어쩌나!...보유세 폭탄...1년에 4억 내야하는 아파트도
아파트 공시가격 큰 폭 상승
아파트 공시가격이 크게 오르면서 1주택자도 예외 없이 큰 폭의 보유세 부담을 짊어지게 됐다. 고가주택일수록 상승 폭은 더 커진 상황이다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강 보험료 등 각종 세금의 기준이 된다.
16일 국토교통부가 제시한 ‘2021년 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격 평균 상승률은 19.08%에 달한다. 작년 전국 평균 상승률이 5.98%였던 것을 감안하면 상승 폭이 매우 커졌다.
지역별로 보면 세종이 70.68% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고 이어 ▲대전 20.57%, ▲서울 19.91%,▲ 부산 19.67%, ▲울산 18.68%, ▲인천 13.60% 등이 많이 올랐다.
이날 본지가 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장과 상위 10곳의 보유세(종부세+재산세)를 시뮬레이션한 결과, 올해 초고가 아파트를 보유한 1주택자의 보유세는 전년보다 최대 6349만여원 늘어나는 것으로 나타났다. 만 59세, 만 5년 미만 보유로 종부세 세액공제가 없는 1주택자라고 가정해 산출한 결과다.
전국에서 가장 공시가격이 비싼 아파트는 서울 강남구 청담동 ‘더펜트하우스청담’(전용 407.71㎡)으로, 국토부가 제시한 올해 공시가격은 163억2000만원이다. 지난해 입주를 시작한 이 단지는 올해 처음으로 공시가격이 책정되자마자 단숨에 1위에 올랐다. 이를 보유한 사람의 보유세는 4억952만9280원으로 계산됐다. 종부세(세 부담 상한 후)만 놓고보면 2억9131만2400원이다.
서울 서초구 서초동 ‘트라움하우스 5차’의 올해 공시가격은 전년보다 4.38% 올라 72억9800만원으로 제시됐다. 이 단지에 집을 보유한 사람의 보유세는 전년보다 2757만8496원 늘어 1억2398만9472만원으로 계산됐다. 종부세(세 부담 상한 후)는 전년보다 37.16% 늘어난 8133만760원이다.
서울 강남구 청담동 ‘효성빌라 청담101(A동)’의 올해 공시가격은 전년보다 20.96% 상승한 70억6400만원이다. 보유세는 전년보다 48.08% 늘어 1억990만1040원, 종부세는 58.46% 올라 7031만5800원이 된다.
작년 10월 기준 시세가 30억원인 서울 서초구 ‘반포자이’ 아파트 전용면적 84㎡(20층)을 5년 미만 보유한 1주택자의 보유세는 전년보다 74.34%(822만4085만원) 늘어난 1928만7173원이 되는 것으로 계산됐다. 세부담 상한을 감안해 계산한 종부세는 전년보다 158% 늘어난 953만3565원이다.
시세가 33억원인 서울 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용면적 84㎡(21층)의 보유세는 전년보다 91.24% 오른 3968만4628원으로 계산됐다. 종부세는 147.12% 올라 2332만4808원이 된다.
전국에 종부세 대상인 공시가격 9억원 초과 공동주택은 52만5000가구다. 비중이 3.7%에 그치지만, 지역이 점차 확대되고 있다. 특히 서울은 공시가격 9억원 초과 공동주택이 41만3000가구로 16%에 달한다. 서울과 수도권을 중심으로 1주택자까지 대거 종부세 대상이 된 것이다.
종부세를 부담하는 가구가 늘어난 데는 집값 급등과 공시가 현실화율 상향에 따른 영향이 크다. 종부세 기준인 공시가 9억원의 경우 지난해 시세가 13억원이라면 올해는 12억5000만원선으로 낮아질 것으로 전망된다. 여기에 2주택 이하의 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로, 조정대상지역·3주택 이상은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 각각 높아졌다.
공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세 부담액은 감소할 것으로 보인다. 국토부는 "공시가격 6억원 이하 1주택자는세율 인하효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승에 따른 재산세 증가효과(상한 5~10%)보다 크기 때문에 재산세가 줄어든다"고 설명했다. 예를 들어, 인천 서구 소재 전용면적 95㎡짜리 아파트의 경우 공시가격이 작년 4억2000만원에서 올해 5억6000만원으로 오르지만, 재산세는 89만3000원에서 올해 81만6000원으로 감소한다.
종부세 부과 기준일은 오는 6월 1일이다. 16일부터 한국부동산원 홈페이지 등을 통해 2021년 기준 공동주택 공시가격을 열람할 수 있다. 정부는 공시가격안에 대해 내달 5일까지 소유자와 지자체 의견 청취 절차를 진행한 뒤 공시가격을 확정한다.
우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "▲공시가격 6억원 이하 주택·재산세를 감면 대상, ▲공시가격 6억~9억원 주택으로 재산세는 부담하고 종부세는 피한 가구 ▲공시가격 9억원 이상으로 종부세 대상 가구 등 세 구간의 온도차가 각각 다를 것"이라면서 "다만 올해 전국 공시가격 평균 상승률 19%는 변동폭이 굉장히 큰 것으로, 늘어난 세 부담을 체감하는 1주택자가 많을 것"이라고 말했다.
조선비즈 허지윤 기자
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