2021년 건설업계, 규제 피해 재건축보다는 '리모델링'


2021년 건설업계, 재건축보다는 리모델링 트렌드 계속돼


    2018년 이후 정부의 잇따른 안전진단 규정 강화로 건설업계는 재건축보다는 리모델링 사업에 더욱 박차를 가할 예정이다. 이 소식에 리모델링 추진 단지의 집값은 계속해서 뛰고 있다. 근래 리모델링 사업 추진 중인 서울 중구 신당동 ‘남산타워’단지의 경우 5150가구 규모 대단지로 공사비만 8000억에서 9000억으로 추정된다.


서울 중구 신당동 남산타워 모습. [사진=네이버 부동산 캡처]


커지는 리모델링 시장

포스코·GS건설·현대건설 등 대형 건설사 5곳이 리모델링 사업수주를 위해 최근 사전 홍보전 각축을 벌이고 있다. 현대 건설의 경우에는 지난해 말 경기도 현대성우 8단지 리모델링 사업을 포스코건설과 공동 수주한 바 있다. 2008년 이후 사라졌던 리모델링 시장이 다시 활성화되면서 리모델링 전담팀을 만드는 건설사도 생기고 있다.]




업계에서는 올해 리모델링 시장 규모가 서울만 10조원에 이를 것이라고 전망하고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “리모델링 비용을 평당 1000만원 정도로 계산하면 30평형 아파트 기준 리모델링 후 아파트 값이 3억원만 올라도 이득”이라고 전했다. 리모델링 대상 아파트 시세가 신축 아파트의 70% 이하면 수익성이 존재한다는 것이 업계 분석이다.


리모델링은 초과이익환수제를 적용하지 않고 조합 설립 이후에도 아파트를 사고 팔 수 있어 재건축과 비교할 때 많은 이점들을 갖고 있다. 또한 30가구 이상 분향할 경우 분양가 상한제를 적용 받는다는 점을 제외한다면 분양이 자유롭다. 인허가 적용이 까다롭지 않아 사업추진부터 입주까지 6~7년 안에 가능하다.


정부의 재건축 규제

정부가 시행한 각종 규제로 인해 건설사들은 리모델링 사업으로 발빠르게 움직이고 있다. 2018년이후 정부의 잇따른 안전진단규정 강화로 인해 건설사들은 안전진단의 문턱을 넘기기 어려워졌다. 재건축 안전진단은 도시 및 주거 환경 정비법에 규정돼 도시 및 주거 환경정비 기본계획 고시 이후에 시행된다. 예비안전진단과 정밀안전진단 두 과정을 통과해야 그 다음 재건축 과정에 돌입할 수 있다. 따라서 만약 통과하지 못한다면 재건축 사업은 계획했던 것보다 오랜 시간이 걸리고 계획에 차질을 줄 수 있는 요소이다.


 

참세상



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또한 앞서 언급한 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 가로막았다. 2006년 처음으로 시행된 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용을 제외하고 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 주택시장의 침체로 인해 2013년부터 2017년까지 중단되었다가 2018년 1월 다시 시행됐다.


한편, 지난해 6.17 대책을 통해 재건축 단지의 실거주 요건이 강화됐다. 정부는 주택시장 과열을 차단하겠다는 목적으로 재건축 아파트 분양에 ‘2년 거주’ 조건을 제시했다. 이에 따라 조합원분양 공고일 기준으로 소유 주택에 2년 이상 거주해야 분양 받을 수 있게 됐다.


하지만 리모델링 사업 역시 단점이 있다. 안전성이 확증 받지 못해 층을 올리는 수직 증축과 내력벽 철거 등 구조적 변혁이 허가된 경우가 거의 없다. 리모델링 안전성 문제는 앞으로 풀어야할 과제로 보인다.

[더밸류뉴스= 이현수 기자]mimimi001@thevaluenews.co.kr


http://www.thevaluenews.co.kr/news/view.php?idx=162130

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