서울 빌라·오피스텔, 아파트 거래량 넘어서 ㅣ 아파트 전세난에 오피스텔 전셋값도 덩달아 급등

아파트 넘어선 서울 빌라·오피스텔 거래량… 전문가들 "세제·입지 꼭 봐야"


   서울 부동산시장에서 빌라와 상가주택, 주거용 오피스텔 거래량이 아파트를 넘어서고 있다. 매매가격대 자체가 급등한 아파트에 대출부터 토지거래허가제 등 규제까지 겹겹이 시행되자, 상대적으로 가격대가 낮은 매물로 눈을 돌린 실수요자들이 빌라와 단독주택시장으로 유입됐기 때문이다.


아파트와 빌라촌이 혼재된 서울 송파구 잠실 주택가 전경. /고운호 기자


4일 부동산업계에 따르면 지난해 하반기부터 서울에서는 다가구·연립주택 등 빌라와 단독주택의 거래량이 아파트 거래 건수를 넘어섰다. 서울부동산정보광장의 지난해 말 기준 집계를 보면, 8월 이후 서울의 월평균 아파트 거래량은 4578건, 다가구·연립주택·단독주택 등의 거래 건수는 월평균 4720건이었다. 서울에서 매매되는 주택 2채 중 1채는 빌라나 단독주택이란 뜻이다.




이는 수도권 전반의 흐름과는 매우 다른 모습이다. 경기부동산포털의 집계에 따르면, 지난해 8~12월 경기도의 아파트 거래 건수는 월평균 1만6251건이었다. 빌라와 단독주택 등을 합산한 거래량은 월평균 4970건에 그쳤다. 경기 지역에서는 거래되는 주택 10채 중 7~8채가 아파트였던 셈이다.


부동산 전문가들은 빌라와 오피스텔 매수세가 과열되는 점을 우려하고 있다. 특히 달라진 세제와 입지를 고려해 신중하게 접근하라고 조언한다. 빌라나 오피스텔, 단독주택 등은 아파트와 비교해 환금성이나 가격 상승 가능성이 낮기 때문이다.


박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "실거주용으로 다세대주택 등 빌라를 매수하더라도 재개발 기대감이 있는 지역을 고르는 것이 좋다"면서 "이 유형의 주택은 시간이 갈수록 노후화되기 때문에 재개발 사업에 대한 기대치가 없으면 가격이 떨어지는 경우가 많기 때문"이라고 조언했다.


상가주택이나 다가구주택에 실거주하면서 양도소득세 비과세 혜택을 노리는 전략도 새해부터는 어렵게 됐다. 상가주택의 경우 그동안은 건물 저층에 상가를 운영해도 전체 면적의 50% 이상이 주택이면 1가구 1주택자로 간주해, 양도차익 9억원 미만에는 양도세를 면제해줬다.




하지만 오는 2022년부터는 주택 면적을 제외한 상가 면적이 그대로 과세된다. 앞으로 구입하는 상가주택은 비과세 혜택을 온전히 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우기 어려워진 셈이다. 그럼에도 임대수익을 기대하고 상가주택을 구입할 때는 1층이 공실이 되지 않도록 동네 상권이 어느 정도 조성된 지역을 선택해야 한다고 전문가들은 조언한다.


오피스텔 입주물량 추이 서울파이낸스

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "무주택자라면 단독주택이나 원룸형 다가구주택 한 동을 매수해 실거주한 다음 1가구 1주택자 양도세 비과세 혜택과 임대수익을 기대해볼 수 있다"면서도 "대지와 땅을 온전히 보유하는 단독주택이나 다가구주택이 아닌, 연립주택이나 다세대주택, 오피스텔 등을 1가구만 매수하는 것은 개발 가치를 잘 고려해 판단해야 한다"고 말했다.


주거용 오피스텔 매수도 세제를 꼼꼼히 확인해 추진해야 한다. 지난해 8월 12일 이후에 오피스텔을 취득할 때 부과되는 세율은 종전(4.6%)과 같지만, 기준시가 1억원을 초과하는 주거용 오피스텔을 보유한 경우에는 주택을 매수하면 취득세 중과 대상이다. 주거용으로 신고된 경우에는 주택 기준으로 재산세가 부과되고 양도세도 중과된다.


상업용 건물인 오피스텔의 보유세는 국세청이 산정한 기준시가에 따라 매겨지


는데, 아파트 등 일반주택과 마찬가지로 세 부담이 강화되는 추세다. 최근 국세청이 발표한 2021년 오피스텔 기준시가를 보면 오피스텔 기준시가 상승률은 전국 기준 4%로, 2020년(1.35%)보다 높다. 특히 서울 지역 오피스텔의 기준시가 상승률은 전국 최고인 5.9%다. 당장 1월 1일 이후로 증여, 상속, 양도되는 물건에 인상된 기준시가가 적용된다.

조선비즈 유한빛 기자


https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2021/01/04/2021010401128.html




아파트 전세난에 오피스텔 전셋값도 급등

     지난해 7월말 주택임대차법 개정 이후 아파트 전세 매물이 급감하며 시작된 전세난이 확산하면서 오피스텔 전셋값도 크게 오른 것으로 나타났다.

4일 한국부동산원에 따르면, 지난해 4분기 전국 오피스텔 전셋값이 0.62% 올라 전분기(0.27%)보다 상승 폭이 배(倍) 이상으로 커졌다. 부동산원은 2018년부터 분기별 오피스텔 가격 동향을 조사해 발표하고 있다.

서울 종로구 오피스텔 단지 모습./조선DB

전국 오피스텔 전셋값 상승률은 2019년 4분기 0.06%에서 지난해 1분기 0.12%로 커졌다가 2분기 -0.04%로 하락 전환했다. 하지만 새 임대차법 시행 이후인 3분기 0.27% 오르며 반등했고, 4분기에는 상승 폭을 더 키웠다.



수도권 오피스텔 전셋값은 작년 4분기 0.70% 오르며 전분기(0.35%) 대비 상승폭이 2배로 커졌다. 서울은 0.57%, 경기는 0.86% 올라 각각 전분기(0.33%·0.47%)의 대비 상승폭이 커졌고 인천은 0.70% 오르며 전분기(0.06%)보다 상승 폭이 10배 넘게 커졌다. 지방은 전분기 -0.04%에서 4분기 0.28%로 상승 전환했다.

부동산원은 “서울은 저금리로 인한 유동성 확대, 집값 상승 등에 따른 임대인의 월세 선호로 수급 불균형이 심화했고, 인천은 임대차법 개정 등으로 주택에서 오피스텔로 넘어간 수요가 더해진 가운데 공급 부족이 지속되며 전셋값이 올랐다”고 설명했다.
정순우 기자 조선일보

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2021/01/04/Q64PQQOL3JG5TE5MW4KTQ7HH3U/
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