불황 불구 “단독주택 사서 꼬마빌딩 짓자” ㅣ 그래도 '목 좋은 재개발·재건축' 지역은?
“단독주택 사서 꼬마빌딩 짓자”
불황에도 여전한 자산가들의 투자
전국의 아파트값이 두 달 째 전월 대비 1%대 하락률을 나타내는 가운데 단독주택의 가격은 오름세를 나타내고 있어 관심이 쏠린다. 특히 이달 서울 강남권의 단독주택 상승률은 0.4%를 넘을 정도로 눈에 띄게 높았다. 시장에서는 침체기에도 오래된 단독주택을 사들여 꼬마빌딩을 지으려는 자산가들의 수요가 지속되고 있는 것으로 분석했다.
28일 KB부동산 월간 동향에 따르면 이달 서울의 단독주택은 0.16% 올라 전월(0.02%)대비 상승폭이 확대됐다. 단독주택의 경우 아파트값이 하락으로 전환됐던 8월 이후에도 10월(-0.03%)을 제외하고는 계속 상승하는 흐름을 보여왔는데 이달 그 폭이 커진 것이다.
서울 강남권 단독주택 한달새 0.41% 올라 ‘나홀로 상승’
”노후한 단독주택 매입후 재건축 수요 반영”
단독주택 가격의 상승을 이끈 곳은 강남권(11개구)이다. 강남권의 단독주택 상승률은 전월대비 0.41%로 큰 폭 올랐다. 전년 동월 대비로는 1.62% 상승했다. 강북권(14개구)의 경우에는 지난주와 동일한 가격을 나타내 상승률이 0%에 그쳤다.
최근에 거래된 단독주택을 살펴보면 상당히 오래된 주택이 대부분으로 거주보다는 투자의 목적인 강했던 것으로 추정된다. 서울부동산정보광장에 따르면 현재 까지 신고된 4분기(10~12월) 거래 단독주택의 준공년도를 보면 1970~2000년도로 노후한 주택이 대부분이다.
거래 금액이 상당히 큰 경우도 있다. 강남구의 논현로153길에 위치한 한 단독주택은 10월 165억원에, 논현로157길에 있는 또 다른 단독주택은 155억원에 각각 거래됐다.
전문가들은 상권이 어느정도 발달한 지역의 단독주택을 사들여 재건축 하려는 전형적인 투자수요가 움직이는 것으로 분석했다. 서울 강남권에서 단독주택의 상승세가 지속되는 것은 자산가들의 투자수요로 봐야 한다는 것이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리와 대출에서 자유로운 자산가들은 강남의 희소성에 주목해 계속해서 투자를 시도한다”면서 “시장이 불황이어서 조금 주춤하기는 하겠지만 항상 수요가 있다”고 했다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “값비싼 오래된 단독주택이 팔린다는 건 재건축 수요로 보는 것이 일반적”이라면서 “강남의 요지는 항상 사려는 사람이 있는 곳”이라고 했다.
조은임 기자 조선일보
v.daum.net/v/20221228110140919
“현금 여력땐 목 좋은 재개발·재건축”
하락기 끝나갈때 반전 가능성 가장 커
“청약은 분양가 싼 도심아파트” 76%
재개발·재건축을 추진 중인 아파트가 부동산 전문가들 사이에서 내년도 최선호 투자 유망 상품으로 꼽혔다. 높아지는 도심의 가치, 정부의 규제완화에 따른 정비사업 속도의 개선 등으로 투자 수익률이 상대적으로 높을 것이란 분석이다. 내년도 새 아파트 청약의 경우 ‘주변 시세보다 싼 입지 좋은 도심 아파트’가 가장 많은 응답을 얻었다.
헤럴드경제가 전문가 42인을 대상으로 ‘2023년 주택시장 전망 및 재테크 전략’을 조사한 결과, 45.2%(19명)의 전문가들이 현금 여력이 있을 때 도심 재개발·재건축 추진 아파트에 투자할 만하다고 답했다.
