대선 이후 서울 재건축 유망지역
노후 아파트 넘치는 서울
재건축 유망지역은 어디
서울 아파트 26%가 30년 이상
노원은 절반 넘고 강남도 42%
서울 노원구 상계동에 30평대 아파트를 소유한 다주택자 40대 남성 A씨는 최근 두 달 만에 상계동 소유 아파트값이 1억원 가까이 떨어졌다고 말했다. 하지만 그는 앞으로 가격이 더 떨어질 것이라는 걱정을 하지 않는다. 시장에 매물로 내놓을 생각도 전혀 없다. 자신이 소유한 아파트 단지는 물론 주변 대부분의 단지가 재건축을 추진하고 있고, 3월 대선에 나온 후보들 모두 '재건축 규제'를 완화하겠다고 공약했기 때문이다. 물론 상계동 주변 아파트들이 재건축 과정의 초기 단계라 실제 재건축 완료까지는 시간이 더 걸릴 수 있다는 생각을 하고 있지만, 대선 후 재건축 이야기가 본격적으로 나오고 가격이 다시 오르기 시작하면 그때 가서 아파트 매도 시점을 따져볼 생각이다.
與野후보들 "재건축 규제 푼다"
대선 이후엔 기지개 켤 가능성
전문가들이 뽑은 투자 유망지
압구정과 목동·상계 상위권에
여의도 삼부아파트도 기대주
은마·잠실 5단지는 지지부진
부동산R114에 따르면 올해 1월 기준 전체 서울 아파트 177만5713가구 중 26.3%인 46만6931가구가 입주한 지 30년이 넘어 재건축 추진이 가능하다. 서민이 많이 살고 있는 노원구는 56%, 부자가 많이 살고 있는 강남구 역시 42.4%에 달하는 아파트가 입주한 지 30년이 넘은 재건축 대상이다. 도봉(56.1%), 양천(36.6%), 송파(31.9%), 영등포(29.7%) 등도 낡은 아파트들이 많은 지역이다. 재건축 대상 가구 수만 놓고 보면 노원구가 8만9848가구로 가장 많고, 강남구가 5만4240가구로 뒤를 이었다.
서울 아파트 상당수가 재건축이 가능하다고 하지만 이들을 한꺼번에 재건축하기는 어렵다. 아파트 가격 급등과 재건축 시 이전 수요를 감안한 주거지 확보 등의 고려가 필요하기 때문이다. 따라서 부동산 전문가들은 좋은 입지는 물론이고, 지금 이미 어느 정도 재건축 시행 단계에 들어와 있는 단지들을 우선적으로 살펴볼 필요가 있다고 충고한다.
매일경제가 10명의 부동산 전문가에게 재건축 규제 완화 시 주목받을 만한 서울 재건축 지역 두 곳을 선정해 달라는 질문에 서울 압구정 일대 1~6구역이 5표로 가장 많은 추천을 받았다. 한강변을 끼고 3호선 압구정역과 수인분당선 압구정로데오역 인근에 펼쳐져 있는 미성 1·2차, 신현대(현대 9·11·12차), 현대 1~8차, 10·13·14차, 한양 1~8차 아파트들이 그 주인공이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "강남 노른자 입지로 편의시설, 교통, 자연환경 등이 빼어나 재건축 후 미래가치가 돋보일 수밖에 없다"고 설명했다. 박준표 포애드원 본부장은 "1만가구 정도 신규 물량 공급이 가능해 서울의 상징적인 재건축 지구가 될 것"이라고 밝혔다. 하지만 압구정 일대 아파트의 경우 미성 1·2차 정도를 제외하고는 대부분 재건축 조합설립인가를 받았다. 서울과 같은 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후에 해당 아파트 매입 시 조합원 지위를 양도받을 수 없어 추후 신축 아파트를 못 받고 현금 청산되는 경우가 대부분이다. 단 10년 보유·5년 거주자의 물건, 해외 이주 등으로 인한 매각은 조합원 지위 양도가 가능하다. 따라서 이 지역 아파트 매입 시 조합에 해당 물건이 지위 양도 가능한지 꼭 확인해야 한다.
전문가들은 강남권에서 오랫동안 재건축 사업이 지지부진했던 대치동 은마아파트와 잠실주공5단지가 규제 완화 이후에도 주목받을 수 있을지에 대해서는 의문을 표시했다. 은마아파트는 2010년에 안전진단을 통과했지만 주민 간 갈등으로 아직까지 조합도 설립되지 않았고, 잠실주공5단지는 지난달에 조합이 서울시에 제출했던 정비계획안이 반려되는 등 재건축 시 주변 집값을 자극할 가능성이 높다는 지자체 우려가 높은 편이다.
30년 넘는 아파트가 몰려 있는 목동 신시가지아파트들과 상계동 주공아파트들도 각각 4표, 3표로 재건축 규제 완화 이후 각광받을 지역으로 꼽혔다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 "목동의 경우 높은 교육열과 중산층이 선호하는 입지이며 지역 주민의 재건축 추진 의지가 강하다"고 추천했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 역시 "목동은 저층이 많아 물량을 현재 2만6000가구의 2배 이상 늘릴 수 있고, 상계동도 현재 물량에서 50% 정도 확대 가능하다"며 "교육, 주거환경, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있다는 점도 강점"이라고 밝혔다. 목동과 상계동은 대부분 재건축 진행 초기 단계라 조합설립인가를 받지 않은 곳이 많아 조합원 지위 양도에서 자유로운 편이다. 노지영 더피알 이사는 "목동 6단지는 재건축 진행 속도가 가장 빠르고, 목동 7단지는 목동역 역세권에 학군이 좋다는 장점이 있다"고 설명했다. 목동 신시가지아파트들 용적률(대부분 150% 이하)이 상계동 주공아파트들 용적률(대부분 150% 이상)에 비해 낮다는 점도 참고할 만하다.
삼부아파트 등 재건축이 기대되는 여의도 지역도 2표를 받았다.
[박준형 기자]매일경제
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