[분쟁] 상가임대차법상 계약 갱신 요구권
개인사업자가 아닌 회사의 경우에도 사무실 등을 사용하기 위해서는 회사 소유의 건물이 있지 않은 이상 타인 소유의 건물에 대해 임대차계약을 체결한 후 해당 건물을 이용해야 한다.
원래 임대차계약 관계는 「민법」에서 규율하고 있는데, 주택이나 상가건물과 같은 특정 임대차계약에 대해서는 「주택 임대차보호법」 「상가건물 임대차보호법」에서 특례를 규정하고 있다.
임차인, 임대차 기간 만료 1~6개월 전 갱신 요구해야
임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신 요구 거절 불가
특히 회사가 그 영업을 위해 건물을 임차하는 경우 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’)에 따라 그 계약관계가 규율되기 때문에 회사를 경영하는 입장에서는 해당 사업의 관계 법령뿐만 아니라 임대차 법령에 관한 숙지도 반드시 필요하다.
상가임대차법은 최근 다수의 논의를 거쳐 여러 규정들이 개정됐는데 그 중 가장 큰 논쟁의 중심에 있던 것이 상가임대차법 제10조에 규정된 ‘계약갱신요구권’이다. 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있고, 그 단서에서는 제1호부터 제8호까지 정당한 사유를 열거하고 있다.
그 대표적인 사유가 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (제1호)’ ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호)’ ‘목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호)’로서 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(가목)’ ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(나목)’ ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(다목)’이다.
즉 상가임대차 계약이 체결된 이상 임차인은 임대인에게 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 위와 같은 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다.
다만 제2항에서 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 규정하고 있어, 임차인의 갱신요구권은 최대 10년의 범위에서만 가능하다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권에 대한 기간 제한 규정은 그 전체 기간을 ‘5년’으로 하던 것을, 상가임대차법이 2018. 10. 6. 법률 제15791호로 개정되면서 ‘10년’으로 연장한 것이다.
따라서 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 늘어나서, 임차인 입장에서는 이를 판단해 임대인에 대한 계약갱신요구권을 행사해야 하고, 임대인 입장에서는 계약의 체결 시점이나 갱신 시점을 판단해 임차인의 갱신요구권의 수용 여부를 검토해야 한다.
또 위와 같이 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 보고 있으나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
이처럼 상가건물에 대한 임대차계약은 그 계약관계의 단순함에 반해 이를 규율하는 법령의 내용이 복잡하게 돼 있으므로 이에 해당하는 이해관계인들은 다시 한 번 내용을 살펴보고 분쟁이 있는 경우 관련 전문가의 조언을 받아야 비로소 그 법률 관계를 명확히 파악할 수 있다.
남상진 법무법인 산하 기업법무팀 수석변호사
한국건설신문
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[데일리 리포트 Daily Report] Dec.27(Tue) 2022 CONPAPER
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