문제 많은 '재건축 안전진단제도' 근본적 개선돼야" 건산연

 

재건축 안전진단제도, 근본적 개선 고민해야

현행 제도는 부작용 매우 클 뿐 아니라 재산권과 자기결정권 침해 과해 

 

안전진단제도의 변화 및 현황

공동주택 재건축사업은 1987년 「주택건설촉진법」 내 법적 근거가 마련되며 본격적으로 추진됨. 처음에는 20년 이상 노후·불량 공동주택에 대하여 재건축사업이 가능하도록 했으나, 1993년 우암상가 붕괴 후 시장·군수·구청장이 인정 시 모든 공동주택에 대해 사업추진이 가능해짐. - 공동주택 재건축사업은 1984년 4월 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)이 제정되면서부터 처음으로 제도적 기반을 갖추기 시작했으나, 당시는 법 집행을 위한 구체적인 시행령이 만들어지지 않았기에 재건축사업은 원활하지 못했음.

 

이후 2002년 「도시및주거환경정비법」(이하 도정법)이 제정되고 (2003년 7월 시행),주택재건축 판정을 위한 안전진단기준(이하 안전진단기준)이 제정되면서 안전진단이 체계화됨

 

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안되는줄 알았는데 되네?… 강북 최대 재건축 안전진단 통과에 쏠린 눈 - 조선비즈

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이후 재건축 안전진단 제도는 정권의 정책 기조와 부동산시장에 따라 큰 변화를 겪어왔음. 

 

전반적으로 노무현·문재인 정부에서 급등하는 부동산 안정 정책의 일환으로 재건축 안전진단 기준을 강화했으나,이명박·박근혜 정부에서는 부동산시장의 침체기 속에서 안전진단 기준을 완화함. 

 

 

 

현재의 재건축 안전진단 기준에서는 구조 안전에 큰 문제가 없다면 “주거환경이 극히 열악한 경우”가 아닌 이상 재건축 안전진단 통과가 사실상 어려운 상황임.

 

주거환경 평가결과 E등급을 받는 경우 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능해지나,나머지 경우에는 구조 안전 가중치가 50%로 대폭 강화된 새로운 평가체계 속에서 사실상 안전진단 통과가 매우 어려움. - 안전진단 결과 조건부 재건축 판정을 받은 경우 지자체의 예산으로 국토교통부 산하의 공공기관(한국건설기술연구원,국토안전관리원)으로부터 적정성 검토를 의무화하여 사업추진이 매우 어려워짐. 특히 현장에서는 적정성 검토와 관련해서 다양한 비판이 제기되고 있음.

 

먼저,

적정성 검토의 객관성이 결여되어 있다는 비판이 제기되고 있음. 1차 정밀안전진단 결과에 비해 많게는 10점 이상이 높게 나와 안전진단을 통과하지 못하는 경우가 빈번하게 발생하고 있는 데(예 :고덕 주공 9차,태릉 우성아파트 등),관련 전문가들과 지자체 공무원들은 같은 메뉴얼에 따라 평가한 결과가 이렇게 다른 것은 납득하기 힘들다고 주장함.

 

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다음으로,투명성에 대한 비판이 제기되고 있음.

 

적정성 검토 결과는 구체적인 데이터가 공개되지 않고 약식보고서만 공개되고 있어 피평가자들이 결과에납득하지 못하는 경우 데이터를 검증하고 이의를 제기하기가 어려운 상황임.

 

 

 

데이터가 공개되지 않는 근본적인 원인은 데이터 공개 여부에 대한 규정이 부재하기에,지자체의 자의적 판단에 따라 공개 여부를 결정할 수 있기 때문임.  실제로,유사한 조건의 아파트 사이에서 안전진단의 결과가 엇갈리는 사례가 발생하는데(예 :목동 6, 9,11단지 등),여기에 대한 충분한 근거 데이터가 공개되지 않고 있음.

 

마지막으로, 적정성 검사는 지자체가 예산을 편성하도록 되어 있음.

 

이로 인해 예산편성을 위한 추가적인 시간이 소요되고, 지자체의 재정 여력과 의지에 따라 지역별로 적정성 검토 의뢰에 대한 차이가 날 수 있는 문제가 있음.

 

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현 안전진단 제도가 초래하는 문제

 

① 주택공급 축소 및 공급축소 우려로 인한 주택시장 불안

② 과도한 사유재산권 및 자기결정권 침해 기반시설의 개선·확충,

③ ‘재건축이 안 돼 어쩔 수 없이 추진하는 리모델링’이 초래하는 사회적 비효율

 

근본적 수준의 제도 재설계 포함한, 다양한 제도 개선 방향 검토해 봐야

 

① 주거환경의 질, 소유자들의 추진 의지를 충분히 반영하는 새로운 재건축 판정 기준 

도입 (최선안)

② 기존 안전진단 제도 합리화 (차선안)

③ 절대다수 소유자 동의 시 안전진단 면제 track 도입 (②와 병행 시행)

 

건설산업연구원 이태희(부연구위원ㆍthlee@cerik.re.kr)

 

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