"브릿지론 중심,부동산PF부실 가능성 점차 현실화" 건산연
브릿지론(Bridge Loan)
브릿지론은 문자 그대로 다리(Bridge)가 되는 대출(Loan)로, 긴급 자금이 필요한 때 단기 차입 등을 통해 일시적으로 자금을 대출하는 것을 말한다. 이 때문에 일반 대출보다 이율이 훨씬 높고, 별도 수수료가 있는 경우가 많다.
출처 : 대한전문건설신문(http://www.koscaj.com)
증권과 여신전문업 위주로 연체율 빠르게 상승
부실위험 점점 증가
미분양 물량, 전국적으로 빠르게 누적 추세
2023년 2월 말 기준 국내 총 미분양주택은 7만 5,400호로 2021년 9월의 1만 3,800호에서 약 1년 반 만에 5.5배 가까이 증가함.
준공 후 미분양주택의 증가속도는 상대적으로 낮으나, 지난 2월부터 전국적으로 1,000호 이상 미분양 물량이 누적되기 시작함.
본PF 전환이 지연되면서, 브릿지론 부실 현실화 中 미분양 물량의 시장 내 누적이 투자자들의 원리금 회수 가능성에 대한 기대감을 낮춰 ‘브릿지론’의 ‘본PF’로의 전환을 어렵게 하고 있음.
브릿지론은 착공 전 단계에서 토지매입과 초기 사업비 조달을 위해 이뤄지는 PF로, 본PF를 통해 상환이 이뤄지는 단기·고금리 대출임. 그런데 투자자 입장에서 본PF는 개발사업에서 일정 수준 이상의 분양이 이뤄져 분양대금을 통해 정상적으로 본PF가상환될 수 있는 경우에만 실행할 유인이 존재함. 본PF전환 지연으로 브릿지론의 부실이 점차 현실화되고 있음.
브릿지론의 본PF 전환 지연으로 인해 과거 수년간 브릿지론에 대한 대출과 지급보증을 확대해 온 증권사,저축은행,여전사 등의 업권에서 연체율이 빠르게 증가하고 있음.또한,브릿지론 상환이 제때 이뤄지지 못해 공매 처리되는 사업장들이 늘고 있음.
본PF의 부실 역시 점차 가시화
본PF 기실행으로 공사가 진행 중이거나 이미 완공된 사업장에서도 분양률 하락으로 대출원리금 상환이 지연돼 PF의 부실 가능성이 높아지고 있음.
대구와 경북 등 미분양이 집중된 지역을 중심으로2) 본PF 부실 가능성이 커지고 있음.3) 책임준공 의무를 부담하고 있는 건설사들의 재무상황도 점차 악화되고 있어 건설사 부도로 인한 부실 규모 확대 위험도 커지고 있는 것으로 판단됨
PF 부실에 따른 금융시장 충격 최소화 위한 세밀한 정책대응 필요
부실채권의 선제적 처리를 위해 이번 달부터 PF 대주단이 전국 5,000여 개 사업장 중 부실가능성이 있는 500개 사업장을 대상으로 사업성 평가를 통해 자체 정상화 작업과 캠코 등에의 매각 작업을 병행할 예정임.
하지만 이미 부동산경기 침체가 본격화한 상태에서 부실채권의 처리 과정에서 대주단이 부담하게 될 전체 손실 규모가 작지 않을 가능성이 큼. 따라서 대주간 갈등 심화로 부실채권 처리가 지연돼 부실이 추가적으로 확대될 가능성, PF 부실의 현실화 과정에서 금융기관 부실이 촉발돼 금융시장에 예상치 못한 충격으로 작용할 가능성 등에 대해 세밀한 주의를 기울이는 것이 필요할 것임.
김정주(경제금융·도시연구실장ㆍkjj@cerik.re.kr) 건산연
브릿지론이란[상세]
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