뭐? 집 값을 잡는다고?...대선 때까지는...ㅣ '우리 집은 거품일까'

 

포퓰리즘의 대가들이 집 값을 잡는다고

마음에도 없는 말 하지 마세요!

두고 보면 알 것

(편집자주)

 

   한국은행이 부동산 시장 과열을 지적하면서 금리 인상 의지를 보이는 가운데 과연 금리를 올리면 집값 상승세가 꺾일지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 상당수 전문가는 지금과 같은 상황이라면 별 효과가 없을 것이라는 의견을 내놓고 있다.

 

공급 부족에 자금 유동성 넘쳐나

 

 

20일 한국은행에 따르면 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 0.5%로 동결하기로 결정했다. 사상 최저 금리가 계속됐지만, 시장은 오히려 민감하게 반응했다. 같은 날 국고채 현물 금리는 3년물 금리가 10bp(0.10%) 이상 오르고 1년물 금리와 2년물 금리도 각각 6bp, 12bp 상승했다.

 

‘금리 인상’ 시동 거는 한은… 부동산이 타깃?

시장이 이같이 반응한 이유는 한은 기저에 흐르는 금리 인상 기류 때문이다. 지난 5월 말부터 이주열 한은 총재가 금리 인상 가능성을 시사한 데 이어, 이번 금통위에서도 이 총재가 추천한 고승범 금통위원이 금리를 인상해야 한다는 소수의견을 내는 등 ‘매파(긴축선호)적’인 분위기가 강했다.

 

이에 시장은 오는 8월과 10월, 11월 열리는 금통위에서 최소 1차례 이상 금리가 인상될 것이라고 전망한다. 이 총재도 앞서 지난달 11일 한은 창립 71주년 기념사에서 “우리 경제가 견실한 회복세를 지속할 것으로 예상된다면 현재의 완화적인 통화정책을 향후 적절한 시점부터 질서 있게 정상화해 나가야 하겠다”고 밝혀 연내 금리 인상을 기정사실화했다. 이번 동결 결정도 7월 이후 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자가 1000명을 웃돌 정도로 늘어나 사회적 거리두기가 다시 강화되자 인상을 연기한 것에 불과하다는 해석이 지배적이다.

 

 

한은은 금리 인상의 명분을 부동산 시장에서도 찾는 것으로 보인다. 지난달 10일 한은이 발행한 통화신용정책 보고서에서는 저금리로 인한 금융 불균형의 주요 원인으로 ‘가계부채 급증’과 ‘주택시장을 비롯한 자산시장의 버블’을 꼽았다. 치솟는 집값에 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’이 늘어나고 영끌로 부풀어 오른 자금이 다시 부동산 시장으로 흘러 들어가는 순환이 나타나고 있는 만큼, 금리 인상을 통해 부동산 가격 폭등과 가계부채 급증세를 진정시키는 일석이조를 노린다는 논리로 연결된다.

 

부동산 전문가들 “결국 핵심은 공급… 과거에도 금리 높다고 집값 내리지 않아”

하지만 상당수 부동산 전문가는 한은이 금리를 인상하더라도 시장 안정화에 미치는 영향은 제한적일 것으로 본다. 집값 급등의 가장 큰 이유는 금리보다 공급 부족에 있는데다 금리를 올려 집값을 잡기 위해선 짧은 시간 안에 금리 인상 폭이 커야 하는데 현실적으로 어렵다는 점 때문이다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 “현재 부동산 급등 현상의 가장 큰 원인은 공급 부족”이라며 “결국 공급 부족 문제가 해결되지 않은 상황에서 금리 인상만으로는 집값 급등 현상을 잡을 수 없다”고 말했다. 정부가 분석했듯 저금리 외에도 가구 수 증가로 늘어난 수요 등이 구조적 원인이었는데, 오히려 다주택자 규제로 기존 매물이나 전세 매물 순환을 막아 공급은 줄어든 것이 수급 불균형을 야기했다는 것이다.

 

 

그는 “금리가 오르면 부동산 시장도 단기적으론 위축되겠지만, 결국 공급이 원활하지 않으면 매수세는 다시 강해질 것”이라며 “지난 2008년 금융위기 이후 금리가 급격히 낮아졌어도 부동산 가격은 급등하지 않았다. 오히려 금리 인상이 경기 회복 기대감으로 해석돼 집값이 올랐던 적이 더 많다는 점을 염두에 두어야 한다”고 말했다.

 

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 “노무현 정부 당시 기준 금리는 6%대였는데도 집값은 가파르게 상승했었다”면서 “공급 부족에 집값이 올랐다고 봐야 한다”고 했다.

 

실제로 KB부동산 리브온의 월간 주택 매매지수에 따르면, 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 2019년 7월까지는 정책금리가 1.50%에서 1.75%로 오히려 인상되는 추세였음에도 서울 아파트값은 18.71% 올랐다.

 

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“어정쩡한 인상은 개인에게 큰 의미 없어… 속도감 없으면 효과도 없을 것”

금리 인상의 폭과 속도 역시 집값을 잡기에 충분하지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 0.25~0.50%의 인상으론 개인들이 별다른 부담을 느끼지 않을 것이란 의미다.

 

고준석 교수는 “금리가 0.25% 오르면 1억원을 대출했을 경우 1년 이자액 증가분은 25만원, 월 2만원 수준”이라며 “심리적 부담은 커질 수 있겠지만 실질적 부담은 없다고 봐도 된다. 더구나 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 건전성 규제로 시장을 꼼꼼하게 관리하고 있어서 부동산 시장이 급격히 무너지거나 가격이 안정되지는 않을 것”이라고 말했다.

