'DTIㆍLTV 규제완화' 최대 수혜주는 서울·강남3구·6억 초과 아파트

 

 

 

[LTV,Loan to Value 담보대출인정비율] 가치에 따른 대출 주택담보대출은 주택을 담보로 금융기관에서 여신을 제공하는 것이므로 해당 주택의 담보가치 내에서 대출취급이 가능하다. 그러므로 LTV를 낮추게 되면 담보인정비율이 낮게 산출됨으로 담보가치가 떨어지고 그로 인해 담보대출한도가 줄어 대출금액이 줄어들게 된다.예를 들어 주택담보대출비율이 40%라면 시가 5억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡힐 경우 최대 2억원까지 대출해주는 개념으로 보면 된다.   [DTI, Debt to Income 총부채상환비율] 수입에 따른 빚(부채) 총부채상환비율은 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 현재 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말한다. 세부적으로는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산하게 된다. 예를 들어 DTI가 50% 이고, 개인의 소득금액이 5천만원이면 , 매년 갚아야 할 대출 원리금이 2천5백만원을 넘으면 안 된다는 개념이다.   kcontents

 

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"LTV 규제 완화, 바람직 안해…가계대출 악화시킬 소지"

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2014051953901

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LTV상향조정(전국 70%)으로 매매전환 가능 아파트 전국 98.8%까지 확산 강남3구와 6억 초과 아파트는 수혜율 2배 가까이 증가 효과 제한적이지만 재건축 아파트에는 호재   서초구 반포동 반포자이에 거주하는 A씨는 2012년 10월 전용 244.63㎡를 보증금 13억원에 전세로 입주했다. 주변환경에 만족하며 살아가고 있지만 최근 고민거리가 생겼는데 바로 주거비용 때문이다.   최근 4월 단지 내 동일 면적대의 아파트가 전세보증금 18억원에 거래되는 것을 보고 5억원을 추가로 부담하고 재계약을 해야 하나, 이 기회에 매매로 전환해야 하나 고민 중이다. 단지 내 공인중개사무소에 물어보니 2월에 25억 9,000만원에 매매거래된 사례가 있다고 하지만 현재 시장에 출시된 매물은 최대 29억원까지 있다고 한다.   기존 전세보증금 13억원 외에 최대 16억원의 추가비용이 발생하는 상황인 것이다. 이 경우 주택담보대출시 현행 LTV를 적용 받으면 최대 집값의 50%인 14억 5,000만원까지 대출이 가능하지만 추가매입비용보다 1억 5,000만원이 모자르게 된다.   위의 사례는 국토교통부에 공개된 실거래자료를 바탕으로 연출된 상황이다. 현행 LTV(수도권 50~60%, 지방 60%)하에서는 매매전환에 주택담보대출 외 추가비용이 필요하지만 조정예정인 LTV(전국 70%)를 적용 받는다면 기존 전세보증금과 주택담보대출만으로 매입이 가능할 것으로 예상된다.   24일 하반기 경제정책방안이 발표됐다. 내수 활성화를 통해 경기부흥을 유발하는 것이 주 목적인데 이 중 가장 관심을 끄는 부분은 바로 LTV와 DTI의 상향조정이다. 발표이전부터 최경환 경제부총리의 조정발언으로 시장의 이목을 집중시켰으며, 매매시장 활성화를 위해 대출규제를 최대한 풀어준다는 것이 주 내용이다.   그렇다면 이러한 상향조정이 시장에 미치는 영향력은 얼마나 될 것인가? 부동산114에서는 매매시장의 가(假)수요층인 전세 세입자들이 매매로 전환활 때 LTV 조정에 따른 수혜의 범위를 측정해봤다.   [LTV상향조정에 따른 수혜범위 측정방법] Ⅰ. 2012년 7월 전세가격과 2014년 7월 매매가격(동일주택)을 기준으로 매매전환비용 산출 (매매전환비용: 현재 매매가격 - 2년 前 전세가격) Ⅱ. 매매전환비용은 주택담보대출을 통해 충당한다고 가정하고 기존 LTV적용 (수도권 6억 이하 60%, 수도권 6억 초과 50%, 수도권 外 60%) Ⅲ. 매매전환비용은 주택담보대출을 통해 충당한다고 가정하고 신규 LTV적용 (전국 70%) Ⅳ. 기존 LTV를 적용했을 때 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 사례 中, 신규 LTV를 적용했을 때 주택담보대출액이 매매전환비용을 초과하면 수혜범위로 측정 Ⅴ. DTI의 경우 고려대상에 제외 * 분석대상인 전국 631만 6,954가구는 2012년 7월까지 입주한 아파트의 총 재고물량으로 전세 세입자의 실제 가구수는 아님(이후 입주한 아파트는 전세계약기간 2년을 고려하여 분석대상에서 제외)   기존 LTV적용시 수혜범위 94.0% → 신규 LTV적용시 수혜범위 98.8% LTV의 상향조정과 함께 수혜가 예상되는 단지는 전국 총 30만 3,748가구로 나타났다. 이는 기존 LTV적용시 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 단지 중 신규 LTV적용할 경우 매매전환비용을 초과하는 단지를 추정한 것이다. 비중으로 보면 기존 LTV적용시 전체 94.0%정도가 매매전환이 가능했으나 금번의 상향조정으로 최대 98.8%까지 가능하게 된 것이다.   지역별로는 전체 수혜단지 중 84.0%인 25만 5,063가구가 수도권에 집중해있고, 지방 4만 8,685가구(16.0%)로 나타났다. 세부지역별로는 서울에 46.6%인 14만 1,536가구가 집중되며 가장 높은 비중을 보였고, 서울 外 경기·인천에 37.4%인 11만 3,527가구, 기타지방 3만 1,392가구(10.3%), 지방광역시 1만 7,293가구(5.7%) 등을 기록했다. 기존 LTV의 경우 수도권 6억 초과 주택에 대해 50%가 적용되었으나 70%로 상향 조정될 경우 20%p나 증가하기 때문에 가격수준이 높은 수도권 일대에서 수혜단지 비중이 높은 것으로 나타났다.   [기사본문] http://www.r114.com/z/news/newstxt.asp?only=0&m_=6&g_=1&bno=200&num=5282&nkind=15&issuedate=201407   부동산114 리서치팀

 

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