신도시 아파트값 최고가...'분당' 아니었어?
"비싼 이유 있었네" 아파트값 최고가 신도시 판교,
3.3㎡당 '4400만원'
연이은 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 증대되며 부동산 시장이 침체에 빠진 가운데 정부의 전방위적 연착륙 정책과 금리 상승의 둔화로 인해 수도권을 중심으로 조심스러운 회복 신호가 나타나고 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들은 서울의 높은 집값을 피해 일산, 동탄 등 신도시 택지지구로 눈을 돌리고 있으나 신도시 또한 입지와 지역 상황에 따라 서로 다른 가격 흐름을 보이는 것으로 드러났다.
18일 부동산 플랫폼 직방이 수도권 신도시 지역 아파트 가격 동향을 분석한 결과 지난달 기준 가격이 가장 높은 지역은 성남 판교신도시로 공급면적 3.3㎡당 4401만원을 기록했다. 이른바 '국민평형'으로 불리는 전용면적 84㎡ 아파트 가격으로 환산하면 약 14억9000원이다.
▲위례신도시(3.3㎡ 당 3497만원) ▲분당신도시(3.3㎡ 당 3439만원) ▲광교신도시(3.3㎡ 당 3056만원) 등 동남부 지역의 택지지구들이 뒤를 이었다. 그 외 지역에서는 평촌신도시와 동탄제2신도시가 공급면적 3.3㎡당 각각 2453만원과 2265만원으로 비교적 높은 가격대를 형성하고 있다. 나머지 1·2기 신도시의 아파트들은 모두 3.3㎡당 2000만원 미만의 가격대를 보였다.
1기 신도시의 경우 상대적으로 아파트값이 저렴한 산본과 중동 지구에서 최근 3년간 가격 변동폭이 컸다.2020년 하반기 이후 가장 큰 폭의 상승과 하락을 겪은 산본은 아파트 가격지수가 고점이었던 2021년 9월 109.2포인트(p) 대비 현재 가격은 약 25.5% 가격이 떨어진 상태다.
비교적 가격수준이 높은 분당신도시는 같은 기간 가격 변동폭이 작았다. 분당은 정부 규제와 더불어 가격 자체가 비싼 편이라 저금리 시기 투자자금 유입이 상대적으로 어려웠기 때문으로 해석된다. 올해 들어선 다른 1기 신도시 지역들과 달리 분당의 가격이 빠르게 오르고 있다. 저점을 기록한 지난 12월 대비 지난달 분당 아파트 가격지수 잠정치는 약 8.7% 상승했다. 이에 비해 다른 1기 신도시 지역들은 가격 회복 속도가 느린 편이다. 올해 상반기 평촌신도시 아파트 가격이 3.7% 올랐고 뒤이어 산본, 중동, 일산신도시 순으로 각각 1.8%, 1.3%, 0.7% 상승했다.
2기 신도시 택지지구 중 가격대 기준 상위권에 해당하는 동남부의 5개 신도시를 비교하면 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있는 동탄신도시가 2020년 이후 가격 변동폭이 가장 컸다. 가격대를 가장 높은 편인 판교신도시는 변동 곡선이 완만했다. 5개 지구 모두 2021년 9월에 고점을 기록한 이후 큰 폭으로 하락해 지난해 12월 저점을 기록한 뒤 올해 들어 타 신도시들에 비해 빠른 속도로 하락장을 벗어나고 있다.
지난해 12월 대비 올해 6월의 가격지수 잠정치를 기준으로 할 때 동남부 2기 신도시 가운데 상승률이 가장 큰 지역은 동탄제2신도시로 6개월 간 16.8%의 올랐다. 광교신도시(11.6%) 위례신도시(10.4%) 판교신도시(8.8%) 동탄제1신도시(8.6%)가 뒤를 이었다.
2기 신도시 중 북부지역에 속하는 양주, 운정, 한강신도시의 경우 공통적으로 2020년 하반기에 급격한 가격상승을 보였다. 이후 2021년 10월을 고점으로 하락 전환, 2022년 급격한 하락을 겪었다. 지난해 침체기에서의 하락폭이 가장 큰 곳은 양주신도시로 나타났다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이 지역은 상대적으로 아파트가 저렴하게 공급돼 고가 아파트에 적용되던 금융규제의 영향이 적은 편이었다"며 "이런 이유로 저금리 시기 투자수요가 더 많이 몰렸고 하락기 금리인상의 영향을 더 크게 받았을 것"으로 내다봤다.
