서울시, 신속통합기획 재개발 2차 공모 착수...연내 2만5천호
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[경과]
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서울시, 신속통합기획 재개발 2차 공모 착수
연내 2만5천호 내외 선정
8.29(월)~10.27(목) 두 달 간 공모… 11월 자치구 사전검토, 12월 말 최종 선정
상습 침수․반지하 밀집지역 등 주거환경 취약한 곳 가점… 정비 시급 순으로 선정
열악한 노후 주거지의 환경을 개선하고, 양질의 주택공급을 확대하기 위해 서울시가 작년 12월 첫 '신속통합기획 주택 재개발 공모지' 21개소를 선정한 가운데 이번 달부터 두 번째 공모가 시작된다.
서울시는 8.29(월)~10.27(목) 두 달 간 '신속통합기획 주택 재개발 2차 공모'를 진행한다고 밝혔다. 올해는 작년에 비해 공모기간을 충분히 주어 참여기회를 확대하는 한편 정량평가 항목에 '찬성동의율'을 추가하여 주민 의사에 따른 사업실현 가능성도 함께 평가할 계획이다.
공모 대상 제외기준 및 선정되기 위한 필수요건 명확하게 공지해 주민 혼선 최소화
시 "주택공급 확대·투기방지 통한 시장 안정, 삶의 질 개선위해 실효성 있는 정책 추진"
시는 또 상습 침수나 침수우려지역, 반지하주택 밀집지역, 찬성동의율 등의 가점을 신설하는 등 1차 공모의 보완점을 반영하여 공모기준을 합리적으로 업그레이드 했다.
<상습 침수, 반지하 밀집지역 등 주거환경 취약한 곳 가점… 정비 시급 순으로 선정>
가장 먼저 시민 삶의 질을 떨어뜨리는 주거환경 취약지역에 가점을 주어 정비가 시급한 곳을 우선하여 선정한다.
그동안 잦은 풍수해로 침수 기록이 남아있는 상습 침수 또는 침수우려지역과 반지하주택이 밀집해 있는 지역에 각 항목별로 최대 5점 씩 가점을 부여한다.
시는 공모에 신청한 구역 중 ▴자연재해위험개선지구, ▴침수취약지역, ▴침수이력('침수흔적도' 등 참고)이 있는 주거지역이 30% 이상 포함되면서 구청장이 '상습 침수 또는 침수우려지역'이라고 판단하여 제출한 곳에는 가점 5점을 부여할 계획이다.
또 전체 건축물 동수 대비 반지하주택이 차지하는 비율이 50% 이상부터 가점을 부여, 70% 이상일 경우 최대 5점을 부여하여 지역 정비를 통한 순차적인 주거상향을 돕는다는 계획이다.
상습침수지역 및 반지하주택 개선은 긴 호흡의 정책인 만큼, 서울시는 현재 시행 중인 주거약자를 위한 각종 지원제도와 함께 신속통합기획 재개발 공모에서 가점 부여 등을 병행하여 앞으로 반지하 주택 등 취약한 주거지역을 자연스럽게 개선해 나가겠다고 강조했다.
<신청 요건은 1차 공모와 동일하나 '공모대상 제외기준' 추가 공지해 혼선 최소화>
아울러 이번에는 첫 번째 공모에서 선정되지 않은 사유에 대한 의문을 해소하고, 선정과정에 주민 혼선을 최소화하기 위해 기존의 제외기준에 사업실현 가능성, 시가 정책적으로 지양하는 사항을 고려한 제외기준 등을 추가로 명시했다.
이에 따라 기존의 ▴공공재개발․모아타운․도심복합사업 등 타 사업 후보지 등, ▴반대 30% 이상, ▴전용주거지역은 제외대상으로 유지되고
▴현금청산 대상 세대가 많거나 ▴여러 사업이 혼재한 지역, ▴지난 공모에서 선정되지 않은 사유가 해소되지 않은 지역은 구청장 사전검토나 선정위원회 과정에서 추진이 어렵다 판단되면 추천 또는 선정에 제외될 수 있다고 공지했다.
공모신청 요건은 1차 공모 때와 동일하게 유지된다. ▴법령․조례 상 재개발 정비구역 지정요건에 맞으면서 ▴토지 등 소유자 30% 이상이 구역지정을 희망하는 지역, 이 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60동/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 되지만
'주거환경개선사업지역'의 경우에는 토지 등 소유자 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있다.
또한 1차와 마찬가지로 도시재생지역 등과 서울시 정책 상 도시관리 및 보전이 필요한 지역 등도 대상에 포함될 수는 있으나 사전검토 단계에서 자치구가 서울시․국토부․문화재청 등 관계부서와 사전협의한 뒤에 협의 결과를 반영하여 후보지 추천여부를 결정하게 된다.
도시재생지역 등과 역사문화환경 보존지역 등이 사전협의 대상이며, 시는 해당 지역들은 사전협의 절차가 따르는 만큼 주민들의 신중한 참여를 당부했다.
