4차 국가철도망 최고 수혜지는 어느 동네?
학령인구가 빠르게 감소하는 것과 달리 맞벌이가구는 2011~2019년 42만 가구 증가했다. 내 집 마련 입지 조건 1순위는 학군에서 ‘직주근접’(직장과 주거가 가까운 것)으로 바뀌고 있다. 1자녀가 대세인 요즘 귀하디귀한 자녀를 잘 돌보려면 엄마나 아빠의 직장은 집과 가까울수록 좋다. 자녀를 낳지 않은 부부라면 학군을 고려할 필요가 없다. 입지 조건에서 직주근접의 중요도가 커진 것은 2017년부터다. 인구 유출이 당연시된 서울에서도 ‘직장’ 때문에 순유입된 인구가 2017년부터 큰 폭으로 늘었다. 2020년 기준 직장 때문에 서울로 순이동한 인구만 4만 명에 달한다.
내 집 마련 입지 조건 1순위 ‘직주근접’
통근 여건이 입지 조건에서 핵심이 된 상황에서 제4차 국가철도망 구축계획 초안이 4월 22일 발표됐다. 국가철도망 구축계획은 ‘미래 10년 통근 여건 개선 계획’으로 바꿔 해석해도 큰 무리가 없다. 통근과 철도의 떼려야 뗄 수 없는 관계는 200년 전부터 시작됐다.
‘출퇴근의 역사’(책세상)의 저자 이언 게이틀리에 따르면 최초 철도 노선은 1836년 영국에서 개통됐다. ‘런던-그리니치 철도’로 불린 이 노선은 1844년 기준 200만 명이 이용했으며, 그중 상당수가 통근 수단으로 열차에 올랐다. 책에는 “통근 수요를 몰고 다니는 철도역 개통만으로 인구가 급증하고 도시가 팽창했다”는 대목도 있다. 200년 전에도 철도 개통이 지역 부동산에 변곡점을 가져온 것이다.
이만큼 중요한 철도이기에 국가철도망 구축계획 공청회 이후 서울까지 광역철도 개통이 불투명해진 경기 김포시 주민이 강하게 반발한 것이다. 제4차 국가철도망 구축계획안에는 GTX-D 노선으로 불리는 서부권 광역급행철도가 김포 장기~부천종합운동장만 연결하는 것으로 나타났다. 이 계획안이 발표되자마자 김포 주민들 사이에서 GTX-D 노선을 ‘김부선’(김포와 부천을 잇는 노선)이라고 부르며 논란이 되고 있다. 이에 정부는 기존 계획을 변경해 GTX 일부 열차를 김포에서부터 서울 여의도나 용산까지 연장 운행하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다.
빅데이터를 통해 제4차 국가철도망 수혜지역을 살펴보자. 공청회가 열린 4월 22일 주요 노선별 ‘검색량’을 통해 이를 분석할 수 있다(그래프 참조). 부동산에 관심 있는 사람이라면 누구나 신규로 계획된 철도 노선을 확인했을 것이다. 부동산 가치를 높일 만한 노선이라면 인터넷에 해당 노선의 이름을 한 번, 아니 적어도 두 번 이상 검색했을 공산이 크다. 이들의 집단지성이 알려주는 가장 ‘핫’한 노선은 신(新)구로선이다. 계획 발표 당일 검생량 2만3000여 건을 기록했다.
新구로선 지역 부동산 상승 기대감 높아
신구로선은 시흥대야역(서해선)~온수역(서울지하철 1·7호선)~목동역(서울지하철 5호선)을 잇는다. 개통 시 시흥시에서 서울 양천구 목동, 영등포구 여의도까지 통근로가 확보된다. 이로써 신구로선이 출발하는 시흥시뿐 아니라 교통 오지였으나 중간역이 개설될 고척동, 개봉동은 2021년 집값 상승을 예약했다(지도1 참조).
신구로선 다음으로 높은 검색량을 보인 곳은 기흥, 동탄, 오산을 잇는 분당선 연장이다. 교통 오지이던 오산의 집값이 들썩일 것으로 보인다. 또한 동탄신도시의 거주인구, 즉 수혜밀도를 감안할 때 ‘분당선 동탄역’은 어디에 위치하든 동탄 집값에 강력한 호재로 작용할 전망이다.
세 번째로 높은 검색량을 기록한 노선은 ‘위례삼동선’이다. 위례삼동선은 경기 광주시 삼동역~위례신도시 위례중앙역을 잇는다. 시발역이 속한 광주시 집값을 자극할 수밖에 없다. 위례삼동선 확정으로 그늘이 진 도시도 있다. 위례신도시가 그렇다.
위례신도시는 2013년 입주를 시작한 이후 8년째 철도 노선이 없다 위례에서부터 서울지하철 3호선 신사역까지 잇는 위례신사선 착공을 눈앞에 둬 기대감이 고조됐다. 그런데 이번 계획에서 위례신사선과 연계되는 위례삼동선이 발표돼 위례신도시 주민은 철도가 개통되더라도 광주시 삼동역에서 승객이 꽉 찬 상태로 들어오는 ‘3량 경전철’을 탈 상황에 놓였다.
지방은 여수, 진주 강력한 호재
이번 계획과 관련해 언론은 수도권 위주로 다뤘으나 지방 도시도 주목할 필요가 있다. 공청회에서 공개된 내용 중 ‘철도망 구축 시 주요 거점 간 이동시간 단축 효과’를 살펴보면 서울로 이동하는 시간이 눈에 띄게 감소하는 지방 거점도시가 있다. 전남 여수시와 경남 진주시가 그렇다. 전라선 고속화를 통해 서울~여수 노선은 2시간 44분에서 2시간 10분으로 이동시간이 34분 줄어든다(지도2 참조). 문경~김천 구간 연계를 통해 서울~진주는 3시간 10분에서 2시간 10분으로 60분이 단축된다. 여수시, 진주시 공히 지역에서 부동산 시세 상승을 이끄는 곳이다. 철도망 구축의 가시화는 이 지역 부동산시장에 호재로 작용할 전망이다.
국가철도망 구축계획 최종 확정 노선은 6월쯤 발표될 예정이다. 4월 발표 때 신규 노선에 포함되지 않은 철도 중 추가 검토사업으로 선정된 24개 노선이 있다. 6월 확정 발표안에 포함될 수도 있는 노선들이다. 이 중 서울지하철 2호선 홍대입구역과 청라를 잇는 ‘청라연장선’, 서울지하철 6호선 신내역과 남양주를 잇는 ‘구리남양주연장선’이 포함될 경우 해당 지역 부동산에 미치는 파급력이 클 것으로 예상된다.
지방철도 노선 중에는 ‘달빛내륙철도’로 불리는 광주대구선이 후보군에 올라 있다. 이 노선은 동서통합이라는 대의명분을 등에 업고 최종 확정될 가능성이 있다. 달빛내륙철도 건설이 확정되면 동서 교류를 바탕으로 한 남부광역 경제권 탄생을 기대해볼 수도 있다.
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조영광 하우스노미스트 주간동아 1290호
