용산이 움직인다/ 서울에서 집값과 땅값 오를 곳이 보인다

악재 뒤 호재 줄잇는 용산… "집값도 꿈틀"

     단군 이래 최대 규모 재개발 사업이라는 한남3 재정비촉진구역 정비사업이 지연되는 악재를 맞은 서울 용산구에서 아세아아파트 특별계획구역 개발과 용산공원 조성 사업 등 다른 개발 추진 소식이 잇따라 발표되며 새로운 활기가 돌고 있다. 코레일의 정비창 부지 개발 등 남은 호재도 있는 상황이라 잠잠하던 집값도 들썩이기 시작하는 모양새다.

14일 부동산업계에 따르면 한남3구역 재개발조합은 최근 이사회를 열고 시공사 선정 입찰을 처음부터 다시 진행하기로 결정했다. 한남3구역 시공사 선정 입찰에는 현대건설과 GS건설, 대림산업 등 대형 건설사들이 참여했었다. 하지만 이들이 내건 조건이 법 위반 소지가 있다는 당국의 해석이 나오면서 시공사 선정 절차가 중단됐고, 결국 조합은 입찰을 다시 진행하기로 결정했다. 부동산 업계에서는 최소 6개월 정도 사업이 지연될 것이라는 평가와 함께 기대감도 작아진 상황이다.

서울 용산 미군기지 메인포스트 전경. 지난 2016년 7월에 촬영한 모습. /조선DB

하지만 용산구의 다른 한편에서는 대형 개발이 잇달아 속도를 내기 시작했다. 서울시는 지난 11일 제14차 도시·건축공동위원회를 열고 용산 지구단위계획구역 내 아세아아파트 특별계획구역 세부개발계획 결정안을 수정 가결했다. 이 구역은 용산역과 신용산역이 가까운 알짜 부지다. 결정안에 따라 용적률 340%, 지상 33층 높이가 적용된다. 주변 도로 확충 등도 결정안에 포함됐다.

미군기지를 생태·역사 공원으로 조성하는 ‘용산공원' 조성도 속도를 내는 중이다. 국방부는 지난 11일 경기 평택 캠프 험프리스에서 미국과 제200차 주한미군지위협정(SOFA) 합동위원회를 열어 원주기지 등 폐쇄된 4개 미군기지를 즉시 반환받기로 하면서 용산기지에 대해선 반환 협의 절차를 시작하기로 합의했다.

여기에 코레일도 최근 용산국제업무지구 관련 소송에서 승소하면서 철도정비창 부지 활용에 걸림돌을 제거했다. 당장 부지 매각이 추진되는 것은 아니지만 멈췄던 개발에 다시 시동이 걸리면서 대규모 개발에 대한 기대감의 불씨가 살아나는 상황이다.

부동산 시장도 반응하기 시작했다. 한국감정원에 따르면 12월 둘째 주 용산구의 아파트 값은 0.18% 오르며 전주(0.08%)의 두 배 이상으로 상승 폭이 커졌다.

전문가들은 용산의 발전 가능성에 대해 긍정적으로 보는 경우가 많다. 다만 단기적으로 대응하기보다는 장기적으로 봐야 한다는 시각이 우세하다.

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박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "현재 용산 집값은 1차 상승 뒤에 숨고르기를 하고 있는 ‘정중동(靜中動)' 상황으로 볼 수 있다"면서 "용산기지 환수를 시작으로 앞으로 개발 호재 이슈가 계속 발표될 것이기 때문에 향후 국제업무지구나 용산 마스터플랜 등이 구체화된다면 주변 어떤 지역보다 가치 상승 여력이 충분하다"고 했다.

서원석 중앙대 부동산학과 교수는 "용산에서는 미군기지가 ‘개발의 축'으로 여겨졌는데 여러 문제로 개발을 가로막고 있었던 것이 사실"이라며 "용산은 서울에서 개발 여건이 가장 좋은 곳이기 때문에 장기적으로 서울에서 가장 비싼 지역이 될 수밖에 없다"고 했다.

백윤미 기자 조선비즈 

서울에서 집값과 땅값 오를 곳이 보인다

     부동산에 관심 있는 사람들이라면 누구나 ‘어느 지역의 땅이나 집을 사야 값이 많이 오르는가’ 하는 대목을 궁금해 한다.

아파트나 건물을 예쁘고 튼튼하게 잘 지었느냐는 중요하지 않다. 좋은 입지만 선점하면 높은 부가가치를 얻을 수 있다. 

어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 그 땅과 집의 미래가치가 결정된다. 그런 땅은 유동인구가 늘어나고 개발이 되면서 환경이 좋아지는 곳이다. 환경이 좋아지니 땅값은 오를 수밖에 없다. 