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정책 당국은 기준 금리에 민감하게 반응하는 미국 시장을 참고해 메시지를 내놓는 것 같은데, 미국은 운용자산 규모가 압도적으로 큰 기관투자자들이 많아 금리에 민감하게 반응하는 것과 달리 한국은 개인의 비율이 높아 금리로 인한 부동산 시장 타격이 그리 크질 않다”면서 “금리로 인한 행태 변화는 몇십억원 규모의 빌딩이나 강남 초고가 주택 보유자 일부에 한정되는 얘기일 뿐, 부동산 시장 전반에는 효과가 매우 제한적일 것”이라고 말했다.

 

 

이은형 연구원은 이어 “개인 단위에서는 금리보다 대출 한도가 더 중요하기 때문에 프로젝트 파이낸스(PF) 등을 수반하는 법인·기관의 대형 오피스 시장에는 영향을 미칠지언정, 무조건 완판(완전판매)되는 아파트 분양시장에서는 금리 인상과 상관없이 활황이 계속될 것으로 본다”고 했다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “금리가 인상되면 대출이 줄어드니 부동산 시장도 안정될 가능성은 있지만, 환율·인플레이션·고용 창출 등 거시경제 부담 때문에 금리를 무턱대고 올리기는 힘들 것”이라며 “정책금리가 0.75% 이상 인상돼야 집값에 실질적인 부담이 될 텐데, 단기적으론 0.50% 인상도 기대하기 어렵고 그에 따라 영향도 제한적일 것으로 본다”고 말했다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “금리 인상이 레버리지 효과를 줄이고 이자 부담은 키워 단기 차익을 기대하는 투자 패턴은 줄어들겠지만, 연내 1번 0.25% 인상 수준으론 큰 영향을 미칠 것으로 보기 힘들다”면서 “내년 초 추가 인상을 통해 금리를 1.00%까지 올리면 주택담보대출 금리가 3% 초반까지 오르면서 규제지역의 6억원 이상 주택 대출이 사실상 막혀 시장이 진정될 수 있다”고 봤다. 다만 이 경우에도 가격 하락은 기대하기 힘들고 상승세가 완화되는 수준에 그칠 것이라고 그는 전망했다.

 

 

“오히려 전세 시장에는 단기적 부담될 수도”

금리 인상이 주택 매매 시장에 미치는 영향은 적으면서 오히려 전·월세 시장에 단기적으로 주는 부담은 더 클 수 있다는 우려도 나온다.

 

윤지해 연구원은 “금리가 인상되면 주택 매매 자금을 조달하기 어려운 계층에서는 임대차 안주 수요가 늘어날 것”이라며 “이에 따라 전세 시장에는 부담으로 작용할 수 있다”고 말했다.

 

함영진 랩장 역시 “금리 인상으로 높아진 전세보증금을 대출로 충당하던 세입자들의 수요가 줄고, 월세 대신 전세보증금으로 은행 이자 소득을 선택하는 집주인이 늘어날 수는 있지만 0.25% 인상 정도로는 효과를 보기 어려울 것”이라며 “당분간은 임대차 시장에 오히려 부담을 주는 방향으로 작용할 것 같다”고 했다.

유병훈 기자 조선비즈

 

 

'우리 집은 거품일까' 알아보려면…

 

   서울·수도권의 가성비 아파트에 주목하라고 주문합니다. 

 

동네마다 시세를 리딩하는 '대장아파트'가 있습니다. 또 전체 부동산 시장에서는 소위 '강남'으로 분류되는 고가 아파트가 시세 구간 최정점에 위치하고요. 그런데 저자는 이러한 가격대가 높은 구간(저자의 표현은 '1급지')의 아파트, 혹은 대장 아파트만 찾을 게 아니라 가성비 아파트를 찾아 투자 가치를 높이라고 합니다.

 

 

 

 

요즘 시세를 리딩하는 아파트는 신축이고, 이번 상승장 때 신축이 더 많이 올랐습니다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2017년 기준 5년 이하 신축 아파트가 지난해 1334만원에서 2288만원으로 72% 오른 반면, 10년 초과 단지(준신축~구축)는 1215만원에서 1718만원으로 41% 상승했습니다. 구축(41% 상승)보다 신축이 훨씬 높은 상승률(72%)을 보인 것입니다.

 

그러나 저자는 오히려 이렇게 급등한 아파트에 주의해야 한다고 경고합니다. 신축 효과로 가격이 크게 오른 신축이 부동산 침체기 때 하락세가 더욱 심할 수 있다는 설명입니다.

 

'IMF' '서브프라임 모기지 사태' 등 경제위기로 부동산이 30% 이상 하락하던 시절 가장 큰 타격을 받은 곳은 사람들이 절대 안 떨어질 것이라고 믿었던 강남 아파트였고 일부는 전 고점 대비 30~40%씩 빠졌습니다.

 

예를 들어 2006년 입주한 서울 강남구 도곡동 A아파트는 2008~2009년 최고점을 찍고 7년 넘게 횡보합니다. 그러다 2017년 본격적인 상승장을 맞아 급등하죠.

 

"실제로 1급지인 강남구 도곡동 한 아파트는 공급면적 167㎡이 2008년 4월 8일 신고가가 25억원이었으나 2012년 12월 30일 14억3000만원까지 떨어졌다. -42.8% 하락했다. (중략) 특히 용인 신축 단지들과 일산 대형평형은 사람들을 패닉으로 만들기에 충분한 하락을 보여준 단지들이 많았다." 

 

[전문]

https://news.nate.com/view/20210626n10733?mid=n0301

 

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