[12·16 부동산대책 분석] 마음급한 정부…

마음급한 정부… 무주택자·1주택자 주택 구입도 조였다

      정부가 ‘12·16 부동산대책’을 통해 노린 건 9억원 이상의 고가주택이다. 집값이 더 오른다는 불안심리에 30대까지 뛰어들어 서울 주택시장을 달구자 무주택자와 1주택자 가리지 않고 고가주택 구매를 위한 자금줄을 원천 차단했다.

이번 대책으로 서울 강남 3구와 마포·용산·성동·광진구 등은 물론 서울 주택 절반 정도는 웬만한 자금력이 없으면 매입이 어렵게 됐다. 9억원 초과 주택의 담보인정비율(LTV)을 축소한데다 전세대출을 이용한 갭(gap) 투자 역시 사실상 틀어 막았기 때문이다.

한국경제

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정부는 26일 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해 이런 내용이 핵심인 대책을 내놨다. 현재는 투기지역·투기과열지구 주택담보대출은 LTV 40%가 적용되지만, 앞으로는 9억원까지는 LTV 40%를 적용하고, 이를 초과하는 분에 대해선 LTV 20%를 적용한다.

가령 14억원짜리 집이면 현재는 이의 40%인 5억6000만원까지 주택담보대출(주담대)이 나왔다. 앞으로는 9억원에 대해선 40%까지, 9억원 초과분인 5억원에 대해선 20%까지 주담대가 허용돼 4억6000만원의 대출이 나온다. 기존보다 1억원이 줄어든 셈이다.

시가 15억원이 넘는 초고가 아파트는 주택구매용 주담대가 금지된다. 시가 15억원이 넘는 집은 대출 없이 현금으로 사야 한다는 얘기다. 다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로써 조합설립 인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 땐 예외를 허용하기로 했다.

 

기존에도 서울의 LTV 규제는 비규제지역(60%)에 비해 강했지만, 전세를 끼고 집을 사는 등의 우회경로가 있었다. 가령 1주택자의 경우 본인이 거주하고 있는 집은 전세대출을 통해 보증금의 80%를 해결하고, 본인이 보유한 자금으로 갭투자 방식을 이용해 고가 주택을 사들이는 식이다. 전세대출을 받으면 그만큼 보유 자금의 유동성이 커지는 것을 이용한 것이다.

하지만 정부는 이번 대책을 통해 전세자금대출을 활용한 주택 구입을 막았다. 지금까지 사적 전세대출보증인 서울보증보험의 경우 전세 보증보험 제한이 없었지만, 앞으로는 시가 9억원 초과 주택 구매·보유 차주에 대한 보증을 제한하도록 할 방침이다. 게다가 현재까진 2주택 이상 보유자만 전세대출보증 만기연장이 제한됐지만, 앞으로는 차주가 전세대출을 받고서 시가 9억원 초과 주택을 사들이거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하기로 했다.

경북일보
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부동산114가 2017년 초부터 올해 12월까지 국토교통부 실거래가 시스템에 매매신고가 이뤄진 서울 아파트 24만1621건을 전수조사한 결과 올 하반기 서울 아파트 평균 실거래가는 8억2376만원인 것으로 나타났다. 특히 강남구는 18억2154만원으로 서울에서 가장 높았고, 용산구(14억8725만원)와 서초구(16억6304만원), 송파구(11억6151만원), 성동구(9억5596만원), 광진구(9억3929만원), 마포구(9억3283만원)가 9억원을 웃돌았다.

 

이 지역의 주택은 대부분 이번 대책의 영향권 아래 있는 셈이다. 서울 모든 아파트를 한줄로 세웠을 경우 가운데 있는 집의 매매가는 8억8014만원이라는 점을 감안하면 서울 아파트 절반 정도는 이번 규제의 영향을 받게 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부의 18번째 대책인 이번 주택시장 안정화 방안은 세금, 청약, 대출, 자금출처조사 등을 망라한 전방위 종합대책"이라며 "12월에는 통상 비수기로 그동안 부동산 대책 발표가 많지 않았는데, 현재 서울과 일부 수도권 시장의 과열 정도가 심각하다는 것으로 볼 수도 있다"고 말했다.

이어 그는 "과거 대책과는 달리 사전에 예고 없이 전격 발표한 것은 정책적 효과의 극대화를 위한 것으로 관측된다"며 "집값 불안의 진앙인 강남권 고가주택에 대한 집중 규제를 가하는 것이 특징으로 갭 투자를 철저히 차단하려는 목적이 강하다"고 말했다.
이진혁 기자 조선일보
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