"재건축·재개발 투자, 사업성 분석부터 하라" ㅣ 재건축·재개발사업의 건축심의는 언제 받아야 할까?

"재건축·재개발 투자, 사업성 분석부터 하라"

고수의 눈 - 김제민 리더스자산관리 대표

조합·관리처분 책자 확인을

철거부터 토지·부대시설까지

공사비로 총사업비 추정 가능

보상비·공과금·금융비용 등

항목별 금액·비율 따져봐야

    재개발·재건축은 2000년대 초반부터 이미 투자의 한 부분으로 자리잡고 있다. 재개발·재건축의 원리를 이해하고 투자의 한 방법으로 공부해 둔다면 좋은 기회가 있을 때 과감하게 투자할 수 있는 좋은 참고서가 될 수 있다. 그렇다면 어떤 부분을 어떻게 봐야 전체를 판단할 수 있을까.

사업성을 파악하는 방법 중의 하나가 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자다. 이를 보면 정비사업비 추산액 등이 나와 있어 사업성을 유추해 볼 수 있다. 다양한 항목 중에 금액도 봐야겠지만 항목이 차지하는 비율을 살펴보는 것도 중요하다. 각 항목의 개요를 살펴보자.

첫째는 공사비다. 공사비는 아파트를 새로 지을 때 드는 비용 중 하나다. 철거에서부터 토지의 토목공사, 주택의 주거 공간과 각종 부대시설을 짓는 데 들어가는 모든 비용이 여기에 해당한다. 여기서는 전체 공사비를 한 번 살펴보고, 3.3㎡당 공사비 또는 시공비에 주목하면 된다. 3.3㎡당 공사비로 재건축 또는 재개발 사업 전체의 총사업비를 추정할 수 있다.

소송으로 부동산을 매입하게 된다. 이 자금은 조합이 순수하게 시공사 또는 은행으로부터 빌려서 충당한다. 이 보상비의 금액이 클수록 금융비용이 그만큼 더 많이 나가게 되는 것이다.

셋째는 공과금이다. 가장 주목해서 볼 부분은 법인세 항목이다. 조합은 법인이고, 법인이 수익을 만들어내면 법인세를 꼭 내야 하기 때문이다. 사업성이 있는지 없는지 판단할 수 있는 대표적인 지표 중 하나가 비례율이다. 비례율이 100%를 넘게 되면 수익이 나는 사업이라는 뜻이다. 그래서 조합은 100%가 넘는 수익 부분에 대해 법인세를 내야 한다. 그러니 사업책자에 나타난 법인세가 높게 잡혀 있다면 조합이 비례율이 높을 것이라 추산한다는 의미라서 사업성이 있다는 뜻으로 보면 된다.

넷째는 금융비용이다. 재개발·재건축 조합은 많은 자금을 빌려 사업을 하게 된다. 사업 후반부인 일반분양으로 분양수익을 내기까지는 이렇게 차입금으로 운영한다. 이주비의 경우 조합원의 입장은 무상으로 대여받게 되는데, 이는 조합이 그 이자비용을 대신 내기 때문이다. 이게 이주비 금융비용이다. 그리고 사업이 진행되면서 들어가는 각종 부대비용에 대한 차입금의 이자비용이 대여금 금융비용이다.

예비비도 중요하게 살펴봐야 할 항목이다. 사업을 진행하면서 뜻하지 않은 추가비용이 발생할 때에 대비하기 위해 비축해 놓은 예산이다. 보통은 총사업비의 1%를 예비비로 두고 있다. 여기서 예비비가 눈에 띄게 높게 잡혀 있다면 예상치 못한 추가비용이 발생해도 예비비에서 충당할 수 있다는 뜻이다.

수입추산액은 예상되는 수입을 추산해 놓은 금액이다. 조합원 분양수입과 일반분양 수입을 모두 추정해 나온 것이다. 조합원 분양가는 재개발·재건축 사업 과정상 관리처분계획 단계에서 확정이 된다. 하지만 일반분양가는 실제 일반분양이 되고 나서야 시장 상황에 따라 결정된다. 관리처분계획 단계에서는 어디까지나 추정금액일 뿐이다.

조필규 기사 한경닷컴

재건축·재개발사업의 건축심의는 언제 받아야 할까?

재건축·재개발사업의 흐름은 크게 「계획 단계∼시행 단계∼완료 단계」로 구분할 수 있다. 이 과정에서 건축심의는 시행 단계에서, 조합설립인가 및 법인등기 이후에 “건축심의”를 받아야 한다

 

서울시 재건축·재개발사업의 건축심의는 공공 지원 설계자 선정기준(서울시 고시, 제2018-247호. 2018.08.09)에 따라 건축설계사무소를 선정하여 건축심의를 준비하게 되며, 다음과 같은 절차에 의해 진행된다. 

  - 입찰공고 : 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 준용

  - 현장 설명회 : 입찰일로부터 10일 전 개최

  - 입찰서 접수 및 개봉

  - 사실확인 조회 및 자격심사

  - 우선 협상대상자 선정 및 통보/계약체결    

  또한, 건축주가 건축위원회 심의 참관을 희망할 경우는, 건축심의 신청 시 별도 양식에 구애 없이 참관인 성명, 주소, 직위(직책이 있는 경우에 한함) 및 참관 목적이 기재된 참관신청서 제출(건축주가 많은 경우 3인 이내까지 가능)할 경우 “건축심의 참관이 가능”하다. 

  예를 들어, 서울시 건축위원회 심의의결 유형은 ① 원안의결, ② 조건부 의결, ③ 재심의결, ④ 부결, ⑤ 보완의결, ⑥ 보류의결, ⑦ 조건부(보고) 의결 7가지로 구분되고 있다. 

앞으로 재건축·재개발 건축심의는 많은 전략과 고민을 바탕으로 접근해야 한다. 이를 통해서 조합원, 인허가권자인 행정관청과 더 나아가 국가의 경제적·사회적 비용 절감 효과를 기대할 수 있다. “옆 단지는 통과되었다.” 용적률을 더 많이 받기 위해서 “그냥 무조건 밀고 가면 된다.” 등 기존 방식으로는 “높은 장벽”으로 일컫는 건축심의 통과가 지연되면서 조합에 경제적인 부담을 주고 사업이 장기간 미궁에 빠질 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다. 

자료 : [재건축·재개발 건축심의 이렇게 하면 빨리 통과된다] 책 참고, 랜드앤하우징  

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