재건축 투자 수익 내려면 알아야 할 것
대지지분 클수록, 땅값이 비쌀수록..재건축 사업성 '쑥'
땅값이 재건축 투자수익 좌우
재건축 아파트는 부동산 투자 중 가장 복잡하면서도 많은 관심을 받는다. 용어가 어렵고 절차가 복잡한 탓에 무턱대고 뛰어들면 낭패를 보기 십상이다. 특히 사업 기간이 길어 단타로 수익을 낼 수 있는 투자가 아닌 만큼 신중한 접근도 요구된다. 다음달 대선을 앞두고 여야 후보들이 앞다퉈 '노후 아파트 재건축 규제 완화' 카드를 꺼내들면서 시장의 기대감을 높이고 있지만, 투자의 성공 가능성을 높이려면 대지 지분과 입지, 매수 시점을 꼼꼼히 살펴야 한다는 조언이 나온다.
용적률 200% 아래인지 확인
서울·수도권 투기과열지구선
조합 설립후엔 분양권 안나와
먼저 재건축은 안전진단과 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주 및 준공 순으로 진행된다. 정비업계가 2000년 이후 서울 재건축 사업장을 기준으로 소요 기간을 평균한 결과 8년11개월(107개월)이 걸리는 것으로 나타났다. 재건축 조합을 설립하기 위해서는 소유자의 4분의 3 이상 동의가 필요하다.
재건축 투자에서 가장 기본은 언제 어떤 물건이 거래가 가능한지 살펴보는 것이다. 아무 물건이나 매수한다고 해서 입주권이 나오는 것이 아니기 때문이다. 투기과열지구에선 조합 설립 이후 매매 등을 통해 소유권을 갖더라도 조합원 자격이 넘어오지 않는다. 조합원 자격이 없으면 현금 청산 대상이다.
서울 소재 재건축 아파트 매수를 생각하는 투자자라면 향후 조합원 지위 양도 시점이 앞당겨질 가능성도 염두에 둬야 한다. 지난해 6월 노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 조합원 지위 양도 제한 시기를 조기화하는 방안에 대해 머리를 맞댔다. 이후 국회에는 투기과열지구 재건축 사업은 기존 조합설립 인가 시점에서 안전진단 통과 후 조합설립 인가 전 시·도지사가 따로 지정한 기준일로 변경하는 법안 개정안이 발의돼 있다. 여야 간 이견이 크지 않은 법안으로 평가된다.
전문가들은 재건축 투자의 핵심을 대지 지분(대지 면적)으로 꼽는다. 대지 지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치인 권리가액도 커진다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "30년이 지난 아파트 건물의 경제적 가치는 '제로'라고 봐야 한다"며 "결국 토지의 가치가 재건축 투자의 핵심인데, 서울 지역의 경우 용적률 200%를 기준으로 아래면 사업성이 나온다고 봐야 하고, 분양가를 높이 받을 수 있는 강남 지역은 220%까지도 괜찮다고 본다"고 말했다.
지방 사업장의 경우 땅값을 추정해 보는 것도 방법이다. 고 원장은 "현재 건축비가 평당 700만원에서 800만원까지 가다 보니 업계에서는 땅값이 최소 평당 1500만원 이상은 돼야 재건축 추진이 가능하다고 본다"며 "공시지가의 1.8을 곱해 땅값을 추정하거나 공개되는 인근 지역 토지 실거래가를 살펴보면 땅값 추정이 가능하다"고 조언했다.
세금도 따져봐야 할 부분이다. 최근 세법 개정으로 재개발 사업을 통해 입주권 양도 때 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1가구 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택 수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다.
[유준호 기자]매일경제
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