고덕동, 노원구 상계·중계·하계동, 중랑구 신대동 일대가 특별법 적용 조건을 갖추고 있다.

 

인천에선 남동구(구월지구)와 연수구(연수지구), 계양구(계산지구) 등이 해당된다. 경기도에선 1기 신도시 말고도 광명 철산·하안, 고양 능곡·화정, 수원 영통 등이 조건을 갖췄다. 지방에선 부산 해운대, 광주 상무, 대전 둔산 등이 포함된다.

 

면적 기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접한 2개 이상의 택지를 합친 경우와 택지와 동일한 생활권으로 묶인 노후 구도심 등을 합친 경우에도 적용된다. 예를 들어 서울 강서구 가양택지지구와 등촌택지지구는 각각의 면적은 특별법 적용 조건을 채우지 못하지만 인접한 택지로 인정받으면 사업이 가능할 수도 있다는 뜻이다. 물론 특별법 적용 대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 수립해야 하기 때문에 20년 이상 된 모든 택지가 무조건 적용 대상이 되는 것은 아니다.

 

 

 

용적률 '500%'는 일부 블록에만 줄 듯

하지만 특별법에 제시된 혜택을 '있는 그대로' 믿어서는 안 된다. 상징적 의미이지 실제 현장에서 적용되는 인센티브는 이보다 낮을 것이 분명하기 때문이다. 특히 '용적률 최대 500%까지 상향'은 현실적으로 불가능하다는 지적이 많다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문이다. 도시 인프라스트럭처도 늘어난 인구를 수용할 수 없어 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 높다.

 

국토부 등 의견을 종합하면 일단 2종 일반주거지역을 3종으로 올려주는 사례는 많이 나타날 것으로 보인다. 1기 신도시를 예로 들면 평균 용적률이 200% 근처라 3종 종상향은 필요한 상황이기 때문이다. 하지만 준주거지역 종상향은 역세권, 그것도 1000가구 안팎 소규모 블록만 대상이 될 가능성이 높다. 2000가구 이상 대형 단지는 최대 용적률을 500%까지 늘려주면 근처 인프라 수요를 감당할 수 없다는 비판이 많기 때문이다. 그나마 투기 수요를 의식해 늘어난 가구 수의 일정 비율을 기부채납받는 조건이 붙을 가능성이 높다.

 

시범사업을 추진할 선도지구에 대한 관심도 높다. 사업 속도가 가장 빠를 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 슈퍼블록(다수 단지 통합 재건축) 형성이 가능하면서 입주가 빠르고, 대지지분이 높은 곳이 뽑힐 가능성이 높다고 판단한다. 1기 신도시에서는 입주 당시 '첫 마을'이었던 단지가 정비사업에서도 시금석이 될 가능성이 크다.

 

부동산 투자 전문가로 꼽히는 '아임해피' 정지영 아이원 대표는 분당에선 삼성한신·한양·우성·현대, 일산에선 강촌 5·6·7단지 등이 사업 속도가 빠를 가능성이 높다고 봤다. 평촌에선 은하수·관악·샛별한양 1·2·3단지, 산본에선 한라주공 4단지·가야주공 5단지, 중동에선 포도마을·사랑마을·한아름 등을 예상했다.

 

 

투자 시기 신중하게 선택해야

1기 신도시 주택 매매를 고려한다면 수혜 단지를 선별하는 것 못지않게 투자 시기를 선택하는 것도 중요하다. 1기 신도시 재건축은 이주 수요를 받아줄 공간이 필요한 만큼, 이런 문제가 해결되기 전엔 사업이 진행될 구조가 아니다.

 

윤석열 정부는 대선 당시 정책공약으로 "1기 신도시 순환 개발을 추진해 재정비사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등에 대한 대책을 마련하겠다"며 "3기 신도시와 중소 규모 공공택지 개발사업지구에 이주 전용 단지를 마련하겠다"고 밝혔다. 3기 신도시가 들어서기 시작할 것으로 전망되는 2027~2028년이 넘어야 1기 신도시에서 본격적인 정비사업이 진행된다고 보는 이유다. 10년, 길게는 20년까지 내다봐야지, '단기 수익'에 급급한 접근은 금물이라는 뜻이다.

 

특별법의 국회 통과와 국토부의 마스터플랜 확정, 지자체 선도지역 선정, 조합 설립 등 많은 절차가 남아 있어 중간중간 내용이 많이 수정될 위험도 있다.

 

특히 2026년 지자체장 선거나 2027년 대선이 변수다. 특별법이나 후속 조치가 제대로 시행되기도 전에 득표 전략을 앞세운 각종 민원들로 법이 흔들릴 가능성이 있기 때문이다. 표를 의식해 시범사업지구 선정 요구가 봇물을 이룰 경우 형평성 논란과 부동산 시장 과열 등 부작용을 우려해 속도 조절론이 떠오를 수도 있다.

[손동우 부동산·도시계획전문기자] 매일경제

 

 

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