5만채 공급’ 공공재건축 삐걱! ㅣ 공공재건축 가구수 최대 2배↑·분담금 37%↓

5만채 공급’ 공공재건축, 대단지 빠져 첫단추부터 꼬여

   정부가 앞으로 5년간 5만 채를 공급하겠다며 야심 차게 추진하고 있는 공공재건축의 윤곽이 드러났다. 용적률과 주택공급 수는 크게 늘고 조합원 분담금은 줄어들었다. 사업성도 크게 개선될 것으로 분석됐다.

하지만 공공재건축의 첫 단추인 사전컨설팅에 은마아파트 등이 대단지 아파트들이 대거 불참하고, 나홀로 아파트 등 소규모 단지들만 참여하는 데 그쳐 시작부터 삐걱대는 것 아니냐는 지적이 나온다.

1차 사전컨설팅 사실상 흥행 실패

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15일 LH와 SH, 한국부동산원이 공동 운영하는 ‘공공정비 통합지원센터’에 따르면 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 아파트는 모두 7개 단지였다. 관악구 신림건영1차(492채)를 비롯해 △구로구 산업인아파트(342채) △광진구 중곡아파트(270채) △서초구 신반포19차(242채) △영등포구 신미아파트(130채) △중랑구 묵동장미(100채) △용산구 강변(146채)·강서(32채) 아파트 등이다.

정부는 지난해 8월 조합 등으로부터 사전컨설팅 신청을 받았고 이때 대치동 은마아파트(4424채)와 잠실동 잠실주공5단지(3930채), 청량리동 청량리미주(1089채) 등 대단지들이 대거 참여했다. 그런데 결과 발표 일정이 차일피일 연기된 데다 단지 내 주민들 간 이견이 발생하면서 이들 주요 단지는 모두 빠졌다.

통합지원센터 관계자는 “컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 7개 단지를 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신했다”고 밝혔다.

이들 단지는 2종 일반주거지역은 3종으로, 3종 일반주거지역은 준주거지역으로 종 상향을 통해 용적률을 최대한 늘려줬다.국토부는 기존 재건축 계획 대비 주택 공급 수가 단지별로 평균 19% 늘어난다고 밝혔다. 분담금도 기존 조합 계획 대비 평균 37% 감소한다.

단지별 수익성 자체는 좋아지는 것으로 나왔지만 공급효과가 큰 대단지가 사전컨설팅을 신청했다 철회해 기존 공급목표 대비 성과가 미미하다는 지적이 나온다.

정부는 2월에 사전컨설팅 추가 신청을 받기로 했다. 하지만 시장에서는 1차 사전컨설팅이 사실상 흥행에 실패한 것으로 평가했다.

정부는 이번에 수익성이 개선되는 것으로 컨설팅 결과가 나왔기 때문에 다른 단지들도 관심을 가질 거라는 기대하고 있다. 하지만 전문가들은 컨설팅 결과만으로는 조합의 신뢰를 얻기 어렵다며 공급효과를 늘리려면 공공재개발처럼 분양가상한제를 면제해주거나 재건축 초과이익환수를 완화해주는 등 개발이익 환수 방식을 손봐야한다고 지적했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com 동아일보

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210115/104937068/1

공공재건축 가구수 최대 2배↑·분담금 37%↓…사전컨설팅 결과

신반포19차·미성건영 등 7개단지 사업성 분석

용적률 최대 258% 포인트 상향…사업성 향상

   정부가 신반포19차, 미성건영아파트 등 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 7개 단지에 대한 사업성 분석을 완료하고 그 결과를 통보했다. 일부단지는 용적률이 최대 500%에 이르는 등 가구수가 최대 2배 가까이 증가하는 것으로 나타났다.

공공정비 통합지원센터(LH·SH·한국부동산원)는 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사업성 분석을 완료하고 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

매일경제

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공공재건축은 LH·SH 등 공공이 재건축에 참여해 일정 규모이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차지원 등 공적지원을 부여하는 사업이다.

당초 컨설팅을 신청한 15개 단지중 컨설팅 참여를 철회한 서울 강남구 은마, 잠실동 잠실주공 5단지, 성동구 세림, 청량리 미주 아파트 등과 안전진단을 통과하지 못해 재건축 추진 여건을 만족하지 못한 단지는 제외했다.

우선 7개 단지 모두에 종상향을 허용했다. 이에따라 용적률은 기존 계획안보다 평균 182%포인트(최대 258%포인트) 증가했으며 세대수는 기존안보다 평균 52% 증가했다. 민간 재건축으로 진행하는 것보다 평균적으로 사업분담금이 37% 감소하는 것으로 나타났다.

통합지원센터는 또한 지난해 발표한 모의 시뮬레이션보다 더 구체화한 가상 시뮬레이션을 공개했다. 1000가구 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 가구수 증가, 분양 수입 증가로 사업성을 개선할 수 있다고 밝혔다.

이를테면 법적 상한 용적률이 300%인 3종 일반주거지역(5만㎡)을 민간 재건축으로 진행할 경우 추정비례율은 84.94%지만 공공재건축으로 진행해 준주거지역으로 종상향(용적률 500%)할 경우 최대 112%까지 늘어난다. 비례율은 재건축 사업성을 나타내는 대표적인 지표로 100%가 넘으면 사업성이 좋다고 평가받는다.

공공재건축 사전 컨설팅 결과.ⓒ국토교통부

통합지원센터는 올해 1분기 안에 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 받아 선도 사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다. 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 정비계획 및 건축 계획을 바탕으로 심층 컨설팅 절차를 다시 진행한다.

아울러 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 오는 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 진행한다는 계획이다.

공공정비사업 통합지원센터 관계자는 "이번 사전컨설팅 결과는 국토부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다"면서 "추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편, 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행하여 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다"고 말했다.

송학주 기자 hakju@newdailybiz.co.kr 뉴데일리경제

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