[6.17 부동산대책] 재건축 '부담금 폭탄' 본격 시행..."강남 1인당 최고 7억원"
정부, 재건축 '부담금 폭탄' 본격 시행… 강남은 1인당 최고 7억원
정부가 올해 하반기부터 재건축 초과이익환수제를 본격적으로 시행하기로 해 재건축 사업장 조합원들은 ‘부담금 폭탄’이 예상된다. 정부가 시뮬레이션을 해본 서울 강남 5개 재건축 단지 조합원은 1인당 평균 4억4000만원에서 5억2000만원을 재건축 부담금으로 내야 한다. 최저는 2억1000만원이었고 최고는 7억1000만원에 달한다.
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐고 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 정부는 재건축 초과이익환수제가 작년 12월 27일 ‘합헌’ 판결을 받자 올해 하반기부터 본격적으로 시행할 방침이다.
서울 양천구 목동신시가지아파트 전경 /김연정 기자
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재건축 부담금은 서울 용산구 한남동에 있는 ‘한남연립’, 강남구 청담동 ‘두산연립’ 등부터 본격적으로 징수한다는 방침이다. 이들 사업장은 재건축 부담금을 낼 수 없다며 소송을 진행하기도 했다. 현재 62개 조합(37개 지자체)에 약 2533억원의 부담금 예정액이 통지된 상태다. 정부 시뮬레이션 결과 서울 강북 지역의 1개 재건축 단지는 부담금이 1000만~1300만원이고 경기 지역 2개 단지는 60만~4400만원이다.
정부는 재건축 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 기존 시·군·구에서 시·도로 변경하고 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도로 바꾸기로 했다. 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정하다 보니 민원이 많이 들어온다는 이유다. 또 내년 상반기부터 안전진단 보고서를 부실하게 작성하면 2000만원의 과태료를 부과하고 허위 또는 부실하게 작성한 것이 적발되면 1년간 입찰을 제한하기로 했다.
수도권 투기과열지구에서는 소유한 시점부터 분양신청 때까지 2년 이상 직접 거주한 조합원만 분양신청을 할 수 있도록 했다. 지금은 거주 여부와 관계없이 분양신청을 할 수 있다. 2년을 인정받기 위해서는 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주해야 한다. 연속이 아니라 합산으로 2년 이상일 경우에도 해당된다. 정부는 올해 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정한 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 이 규제를 적용할 예정이다.
세종=최효정 기자 조선비즈
'갭투자' 못한다…3억 넘는 집 사면 전세대출 바로 회수
투기과열지구와 조정대상지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 구매할 때 전세자금대출 보증을 받을 수 없게 됐다. 주택담보대출을 받을 경우엔 6개월 이내에 기존 주택을 처분하고 새로 구매한 주택에 전입해야한다.
정부는 17일 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 정부가 겨냥하고 있는 것은 갭투자와 법인 거래 등이다. 최근 서울과 수도권 뿐 아니라 지방 일부지역에서도 투기 수요로 인한 주택 가격이 상승하고 있다는 것이 정부의 판단이다.
사진=뉴스1
대출 조여 갭투자 막는다
정부는 주택담보대출과 전세자금대출 요건을 강화해 갭투자를 막는다는 방침이다. 주택담보대출을 받고 주택을 구입하면 주택 소유 여부와 관계없이 6개월 이내에 전입하도록 했다.
현재는 무주택자는 9억원을 초과하는 주택 구입시 1년이내에 전입해야한다. 1주택자는 2년이내에 기존 주택을 팔고 전입해야하는 요건이 있다.
전세자금대출 보증은 금액 기준을 대폭 낮췄다. 현행 9억원 초과 주택 보유자는 공적 보증을 받을 수 없게 돼있는데 이 기준을 투기지역과 과열지구에 한해 3억원으로 낮췄다. 이 지역 대부분의 아파트를 구입할 때 전세자금대출을 이용할 수 없게 된 것이다. 다만 민간 은행에서 자체 재원으로 대출을 해줄 경우엔 막지 않겠다는 게 정부 방침이다.
전입과 거주의무가 없던 보금자리론은 3개월내 전입하고 1년 이상 실거주 하도록 의무를 새로 부과했다.
또 주택 거래시 자금조달계획서 제출대상을 확대했다. 투기지역 등에선 거래 가액과 무관하게 자금조달 계획서를 제출해야한다. 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래가 발견될 경우 집중 단속한다.
부동산 법인은 종부세 폭탄
법인의 부동산 소유에 대한 규제도 강화된다. 최근 종합부동산세를 피하기 위해 법인에게 주택을 신탁하는 사례가 늘어났다고 판단해서다.
정부는 법인 보유 주택의 종부세 공제를 폐지했다. 1주택 소유주는 9억원, 2주택 이상은 6억원을 과세표준에서 빼주는 공제를 없앤 것이다. 법인의 종부세율은 개인에 대한 최고세율(2주택이하 3.0%, 3주택이상 4.0%)로 인상했다. 법인 주택 양도시 법인세율(10~25%)에 추가로 붙는 세율은 10%에서 20%로 확대하기로 했다.
이와 함께 법인의 부동산 거래 전반을 밀착 감시하겠다는 대책도 내놨다.
조정대상지역 확대
이날 정부는 조정대상지역과 투기과열지구도 확대했다. 조정대상지역은 현행 서울 전지역과 경기 7개, 세종 등에서 서울경기인천 전지역(접경지역 등 일부 제외), 세종, 대전, 청주 등으로 확대됐다. 투기과열지구는 서울 전지역과 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종에서 서울 전 지역과 경기 10개 지역, 인천 3개, 대전 4개 지역으로 넓어졌다.
조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다.
정부는 또 최근 개발이 발표된 잠실 MICE 개발지역 인근과 영동대로 복합개발사업 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다.
재건축 단지에 대한 규제책도 나왔다. 재건축 시 통과해야하는 안전진단 의무가 강화된다. 기존에는 안전진단 주체가 시군구였지만 이제는 광역시도에서 관리한다. 보고서가 부실할 경우 과태료도 부과된다.
수도권 수도권 투기과열지구의 조합원 분양은 분양신청 시까지 2년이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했다. 요건을 충족하지 못하면 산정된 보상비만 받을 수 있다.
재건축 부담금 징수도 하반기부터 본격 시작한다. 한남연립 17억원, 두산연립 4억원 등이 예정돼있다. 강남의 경우 조합원 1인당 4억4000만~5억2000만원의 부담이 예상된다고 정부는 설명했다.
강진규 기자 josep@hankyung.com 한국경제
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