김효선 NH농협은행 NH All100자문센터 부동산 수석위원은 “부동산 침체기에는 입지 대비 가격이 높은 부동산이 먼저 하락 전환되는데 지가는 크게 떨어지지 않는다”면서 “지가 대비 활용도가 높지 않았던 입지가 좋은 재개발 및 재건축 아파트를 매입하기에 좋은 시기라고 판단된다”고 말했다. 김 위원은 “관련 정책이 서서히 완화되는 게 당장은 주택시장에 큰 영향이 없지만 집값 하락기가 끝나갈 때엔 가장 반전의 가능성을 높여줄 것”이라고 설명했다.
김재언 미래에셋증권 수석부동산 자문위원도 “재건축의 규제 완화가 이어질 경우, 서울권 내 재건축 아파트는 인기 지역에 집중된데다 신규 아파트의 선호가 높은 만큼 좋은 투자대상이 될 전망”이라고 평가했다.
김진유 경기대학교 스마트시티공학부 교수 또한 “중장기적으로 도심정비사업은 활성화될 수밖에 없으며, 향후 도심의 가치는 더욱 높아질 수밖에 없으므로 투자가치 측면에서 가장 유리하다”고 답했다.
재개발·재건축 아파트에 이어서는 기존 인기지역 아파트가 23.8%(10명)로 나타났다. 재개발·재건축 분담금 등을 낼 필요가 없어 비용 측면에서 부담이 덜하며, 하락장 방어 및 상승기 시세 차익을 노릴 수 있다는 분석이다.
최진욱 현대건설 마케팅분양실 팀장은 “기존 아파트 구매시 목돈, 대출금리 부담, 분양아파트 초기 자기 부담이 적다는 장점이 있다”고 말했다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “아파트 대상 임대사업자 혜택이 부활할 경우 기존 인기지역 아파트를 구매하는 것이 가격 하락기 방어 및 상승기 시세 차익을 노려볼 수 있을 것으로 판단된다”고 내다봤다.
이밖에 “유망지역의 주택은 추후 공급량 하락 시 재상승이 가능하다”, “인기지역 알짜 아파트 급매물을 공략 해야한다”는 의견도 있었다. 역세권 등 인기 상업지역의 상업시설 투자는 7.1%(3명), 지식산업센터, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 투자는 4.8%(2명)로 그 뒤를 이었다.
내년 새 아파트 청약은 대부분의 전문가가 입지 좋은 도심 아파트를 주목했다. 76.2%(32명)의 전문가들이 ‘입지 좋은 도심아파트 중 분양가가 시세보다 싸면 청약’을 선택했다.
다만 9.5%(4명)의 전문가는 ‘집값 하락이 계속되므로 당분간 청약을 하지 않는다’고 답했다. 이어 7.1%(3명)는 ‘수도권 택지지구 중 분양가가 시세보다 싸면 청약’을, 4.8%(2명)가 ‘3기 신도시 기다렸다가 청약’을 택했다.
수익형 부동산 투자에 관한 시각은 전문가들마다 확연히 의견이 갈렸다.
우선 ‘고금리 시대 수익형 부동산 투자는 안하는 게 좋다’라는 응답이 31%(13명)로 가장 많았다. ‘수익형 부동산 가격이 아직 하락하지 않아 대기할 필요가 있다’, ‘임대 수익률 또한 3% 이하로 크게 낮아져 매력이 떨어진다’, ‘고금리에 수익률을 맞추기가 쉽지 않다’는 응답도 이어졌다.
다만 59.5%(25명)의 전문가들은 종류는 저마다 차이가 있지만 수익형 부동산 투자를 긍정적으로 봤다. 역세권 상가와 지식산업센터·업무용 오피스텔·소호 사무실·오피스 빌딩 등 업무시설에 각각 16.7%(7명)가 응답했고, 주거용 오피스텔 원룸 등 임대 수익형 상품은 9.5%(4명)가 가장 유망하다고 봤다. 아파트 단지 내 상가와 숙박용 부동산은 각각 4.8%(2명)의 응답을 얻었다.
김동욱 쌍용건설 주택총괄 상무는 “점점 주거에서 수익을 내는 것은 어려운 상황이라 수익형 부동산 위주의 투자전략이 필요하다”며 “물론 금리 인상을 주의해야겠지만 상권이 활성된 지역은 유망하다고 본다”고 설명했다.
박자연 기자 nature68@heraldcorp.com 헤럴드경제
v.daum.net/v/20221228113853338
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[데일리 리포트 Daily Report] Dec.27(Tue) 2022 CONPAPER
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