집값 꺾여도 증여 늘어나는 이유 ㅣ 1주택자가 좋을까, 다주택자가 좋을까?
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[데일리 리포트 Daily Report] Nov.4(Fri) 2022 CONPAPER
#1 집값 꺾여도 증여 늘어나는 이유
부동산 전문 김예림 변호사
지난 정부에서 다주택자에 대한 과세가 강화됐다. 이 때문에 주택을 매도하기보다는 자녀에게 미리 증여하는 사례가 급증했다. 최근에는 부동산 경기가 나쁜데도 불구하고 여전히 증여가 빈번하다. 왜 그럴까?
내년 개정되는 증여세 부분과 관련이 있다. 크게 두 가지가 바뀌는데, 먼저 양도소득세 이월과세 제도가 개편된다. 양도소득세는 부동산을 양도할 때 부담하는 세금이다. 양도가격에서 취득가격을 뺀 양도차익을 기준으로 양도소득세가 부과되는데, 당연히 양도차익이 클수록 세금도 늘어나는 구조다.
이월과세 적용 5년→10년으로
취득세 산정도 공시가→시가인정액
그런데 이때 배우자 등 특수관계인에게 부동산을 한 차례 양도한 후 다시 제3자에게 양도하면 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다. 예를 들어, 주택을 2억원에 취득한 후 10억원에 양도한 경우 그 양도차익은 8억원이 된다. 그러나 주택가격이 6억원쯤 되는 시점에 배우자가 주택을 양도하면 그 취득가격이 6억원이 돼 나중에 제3자에게 양도할 경우 그 양도차익이 4억원으로 줄어들게 된다.
이러한 증여 후 양도를 통해 양도소득세를 회피하는 것을 막기 위해 세법에는 증여세 이월과세 제도를 정하고 있다. 배우자 등 특수관계인이 증여받은 부동산을 일정 기간 내 매도하면 증여자의 취득가격을 기준으로 양도차익을 계산하도록 하는 제도다. 기존에는 5년 내 양도하는 경우에 이월과세를 적용했는데, 내년부터는 이 기간이 10년으로 늘어난다. 증여 후 양도소득세 절감 효과를 누리려면 기존보다 보유해야 하는 기간이 두 배로 늘어나는 것이다.
증여시 취득세에 관한 부분도 개정된다. 현재는 증여시 과세표준을 공시가격으로 하고 있어 시세와는 상당한 괴리가 있다. 그러나 내년부터는 시가인정액을 과세표준으로 해 증여시 취득세를 산정한다. 시가인정액은 취득일 현재 가까운 시점에 이루어진 매매가격 등을 기준으로 결정한다. 보통 공시가격의 1.5배 이상 높다.
이런 이유로 최근에는 부동산 거래가 침체해 있음에도 증여를 서두르는 경우가 많다. 어차피 증여할 것이라면 하루라도 빨리하는 것이 세금을 줄이는 방법이기 때문이다. 만약 증여를 고려하고 있다면 내년부터 개정되는 증여 세제를 고려해 결정하는 것이 좋다.
박종화 (bell@edaily.co.kr) 이데일리
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[데일리 리포트 Daily Report] Nov.4(Fri) 2022 CONPAPER
#2 1주택자가 좋을까, 다주택자가 좋을까?
올해 절반이 지난 시기에 주택 시장을 둘러싼 환경은 좋지 않습니다. 7월 1일부터 대출 금액이 1억원을 초과하면 DSR 40% 규제가 시행되고, 주택담보대출금리가 4%대로 올라서면서 매수 심리가 악화하고 있습니다. 내년 5월 9일까지 잔금을 치르면 다주택자도 양도세 중과가 되지않아, 매물이 쌓이는 가운데 아파트 거래는 시세보다 10~20% 저렴한 급매물 위주로만 거래되고 있습니다.
대출규제, 금리 인상, 세계 경기 불확실성 등으로 주택 시장은 당분간 약보합세 흐름이 지속할 것으로 보입니다. 한편, 새로운 정부에서는 과도한 세금을 정상화할 가능성이 높습니다. 다주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세 중과제도도 점진적으로 완화 또는 폐지 쪽으로 갈 것으로 예상합니다. 대부분의 사람들은 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높은 편입니다. 그런데 다주택자가 누릴 수 있는 혜택이 의외로 많습니다.
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다주택자가 되면 불리한 점
현재 정책 아래에서는 다주택자가 되면 종합부동산세가 중과되고, 양도소득세도 양도차익에 따라 26~75%를 납부해야 하기 때문에 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가했습니다. 1가구 1주택자가 되어야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 시세 12억원이 넘더라도 1주택자는 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있기 때문에 양도세는 극히 미미합니다.
그래서 많은 사람이 평생에 1채 만 갖는 것이 좋다고 생각하는 것 같습니다. 그리고 집도 투자 측면보다는 거주 측면을 고려해서 매입하는 경향이 큽니다. 빌라에 살다가 구축 아파트, 그리고 신규 아파트 등으로 갈아타는 것입니다. 또는 경기도에 살다가 서울 강북, 그리고 서울 강남으로 지역을 갈아탑니다.