전국 지역별 아파트 값 차이...서울은 언제나 킹!
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해당 지역들은 동남부 2기 신도시들에 비해 올해 상반기 가격 회복 속도도 빠르지 않은 편이다. 양주, 운정, 한강신도시의 지난달 가격지수 잠정치는 6개월 전인 2022년 12월 대비 각각 8.0%, 6.7%, 4.0% 상승했다.
최근 입주를 시작한 검단신도시와 고덕국제신도시는 타 지역과 다른 가격흐름을 보이고 있다. 검단신도시는 입주 직후 부동산 침체기를 맞아 가격 하락이 빠르게 시작됐지만 인근 한강신도시와 달리 비교적 이른 시기인 지난해 10월부터 반등을 시작해 지난달 아파트 가격지수가 지난해 12월보다 16.5% 가까이 오른 97.7포인트로 집계됐다. 이는 2021년의 가격 수준을 거의 회복한 것과 같은 수치다.
고덕국제신도시의 경우 타 신도시들과 위치적으로 멀리 떨어진 경기 남부권에 위치해 서울 근교 신도시들과는 별도의 시장을 형성하고 있다. SRT 평택지제역을 통해 타 지역으로의 접근성이 우수하다는 점과 삼성전자 평택캠퍼스 등의 호재로 입주 후 2020년 빠른 가격상승을 보였고 2022년 침체기에도 가격 하락폭이 작았다.
수도권 신도시 택지지구들의 가격은 2020년부터 2021년까지의 저금리 시기에 급속도로 상승한 뒤 지난해 부진을 겪고 올해부터 조금씩 회복한다는 거시적인 부동산 시장 동향을 따라가고 있으나 세부적으로는 각 지역에 설정된 규제, 가격 수준과 각종 이슈에 따라 다른 패턴을 보이고 있다는 분석이다.
과거 추세를 보면 분당, 판교 등 상대적으로 아파트 가격 수준이 높고 여러 규제가 적용되어 있던 지역은 저금리 시기의 가격 변동폭이 작았다. 반면 상대적으로 저렴한 지역들은 투자 수요가 몰리면서 빠른 속도로 가격이 상승했다가 2022년 들어 금리인상으로 주택 금융비용이 크게 상승하자 다시 빠르게 하락하는 경향을 보였다.
함 랩장은 "2~3년 전 부동산 시장 호황기와 달리 저렴한 아파트들이 많은 한강, 양주신도시 등의 가격 상승세가 덜하다는 점으로 미루어 볼 때 과거와 같이 투자 수요가 다시 살아난 국면이라 해석하기는 어렵다"며 "인상 속도는 둔화됐지만 여전히 금리 수준과 주택 금융비용이 높은데다 전세 시장의 혼란으로 인해 전세를 낀 아파트 투자도 어려운 상황이기 때문"이라고 설명했다.
올해 상반기 전반적으로 분당을 제외한 1기 신도시들은 회복 추세가 느린 편이었고 2기 신도시 중에서는 동탄, 광교, 위례, 판교 등 수도권 동남부 지역에 위치한 신도시 아파트들의 가격 회복 속도가 상대적으로 더 빨랐다.
함 랩장은 "1년에 걸친 거래 가뭄으로 인해 실수요자들의 주택 대기 수요가 점점 누적됐고 같은 기간동안 가격 조정도 상당수 이뤄졌으며 정부의 규제 완화 정책도 실시돼 매수에 나선 수요자가 증가했을 것으로 추정된다"며 "이런 상황에서 수도권 남동부 신도시 등 특정 지역의 상승세가 더 강한 이유는 해당 지역에 설정됐던 투기과열지구 규제 해제와 우수한 강남 접근성, 자체적인 산업 기반, 신축 아파트 위주의 쾌적한 거주여건을 보유하고 있다는 점에 있을 것"이라고 전했다.
정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr 머니S
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