시행 코앞 전월세 금지법...돈 없이 청약 못한다
시행 코앞 '전월세 금지법', 전세시장 마지막 숨구멍마저 틀어막나
앞으로는 분양가 상한제를 적용받은 수도권 신축 아파트의 전세 입주 물량이 급격하게 줄어들 수 있다는 우려가 나오고 있다. 분양가 상한제를 적용받은 아파트의 경우 준공 후 입주할 때 집주인들이 전·월세를 놓을 수 없도록 주택법 시행령이 바뀐 탓이다.
17일 부동산 업계에 따르면 정부는 오는 19일부터 '주택법 시행령' 개정안을 시행하기로 했다. 개정 시행령은 서울 전역과 수도권 공공택지 등 분양가 상한제가 시행되는 지역에서 공급되는 아파트의 집주인들이 입주 시에 전·월세를 놓지 못하게 하고 일정 기간 의무거주하도록 했다.
구체적인 의무 거주기간은 공공택지의 경우 △분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만인 주택은 5년 △시세의 80% 이상∼100% 미만인 주택은 3년이다. 민간택지에 공급되는 주택의 경우 △분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만은 3년 △80% 이상∼100% 미만은 2년이다.
입주를 시작한 아파트/연합뉴스
이를 어기는 집주인들에게는 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 다만 해외 체류 등의 이유로 실거주를 할 수 없는 경우에는 예외적으로 전매를 허용하고 한국토지주택공사(LH) 등이 우선 매입할 수 있도록 했다.
정부는 이를 통해 분양시장의 갭투자 여지를 차단해 ‘청약 열풍’을 잠재우겠다는 계획이다.
지난 14일 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 초기 분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율) 동향 자료에 따르면, 서울은 지난해 1~4분기 연속으로 초기 분양률이 100.0%를 기록했다. 이는 HUG가 관련 통계를 집계하기 시작한 지난 2014년 3분기 이래 첫 사례다. 주택 가격 강세가 이어지는 상황에서 분양가 상한제가 전면 시행되자 ‘로또 청약’으로 내 집 마련을 하려는 사람이 몰린 결과다.
문제는 정부의 이같은 조치가 이미 불붙은 전셋값에 기름을 부을 수 있다는 점이다. 가장 큰 이유는 이른바 ‘입주장’ 효과가 지연되거나 없어지기 때문이다. 입주장 효과란 준공된 아파트에서 대량 입주가 이뤄지면서 일시적으로 매매·전세 매물이 늘어나 인근 지역의 부동산 가격이 안정되는 효과를 뜻한다. 현재는 제도적 요인 때문에 전국적으로 전세 공급이 급감하던 중 그나마 입주장 효과를 통해 가격이 안정됐는데, 이제는 입주 후 최소 2년 이상까지 이같은 효과를 기대하기 힘들어진 것이다.
입주장 효과는 국지적·일시적으로나마 강력한 효과를 냈다. 16일부터 입주를 시작하는 마곡 엠밸리 9단지의 경우, 총 1529가구가 입주를 시작하면서 전세 매물도 수백 개가 넘게 나와 있는 상태다. 이로 인해 지난달 중순까지만 해도 6억5000만원선이던 인근 아파트 단지들의 전세가격도 현재 5억8000만원선까지 낮아졌다.
마곡동의 한 공인중개사무소 관계자는 "한 달 전만 해도 전세매물이 씨가 마르면서 전셋값도 상승 일변도였는데, 9단지에 대규모 공급이 이뤄지니 집주인들로서도 전세 가격을 낮추지 않고는 배길 도리가 없다"며 "신혼부부나 서민들로서는 입주장 덕분에 그나마 서울 신축 단지에 거주할 수 있는 절호의 기회가 생겼다"고 했다.
지난 2018년 12월 송파구에 입주한 헬리오시티는 9510가구의 규모를 앞세워 입주 한 달 전인 2018년 11월부터 2019년 5월까지 약 반년간 송파는 물론 강남구·서초구·강동구까지 광범위하게 매매가와 전세가 하락을 이끌어냈다.
전월세금지법
수도권에서 분양가상한제를 적용 받는 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 기간을 부여
출처 : https://www.sedaily.com/NewsVIew/22IGSCWVGE
그러나 전·월세 금지법이 도입되면 단기적 가격 하락 현상마저 보기 힘들어져 무주택자의 전세시장 진입은 더욱 힘들어질 전망이다. 한국부동산원에 따르면 전세가격지수는 이미 지난주까지 84주 연속 상승했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "가뜩이나 전세 물량이 줄어드는 상황에서 전세 물량이 추가적으로 또 잠길 수밖에 없다"면서 "매물 잠김이 심화하면 가격상승 폭도 더 가팔라질 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "입주장 효과가 2년 이상 지연되면 그 사이에 후발적인 매매가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고도 했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "이미 주택담보대출의 ‘6개월 내 입주요건’ 때문에 수분양자들의 거주 비율이 예전보다 높아진 상황에서 어떤 실익(實益)이 있는 정책인지 다소 의문스럽다"면서 "잔금을 전세금으로 치르는 일부 수분양자들을 사전차단하면서 전·월세 물량이 나오기 더 어려워져 시장만 더욱 왜곡될 수 있다"고 했다.
윤지해 연구원은 또 "결국 간접적으로 대출 규제가 강화되는 셈인데, 이 경우 자금동원력이 떨어지면 분양시장 접근도 어려워질 수밖에 없다. 현금 부자만 청약이 가능한 상황도 개연성이 없지 않은 것"이라며 "다만 분양 이후 입주까지 통상 2~3년의 기간이 있으니 향후 청약을 고려하는 수요자들은 자금 계획을 주의해야 한다"고 말했다.
조선비즈 유병훈 기자
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