그런데 그렇게 하려면 기존 집을 팔고, 새로운 집을 동시에 매입해야 합니다. 즉, 잔금일을 같게 하는 것입니다. 자금 여유가 있다면 새로운 집을 매입하고 기존 주택은 일정 기간(2년 또는 3년) 내에 매도하는 방법이 있습니다. 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖췄다면 1주택자로 간주해 양도세 비과세 혜택을 주는 것입니다. 이것을 일시적 1가구 2주택이라고 합니다. 기존 주택은 양도세 혜택도 받을 수 있고, 취득세도 신규 주택 매입 시 1주택자로 간주해 낮은 취득세(1~3%)를 납부하게 됩니다. 취득세 혜택을 받으려면 반드시 일정 기간(2년 또는 3년) 내에 기존 주택을 매도해야 합니다.
이렇게 갈아타기 등의 방법을 통해 상급 지역으로, 더 좋은 주거 형태로 이동하는 것은 아주 좋은 내 집 마련과 재테크 방법입니다. 하지만 여전히 1주택자이기 때문에 오르면 기분은 좋지만, 매도하지 않는 이상 추가 수익이 창출되지는 않습니다. 하지만 다주택자가 되면 상황이 달라집니다. 매매 가격 상승이나 전월세 가격의 상승 혜택을 고스란히 누리기 때문입니다.
다주택자의 이점
내가 거주하는 집 외에 임대를 준 집이 있다고 가정해봅니다. 전 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 전세 제도는 보통 2년에 한 번 만기가 도래합니다. 4년 계약갱신청구권이 도입되어 2년이 끝난 후 5%밖에 올리지 못하지만, 4년 후에는 시세대로 전세금 인상이 가능합니다.
시장 상황에 따라 다르지만 수천만원에서 많게는 수억원대로 전세금이 인상됩니다. 이런 자금은 생활비로 쓴다든지, 주식이나 다른 부동산 매입을 위한 종잣돈으로 사용할 수 있습니다. 집이 한 채만 있을 때는 이런 혜택을 누릴 수 없습니다. 또는 전세금을 올려 받지 않고 오른 금액만큼 월세로 돌리면 근로소득 외에 추가적인 임대소득을 얻을 수 있습니다.
추가적인 임대소득은 자녀에게 많은 돈이 들어가는 중학생~대학생 시절에 큰 도움이 될 수 있습니다. 그리고 월세는 시간이 지남에 따라 또 상승하기 때문에 본인이 퇴직하면 노후 자금으로도 활용할 수 있습니다. 가령 서울 강북에 전용 60㎡ 아파트의 시세가 12억원이면 전세는 7억원, 월세는 보증금 1억원에 월 200만원을 받을 수 있습니다. 월 200만원 임대수익에 국민연금, 개인연금 등을 합하면 은퇴 후에도 월 350만~400만원의 현금 흐름을 만들 수 있어 안정적인 노후 준비가 가능해집니다.
그리고 70~80세에 자녀에게 증여할 수도 있습니다. 앞으로 자식 세대는 일자리가 많지 않고, 저출산에 따른 국민연금 고갈 가능성과 높은 소득세율 등으로 살아가기가 팍팍할 수 있기 때문에 집을 물려준다면 큰 힘이 될 수 있습니다. 살다 보면 아주 급하게 목돈이 필요할 수도 있는데, 임대한 집을 매도해 자금을 마련할 수도 있습니다. 물론 그동안 집값 상승분에 대한 차익은 덤입니다.
다주택자 선택 시 주의할 점
대부분 첫 집을 구매할 때 부부 공동명의로 구입하는 경우가 많습니다. 맞벌이 부부가 증가하기도 했지만, 향후 매도 시 양도소득세 절세 효과 때문입니다. 종합부동산세 혜택(부부 공동명의 시 인별 6억원 공제, 총 12억원 공제) 때문에 공동명의로 할 때도 있지만, 단독명의로 하면 종합부동산세(단독명의 시 11억원 공제)와 큰 차이가 없고, 오히려 단독명의 시 고령자공제(60세 이상)와 장기보유공제(5년 이상)를 받을 수 있는 것을 감안하면 굳이 공동명의로 할 필요가 없습니다.
첫 집을 공동명의로 구입한 후 나중에 추가로 단독명의로 구입하면 부부 중 한 명은 2주택자로서 종합부동산세가 중과됩니다. 조정대상지역에서 2주택 이상을 갖게 되면 종합부동산세율이 1주택자에 비해 2배가 됩니다. 따라서, 다주택자가 될 가능성이 높다면 첫 집은 단독명의로 구입하는 게 좋습니다. 그리고 두 번째 집은 부부 중 집이 없는 사람의 명의로 구입합니다. 종합부동산세는 인별과세이기 때문에 명의를 분산하는 게 절세가 됩니다(향후 정책 변화에 따라 종합부동산세는 주택 수가 아닌 가액 기준으로 변경될 수 있음).
그리고, 세 번째 이후 집은 종합부동산세가 부담되지 않는 선에서 소형 아파트나 재개발이 진행 중인 빌라를 구입하는 게 좋습니다. 종합부동산세가 부과되지 않도록, 부과되더라도 부담이 적게 공시가격이 낮은 주택을 구입하는 게 중요합니다.
자녀가 성년이 되면 10년간 5,000만원까지는 증여세가 없기 때문에 자녀에게 일정 금액을 증여한 후 자녀 명의로 주택을 구입하면 종합부동산세가 합산되지 않고, 향후 주택 가격 상승에 대한 이익을 온전히 자녀가 갖게 되므로 자녀에게 미리 사전 증여하는 것도 좋은 방안입니다.
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