서울 4억원대 아파트의 현실

“하위 20%라는 서울 4억원대 아파트, 현실은 이렇습니다”

    4억7,836만원. 연봉 4,000만원인 직장인이 한 푼도 안 쓰고 꼬박 12년을 저축해야 모을 수 있는 돈입니다. 이 금액은 바로 서울 아파트 1분위(하위 20%) 평균 가격인데요. 중위가격도 아니고 하위가격이 이 정도입니다.

불과 몇 년 전만 하더라도 5억원이면 서울 중심은 아니더라도 꽤나 입지 좋은 곳에 괜찮은 아파트를 구매할 수 있었죠. 실제로 KB부동산이 매달 발표하는 월간주택가격동향에 따르면, 5년 전 서울 아파트의 평균 매매가격이 5억원 수준이었습니다.

하지만 현재는 4억원대 아파트, 즉 하위 20%인 아파트를 떠올려보면, 주거 인프라가 좋지 않고 허물어지기 일보 직전인 낡은 아파트를 생각하는 사람이 대부분일 것입니다. 이에 리브부동산이 현재 서울 하위 20% 아파트에 대해 알아보았는데요. 그중 거래량이 가장 많은 지역과 단지에 대해 집중적으로 분석해보았습니다. 서울 4억원대 아파트 현실, 함께 알아보시죠.

4억원대 아파트 거래량 가장 많은 지역은 어디?

리브부동산이 작년 국토교통부 실거래가 자료를 분석해본 결과, 서울에서 5억원 이하에 매매된 아파트 거래는 총 20,920건이었는데요. 이중 서울 하위 20% 평균 가격과 비슷한 4억원대 아파트의 매매는 총 8,255건이었습니다.

특히 4억원대 아파트 거래량은 지역별로 그 격차가 상당했는데요. 거래가 가장 활발했던 지역은 역시 노원구였습니다. 노원구는 작년 한 해에만 총 1,913건의 아파트 거래가 4억원대에 이뤄졌는데요. 전반적으로 집값이 저렴한데도 불구하고 뛰어난 교통과 우수한 학군을 자랑하고 있어 수요자가 많은 것으로 풀이됩니다. 뒤를 이어 도봉구(889건), 구로구(819건), 강서구(639건), 중랑구(497건)가 순위권을 차지했습니다.

반면, 4억원대 아파트 거래가 가장 적었던 지역은 성동구(18건)로 나타났습니다. 흔히 서울에서 땅값이 가장 비싼 지역으로 불리는 강남 3구(서초·강남·송파)의 거래량과 비교해봐도 1/3 수준인데요. 이외에도 중구(27건), 용산구(28건) 등은 4억원대 아파트를 찾아보기 힘든 지역이었습니다.

그렇다면 서울에 위치한 4억원대 아파트 중 거래가 가장 활발했던 단지는 어디일까요? 낮은 가격임에도 불구하고 거래가 많았다는 것은 그만큼 주거 인프라가 뛰어나다는 증거일 텐데요. 거래가 가장 활발했던 단지를 자세히 확인해볼까요?

4억원대 아파트 중에서는 내가 으뜸! 도봉구 ‘도봉한신’

서울 4억원대 아파트 중 매매가 가장 많았던 단지는 바로 도봉구 도봉동에 위치한 ‘도봉한신’입니다. 단지는 총 2,678세대, 25개 동, 전용면적 77~84㎡로만 조성된 대단지로 작년에만 4억원대에 총 99건의 거래가 성사됐는데요. 준공된 지 30년에 가까운 노후 아파트지만 주거 인프라가 상당히 뛰어나 꾸준히 거래량이 많은 아파트입니다.

단지는 노후아파트라는 점을 제외하면 최근 부동산 시장의 트렌드를 모두 보유했습니다. 우선 지하철 1·7호선 도봉산역이 단지 바로 앞에 위치해 도보로 이용이 가능한 초역세권입니다. 게다가 누원초등학교, 누원고등학교 등이 바로 인접해 있어 일명 ‘초품아’ 단지로 학부모의 인기를 한 몸에 받고 있죠. 이외에도 서울창포원 등 자연을 누릴 수 있는 녹지시설까지 가까이 위치해 있어 쾌적한 주거생활을 즐길 수 있습니다.

리브부동산 앱을 통해 확인한 결과, 2021년 1월 4일 기준, 해당 단지의 전용 77㎡의 시세는 4억9,000만원~5억6,000만원으로 형성됐으며, 지난 11월에는 5억2,000만원에 실거래됐습니다.

