재개발·재건축 정비사업 제도 시장 혼란 가중
재개발 사업 '현금청산' 제각각..날짜기준 달라 시장 '혼선'
도심복합 '법 통과일' 신통기획 '공모일' 등 기준 달라
새 제도 많아져 혼란 가중.."대상 지역 발표 이후로 바꿔야"
정부나 서울시가 재개발·재건축 같은 정비사업에 새로운 사업 유형들을 도입해 추진하는 가운데 사업별로 권리산정기준일이 달라 시장 혼란이 가중된다는 지적이 나온다. 어떤 방식을 선택해 개발을 진행하는지에 따라 아파트 분양권을 받는지, 현금청산이 되는지가 갈리기 때문이다.
5일 부동산업계에 따르면 서울시는 최근 신속통합기획(신통기획) 재개발 후보지 21곳을 발표하면서 권리산정 기준일을 모집 공고를 낸 지난해 9월 23일로 정한다고 밝혔다. 추가로 모집하는 지역은 오는 1월 28일을 기준일로 지정할 예정이다.
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권리산정 기준일은 정비사업으로 짓는 아파트 등 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준이 되는 날짜다. 신통기획 후보지 21곳의 경우 해당일 이후 필지를 분할하는 등의 방식으로 지분율을 높여도 추가적인 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 된다. 현금 청산액은 보통 감정평가액을 기준으로 해 시세보다 낮게 계산된다.
문제는 각종 정책적 정비사업이 도입되면서 권리산정 기준일이 복잡해졌다는 점이다. 어떤 사업을 추진하는지에 따라 기준일이 달라지는 데다 사업 계획이 없던 지역도 개발이 추진되면 미리 정해진 날짜가 적용될 수 있기 때문이다.
정부가 2·4공급대책으로 도입한 도심공공주택 복합사업(도심복합사업)의 경우 권리산정 기준일은 근거법인 공공주택 특별법 개정안이 통과한 지난해 6월 29일이다. 당초 정부는 기준일을 대책 발표 다음날인 2월 5일로 한다는 입장이었으나 국회 논의 과정에서 변경됐다.
마찬가지로 2·4대책 방안인 공공직접시행 정비사업은 기준일이 또 다를 가능성이 높다. 현재 근거법인 도시정비법 개정안은 2월 5일로 규정하고 있으나 법안은 현재 국회에 계류 중인 상태다. 도심복합사업의 선례를 감안하면 추후 국회 본회의를 통과하는 날짜로 정해질 수 있다.
2020년 8·4대책으로 추진하는 공공재개발은 신통기획과 마찬가지로 공모 공고일이 기준일에 해당한다. 지난해 3월 발표한 후보지의 경우 2020년 9월 21일이, 현재 모집 중인 사업지는 지난해 12월 30일이 기준일이 된다.
업계 안팎에서는 많은 제도가 새로 도입되면서 시장 혼란이 가중하고 있다는 비판이 나온다. 또 빌라를 구입하려는 실수요자들에게도 혼란을 야기한다는 지적도 제기된다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "빌라를 사서 입주한 실수요자 입장에서는 사업이 추진된다는 이유만으로 현금청산을 받고 쫓겨날 가능성이 생긴다"며 "각 유형별 기준일을 사업대상 지역으로 지정한 이후로 바꿀 필요가 있다"고 조언했다.
새로운 정책을 급하게 추진한 점이 문제라는 목소리도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정책을 처음 시행하는 상황에서 권리산정 기준일을 어떻게 정하는 것이 맞았다고 확신할 수는 없는 상황"이라면서도 "처음 도입한 사업들은 한 번에 모든 것을 추진하는 게 아니라 조금씩 진행하는 가운데 부작용을 최소화하면서 보완해 나가야 했다"고 지적했다.
한편 노형욱 국토교통부 장관은 최근 도심복합사업에 대해 "후보지에서 예정지구로 지정되는 과정에서 선의의 피해자가 있을 수 있다"며 현금청산 제도에 대한 보완책을 마련하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
(서울=뉴스1) 박종홍 기자 1096pages@news1.kr
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