❚ 사전협의 대상
도시재생지역 등 : 「도시재생법」에 따른 도시재생활성화지역, 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업(관리형), 「서울시 골목길 조례」에 따른 골목길 재생사업, 「국가균형발전법」에 따른 도시재생뉴딜사업
문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역 : 해당구역(지역) 저촉여부는 문화재공간정보서비스(gis-heritage.go.kr) 및 토지e음(www.eum.go.kr)에서 확인 가능
<10월까지 자치구 통해 신청… 11월 자치구 사전검토, 12월 市 선정위원회 거쳐 최종 선정>
공모에 참여하고자 하는 구역은 10.27(목)까지 해당 자치구에 신청서, 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다.
공모 신청하면 자치구는 오는 11월, 시가 마련한 '구역별 평가' 내용에 따라 정비구역 지정요건 충족여부, 구역계의 적정성, 정량적 평가, 관계부서 협의 내용 등을 꼼꼼히 검토 후 검토보고서를 작성, 공모요건에 적합한 구역 중 정량평가 점수 상위 4곳 이내로 추려 시로 추천한다.
평가에서 가장 핵심이 되는 '정량적 평가(표)'는 서울시가 정비우선 순위를 정하기 위해 법령․조례 상 구역지정 요건을 토대로 노후도 등 물리적 여건을 정량․객관화하여 수립한 지표로
2차 공모에도 지난 공모에 적용된 평가항목이 대부분 유지되나 침수지역, 반지하주택, 찬성동의율 등 가점 항목을 추가하여 지역 및 사회 여건이 충분히 반영될 수 있도록 개선했다.
시는 도시계획․건축․법률 등 다양한 분야 외부 전문가를 포함한 '선정위원회'를 구성, 구가 제출한 자료를 바탕으로 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 지역 안배, 주택가격 및 투기 동향 등을 종합적으로 고려해 12월 말 최종 후보지를 선정한다.
지난 8.25(목) 후보지를 선정한 공공재개발 2차 공모에서 선정되지 않은 구역도 '신속통합기획 주택재개발' 2차 공모에 참여할 수 있으며, 공모가 시작되기 전에 미리 받아둔 동의서는 주민의 공모 참여 의사를 명확하게 하기 위해 1차 후보지 선정일('21.12.27.) 이후 징구한 동의서부터 인정한다.
시는 이번 공모부터는 참여의사 뿐만 아니라 주민들이 다양한 의견을 개진하기 용이하도록 반대동의서, 동의철회서 등의 서식을 추가했다.
한편 서울시는 지분쪼개기, 갭투자 등 투기세력을 원천 차단하기 위해 1차 후보지 발표 당시 안내한 대로 2차 공모 포함, 내년 신속통합기획․공공 재개발 공모까지 권리산정기준일을 '22.1.28.로 일괄 적용하여 선정되지 않은 구역도 선정구역에 준하는 투기방지대책을 추진한다.
시는 재개발 활성화를 통해 주택공급을 확대하기 위해서는 무엇보다 '부동산 시장 안정화'가 전제되어야 하기 때문에 미선정 구역에도 권리산정기준일 지정, 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한 등 투기방지대책을 적용한다고 설명했다.
다만 2024년 이후부터는 후보지 구역지정 등 추진경과, 부동산 시장 동향, 노후 주거지 현황 등을 종합적으로 검토하여 공모 및 투기방지대책 방향에 대해 재검토하여 운영할 예정이다.
공모에 대한 자세한 사항은 '서울시 홈페이지(고시․공고)' 또는 '정비사업 정보몽땅(자료실)'에 게재된 공고문을 통해 확인할 수 있다.
'신속통합기획 주택 재개발 공모'는 시내 재개발 사업 활성화를 위해 지난해 처음 도입된 제도로, 1차 공모에 24개 자치구 총 102곳이 참여하여 '21년 12월, 21곳의 최종 후보지가 선정됐으며 시는 당초 계획한 대로 2년 내 정비구역 지정을 위해 현재 자치구 신속통합기획안 마련을 위한 개략계획(안) 수립 등을 정상 추진 중이다.
이 중 2곳은 9월부터 신속통합기획에 본격 착수하며, 10곳은 8월 말~9월 초 주민간담회 개최 이후 신속통합기획에 바로 들어갈 예정이다. 나머지 9곳은 9월 중 주민간담회를 거쳐 10월 내 신속통합기획 착수를 목표로 하고 있다.
유창수 서울시 주택정책실장은 "이번 신속통합기획 재개발 2차 공모 평가기준을 현실에 맞게끔 합리적으로 조정, 주거환경 개선이 시급한 지역부터 선정돼 빠르게 정비될 수 있도록 하겠다"며 "주택공급 확대 및 투기방지를 통한 시장 안정화, 시민 삶의 질 개선을 위해 실효성 있는 주택정책을 꾸준히 추진해 나갈 것"이라고 말했다.
