[12.16 부동산 대책] 다주택자, 내년 상반기까지 집 팔면 양도세 완화해준다

"빨리 집 팔아라" 종부세 높이고 다주택자 6개월간 양도세 완화

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상한제 대상 서울 18개구에 과천·하남·광명 추가…洞 37→322개

투기지역·투기과열지구 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지

시세 30억원 넘는 아파트 공시가격 현실화율 80% 달성 목표

정부, 12·16 부동산대책 전격 발표…세제·대출·청약 규제 망라​

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정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하기로 했다.

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투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되는 등 주담대 규제가 강화된다.

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민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울에서는 대부분 지역으로 확대되고 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등지가 편입된다.

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공시가격 현실화율을 높여 시세 30억원이 넘는 아파트의 현실화율을 80%까지 올릴 예정이다.

정부는 16일 이 같은 내용을 골자로 한 종합부동산 대책인 '12·16 대책'을 전격 발표했다.

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세제, 대출, 청약 등 모든 대책이 망라됐고 앞선 9·13 대책과 비슷한 강도를 가졌지만 누구도 예상치 못한 가운데 기습적으로 발표돼 시장에 큰 파장을 형성할 것으로 전망된다.

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주택시장 안정화 방안

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우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다.

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1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트(p) 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%p 올라간다.

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과세표준 6억∼12억원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%p 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다.

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조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

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부동산 공시가격 현실화도 차질 없이 추진한다.

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정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고할 방침이다.

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특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다.

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그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다.

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내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다.

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보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 다주택자는 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔라는 강력한 메시지다.

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실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다.

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9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

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현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다.

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1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.

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투기과열지역 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 (CG)

[연합뉴스TV 제공]

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조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다.

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이와 함께 투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리가 강화된다.

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이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다.

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시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 일례로 14억원짜리 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억6천만원이 대출된다.

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9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.

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주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

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전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

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민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 대폭 확대된다.

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서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다.

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이렇게 되면 분양가 상한제 대상지는 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개동으로 부쩍 늘어나게 된다.

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청약제도도 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다.

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공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.

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투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.

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주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다.

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조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다.

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아파트 청약 열기

[연합뉴스 자료사진]

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자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.

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등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 축소한다.

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취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한된다.

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미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한되며, 임대보증금을 떼먹는 사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다.

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수도권 30만가구 주택 공급 계획을 차질 없이 추진하고, 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원하는 계획도 포함됐다.

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서울의 가로주택정비사업을 활성화하기 위한 제도 개선도 추진된다.

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가로주택 사업이 임대주택 건설 등 공공성 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 가로구역과 사업시행 면적을 각 1만㎡에서 2만㎡까지 확대하는 것을 허용하고 분양가 상한제도 적용하지 않기로 했다.

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인접 동과의 간격 규제를 완화하고 광역교통개선부담금도 줄여준다.

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준공업지역에 대한 규제도 완화해 정비조합이 공기업과 공동시행하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급할 수 있게 해 준다.

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홍남기 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했다.

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 banana@yna.co.kr

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