현장 실무자가 알려주는 베트남 부동산 투자 시 유의점 [KOTRA]
베트남 호치민무역관 윤보나
전현우 법무법인 JP 베트남사무소 대표 변호사(bhsjun@jplawvn.com)
1. 베트남 부동산 투자
최근 저희 법무법인의 자문사항을 중심으로 살펴보면 제조·유통·물류업 등에 관한 신규 투자 문의 외에도 점차 오피스, 아파트, 오피스텔, 창고 등을 위한 부동산 투자 혹은 성장 가능성이 있는 베트남의 회사들에 대한 투자 문의들이 증가하는 추세입니다. 이러한 문의 경향을 바탕으로 생각해 볼 때 베트남에 대한 관심이 과거에는 생산기지로서의 베트남이었다고 한다면, 최근의 경향은 자산 및 금융 투자 대상으로서의 베트남으로 투자 대상이 폭 넓게 확대되고 있습니다.
2. 투자대상 베트남의 유의점
생산 기지로서 베트남을 바라보시는 분들과 투자 대상으로서의 베트남을 바라보시는 분들이 고려하셔야 하는 사항을 생각해보면 같으면서도 다른 점이 있습니다. 베트남은 기본적으로 외국인 투자를 제한적으로 허용하고 있습니다. 따라서 외국인이 가능한 투자가 있고, 향후 투자금 회수의 문제가 없기 위해서는 적법한 절차에 따라서 투자를 해야만 합니다. 이러한 점은 모든 외국인 투자자들이 동일하게 염두에 두셔야 하는 부분입니다. 그러나 기본적으로 베트남은 제조업 분야 등 생산 기지로서의 역할에 대해서는 폭 넓게 허용하고 있습니다. 하지만 부동산, 금융 투자 등에 대해서는 많은 제약을 두고 제한된 분야만 허용하고 있습니다. 간혹 베트남을 제2의 중국과 같이 성장 가능성, 수익 가능성만을 살펴보고 투자 구조 또는 투자 절차의 적법성 여부를 간과하시는 경우가 있습니다. 특히 베트남이라는 국가가 많은 부분 정보가 공개되어 있지 아니하여 잘못된 정보들이 사실인 것처럼 통용되기도 하고, 가격을 비롯한 투자 타당성 평가가 적절하지 않은 방법, 기준들에 따라 작성되기도 하고 있습니다.
하지만 그 중에서 가장 문의가 많은 부분 및 투자자분들이 가장 많이 어려움을 겪는 부분은 아무래도 어떤 투자대상이 있는지, 어떤 투자절차가 필요한지 혹은 어떤 투자구조가 가능한 투자구조인지에 관한 부분이라 생각됩니다. 베트남이 부동산 또는 회사에 대한 정보공개제도가 미흡하여 원하시는 투자대상을 물색하시는 데에 많은 어려움이 있습니다. 이러한 점을 악용하는 경우 또한 많이 발생하고 있습니다. 명확한 권리관계가 확인되지 않은 부동산을 이미 누군가의 소유인 것처럼 이야기하기도 하고, 거래 절차 또는 인수에 대한 절차 등에 관한 내용을 고지하지 아니하고 거래하는 등 베트남의 복잡한 거래절차 등으로 인해 피해가 발생하기도 합니다. 특히 외국인 투자가 제한적인 베트남의 법률관계를 간과하고 법적으로 불가능한 투자방식으로 진행하다 손해를 보시는 경우도 존재합니다.
3. 베트남 부동산 권리관계 확인
그렇다면 베트남의 부동산의 권리관계는 어떻게 살펴보아야 할까요? 가장 기본적인 서류로 베트남은 토지사용권증서(Land Use Right Certificate)라는 증명서를 통해 토지의 권리를 확인할 수 있습니다. 상기 LURC를 바탕으로 국가 또는 임대인과 체결한 토지임대차계약서 등을 살펴보면 어떤 토지인지, 어떠한 용도로 사용할 수 있는지, 권리자가 누구인지, 담보권이 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 그 외 인민위원회 결정문을 비롯한 여러가지 확인 가능한 근거 서류들이 있습니다. 따라서 기본적으로 어떤 토지가 누구에게 어떠한 권리가 있는지 살펴보기 위해서는 해당 권리관계를 증빙하는 문서들을 필히 사전에 확인 및 검토하셔야 합니다. 문제는 한국의 등기제도와는 달리 베트남은 권리자가 해당 권리 증서를 제공하지 않는 한 확인이 어렵다는 점입니다. 제3자가 부동산 등기소 등을 통해 권리관계를 확인할 수 없으므로 따라서 반드시 투자자가 적극적으로 관련 서류를 요청하여 사전에 확인하여야 하는 절차가 필요합니다.