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그러면 그 땅은 어떻게 알 수 있을까. 모두가 궁금해 할 이 질문의 해답은 어딘가에 꽁꽁 숨어있지 않다. 사실 가까운 곳에 있다. 

우선 서울을 살펴보면 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’에 그 해답이 있다. 서울시 홈페이지에 들어가면 누구나 쉽게 내려받아 볼 수 있다. 

거대한 서울을 한순간에 개발할 수는 없다. 국민의 세금으로 정부나 지방자치단체가 미리 계획을 세워 천천히 살기 좋은 곳으로 개발한다.

그 계획을 살펴보고 ‘돈 되는 땅’이 어딘지 알아내 투자하면 되는 것이다. 

서울은 3도심, 7광역중심, 12지역중심, 53지구중심으로 개발

서울 도시기본계획 ‘2030 서울플랜’에 따르면, 서울시는 2030년까지 서울을 △3도심, △7광역중심 △12지역중심 △53지구중심으로 개발하겠다고 밝혔다. 

'도심'이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 땅값이 가장 비싼 곳, '광역중심'은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다. 

'지역중심'은 부도심으로 생활편의 시설이 몰려 있는 곳이며 '지구중심'은 동네상권의 중심지역이라고 생각하면 된다. 

‘3도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포되어 있는 곳이다. 

‘7광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다. 이 지역들은 이미 한창 개발이 진행 중으로 놀라운 변신을 앞두고 있다. 

‘12지역중심’은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포·공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등이다. 부도심으로 상업, 문화, 교통의 중심지로 성장할 수 있도록 각종 기반시설을 구축하고 확충하는 지역이다. 

‘돈 되는 땅’이란 이 지역들 중에서 가장 개발이 덜 된 곳이다. 개발이 많이 진행된 곳은 이미 땅값이 많이 올랐을 것이고 진행될 개발이 얼마 안 남았기 때문에 오름폭도 작을 것이다. 

하지만 개발이 가장 덜 된 곳은 진행될 개발이 많이 남아 있기 때문에 땅값이 오를 여지도 그만큼 많이 남아 있다고 볼 수 있다. 

아직 개발이 덜 된 땅은 ‘영등포’, ‘용산’, ‘성수’ 등

개발이 가장 덜 된 땅이 어디일까. 일단 영등포를 꼽을 수 있다. 

영등포시장을 중심으로 하는 영등포 지역은 서울에서 가장 개발이 되지 않아 낙후된 동네로 꼽힌다. 

그런 영등포를 광역중심이나 지역중심이 아니라 ‘도심’으로 만들겠다고 한다. 종로나 을지로, 여의도, 강남처럼 최첨단 고급빌딩이 들어선 중심지로 만들겠다고 하니 앞으로 땅값이 얼마나 오르게 될지는 굳이 설명할 필요가 없다. 

게다가 영등포는 준공업지역이라 용적률이 250∼400%로 일반주거지역보다 훨씬 높다는 점도 장점이다. 

7대 광역중심에서는 돈 되는 땅으로 용산을 꼽을 수 있다. 

미군 기지가 이전하고 용산민족공원이 들어서고 용산기지창에 국제업무지구가 들어올 예정이라 이 지역 일대도 앞으로 땅값이 더 오를 여지가 풍부하다. 

건대입구의 대학 잠재력과 성수준공업지역을 연계하여 창조적 지식기반 산업집적지로 전환하겠다는 성수도 엄청난 잠재력을 보유하고 있다. 

이미 뚝섬 쪽은 초호화 주상복합이 들어서고 있고 성수동 준공업지역은 카페거리로 탈바꿈하고 있지만 아직 개발은 반환점도 돌지 못했다. 

12대 지역으로 언급된 동대문 일대, 연신내와 불광동 일대, 목동, 봉천, 천호·길동, 사당·이수도 개발이 가시화되고 있지만 아직 저평가된 지역들이 많다. 

철거해서 근린생활시설이나 다중주택, 다가구주택 등을 지을 수 있는 40평∼80평짜리 땅도 아직은 남아 있고 새로 분양하는 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 등도 관심을 쏟을 만하다. 

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자금여유가 없거나 좀 더 장기적 안목으로 투자하려면 ‘53지구중심’에서 개발 가능성이 높은 곳 위주로 지역을 선정해도 된다.

땅값이 아직은 서울 평균 이하인 곳이 많다. 

간혹 어떤 사람들은 이 지역들의 땅을 추천하면 지금 가격이 너무 많이 올랐다며 다른 싼 땅을 찾아다닌다. 

하지만 ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싼 땅은 앞으로도 ‘싼 땅’이 될 확률이 높다. 

‘돈 되는 땅’은 지금 가격이 얼마인지가 중요한 게 아니라 앞으로 더 오를 땅이라는 것을 명심하자. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen

장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.

장인석  jis1029@naver.com 비즈니스포스트

 

 

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