입지 좋은 중저가 아파트는 여기! 노원구 ‘중계그린’, ‘상계주공9단지’

다음으로 살펴볼 단지는 작년에 4억원대 거래가 가장 많았던 노원구에 있습니다. 노원구는 어느 특정한 단지가 많이 거래되기보다는 다양한 중저가 아파트들이 균일하게 거래가 많았는데요. 그중에서도 ‘중계그린’과 ‘상계주공9단지’가 거래가 가장 많았습니다.

두 단지는 4억원대 아파트임에도 불구하고 뛰어난 주거 인프라를 형성하고 있습니다. 중계그린1단지는 7호선 중계역이 단지 바로 앞에 있으며, 상계주공9단지는 7호선 마들역 도보 1분 거리에 위치해 있습니다. 게다가 각각 중원초등학교, 상곡초등학교와 맞닿은 초품아 단지고요. 특히 서울 대표 학원가 중 하나인 은행사거리와도 가까워 학원시설도 잘 마련되어 있습니다.

리브부동산 앱에 따르면, 2021년 1월 4일 기준 중계그린의 전용 44㎡는 4억8,500만원~5억2,000만원에 형성되어 있으며, 상계주공9단지의 전용 45㎡는 4억~4억5,000만원에 형성되어 있습니다. 앞서 소개한 도봉한신과 비교했을 때 가격 대비 면적은 좁은 편이네요.

자가용만 있다면 OK! 금천구 ‘벽산타운5단지’, 성북구 ‘정릉풍림아이원’

마지막으로 소개해드릴 단지는 금천구 시흥동에 위치한 ‘벽산5단지’와 성북구 정릉동에 있는 ‘정릉풍림아이원’입니다. 두 단지는 각각 2004년 8월과 2005년 12월에 준공돼, 앞서 소개한 단지들과 비교하면 비교적 신축 아파트입니다. 하지만 건물이 낡지 않았는데 가격이 저렴하다면, 그만한 이유가 있기 마련이겠죠?

두 단지는 모두 교통이 불편한 편입니다. 특히 벽산5단지의 경우에는 자가용이 없다면 출퇴근하기 매우 어려운데요. 인근에 지하철역이 없기 때문입니다. 가장 가까운 역인 1호선 금천구청역이 도보로 40분 이상 소요되죠. 정릉풍림아이원은 인근에 우이신설선인 솔샘역과 북한산보국문역이 있지만, 이마저도 도보로 15분 정도 소요됩니다. 또한, 주요 노선이 아니다 보니 반드시 환승해야만 서울 중심부로 접근할 수 있다는 단점도 있죠.

교통을 제외하면 두 단지 역시 거래량이 많은 4억원대 아파트와 공통된 장점을 가지고 있습니다. 모두 1,000세대 이상의 대단지로 조성됐으며, 인근에 초등학교와 맞닿아 있는 초품아 아파트죠. 또한 주변에 관악산이나 북한산생태숲 등 녹지시설도 풍부하고요.

리브부동산 앱을 통해 확인한 결과, 2021년 1월 4일 기준 벽산5단지 전용 59㎡의 평균 시세는 4억3,000만원~4억7,000만원에 형성되어 있습니다. 정릉풍림아이원의 전용 59㎡는 작년 상반기까지만 하더라도 3억원 후반에서 4억원 중반에 실거래되며 1분위 평균 가격대의 저평가 아파트였지만, 점차 가격이 올라 현재(2021년 1월) 2분위 평균 가격에 못미치는 5억~6억원대에 시세가 형성돼 있습니다.

이처럼 오늘은 작년 한 해 동안 서울에서 4억원대 아파트 매매가 활발했던 지역과 단지에 대해 알아봤는데요. 거래량이 많았던 단지들은 그래도 우수한 주거 인프라를 보유한 것으로 확인됐습니다. 하위 20%의 가격이라 하더라도 도저히 살 수 없을 정도로 환경이 나쁜 곳은 아니라는 것이죠. 단 금액이 낮은 만큼 연식, 입지, 교통, 학군 등 모든 것이 완벽한 곳은 없었는데요. 자신의 주거성향에 따라 알맞은 단지를 찾는다면, 저렴한 가격에도 충분히 서울에서 만족스럽게 생활할 수 있을 것으로 보입니다.

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