4. 베트남 법률상 대표적인 부동산 거래 방법
다음으로 베트남의 토지권리에 관한 거래 방법을 살펴보면 대표적으로 다음과 같은 방법의 거래가 주로 이루어집니다. ① 기존 권리자로부터 토지에 관한 권리를 승계 받는 경우 ② 국가로부터 토지를 할당 받는 경우 ③ 담보권이 실행된 토지를 경매 등의 방법으로 낙찰 받는 경우 ④ 국가 소유의 토지 경매를 낙찰 받는 경우. 이 중 기존 권리자로부터 토지에 관한 권리를 승계 받는 것이 현재 가장 많이 이루어지는 방법입니다.
먼저 기존 권리자로부터 토지에 관한 권리관계를 승계 받는 방법을 좀 더 자세히 살펴보면 (a) 부동산 자산을 가지고 있는 회사의 지분을 전부 혹은 일부 인수하는 경우가 있고, 혹은 (b) 권리자가 가지고 있는 부동산에 대한 권리를 양수도 하는 경우가 있을 수도 있습니다 (a)의 방법은 절차적으로 가장 간단하지만 회사에 대한 모든 권리와 의무를 승계 받아야 하므로 우발채무 등의 리스크가 동반될 수 있습니다. (b)의 방법은 부동산에 대한 권리만이 양수도 대상이 되므로 지분양수도에 비하여 안전한 방법입니다. 하지만 그러나 법 절차적인 면을 살펴보면 기존 권리자가 해당 부동산에 설정한 프로젝트를 매수인이 양수 받는, 프로젝트 양수도 절차를 진행해야 하며 이러한 양수도를 관할 당국으로부터 승인을 취득 해야 하므로 지분양수도에 비해 시간이 많이 걸리고 복잡한 방법입니다. 외국인 투자자들이 진행하는 토지 거래는 대부분 이러한 방식을 통해 진행됩니다.
다음으로 사용되는 방법은 국가에 직접 프로젝트를 신청하여 프로젝트에 알맞은 토지를 할당받는 경우입니다. 대상 토지는 국가가 소유하고 있는 토지이므로 시세에 비해 저렴하게 토지에 대한 권리를 취득할 수 있어 선호되는 방법입니다. 그러나 국가에 프로젝트를 제안하여 직접 승인을 취득해야 하며, 할당 받을 수 있는 토지를 물색하는데 난이도가 있습니다.
세번째 방법과 네번째 방법은 아직까지 대중적으로 사용되는 방법은 아닙니다.
세번째 방법부터 살펴보면 은행, 국가기관 등이 강제집행을 통해 압류한 부동산에 관한 권리를 경매, 공매 등의 방법을 통해 인수하는 방법입니다. 이 또한 시세에 비해 저렴하게 토지에 대한 권리를 취득할 수 있는 방법입니다. 그러나 현재 베트남 법상 강제집행을 통해 처분하는 경우 반드시 경매나 공매절차를 통해 처분해야 하는 것이 아니고, 채권자 또는 채무자가 직접 매수인을 선정할 수도 있고 설령 경매, 공매절차를 통해 처분된다 하더라도 해당 정보를 취득하는 것이 한국인의 입장에서는 쉽지가 않습니다.
네번째 방법은 국가 소유의 토지를 국가 주도 하에 경매절차를 통해 낙찰 받는 방법입니다. 토지에 대한 권리관계가 명확하고, 국가와 직접 토지계약을 체결하기에 권리관계가 깨끗한 토지에 대한 권리를 취득할 수 있는 방법입니다. 경매토지는 시 성급 인민위원회 결정에 따라 정해지며 경매부지에 대한 정보는 해당 부지의 위치를 비롯하여 면적, 토지 각 면이 접하는 부분, 토지의 현 상태(토지보상 완료, 토지 근처의 인프라 상태 등), 토지 사용계획, 연면적, 용적률, 용도 등의 정보가 모두 공개됩니다. 이러한 경매 절차를 통해 낙찰받은 투자자는 낙찰 승인서를 취득함에 따라 토지대금을 납부해야 하며, 경매가격을 100% 지불한 후 경매 토지의 경계를 확인한 후 토지를 인도받게 됩니다. 이후 국가와 토지임대차 계약을 체결하고 토지사용권증서(LURC)를 수령할 수 있습니다. 투자자는 해당 토지에 대해 투자프로젝트를 신청해야 하며, 투자프로젝트 상 규정된 스케줄에 따라 토지 개발 계획을 진행하여야 합니다.
※ 해당 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로, KOTRA 공식의견이 아님을 알려드립니다.
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