[절세 지혜] 잔금 치르기 전 용도 변경하면 '세금폭탄' 맞는다고?

 

   홍길동씨는 단독주택(1세대1주택)을 매각하려고 합니다. 그런데 법인매수자 측에서 단독주택을 잔금을 치르기 전에 상가로 용도변경해 달라는 요청을 합니다.

 

왜 법인매수자는 이런 요청을 하였을까요?

 

법인매수자 측은 대출가능액(주택보다 상가가 대출이 많이 나옴)과 취득세가 중과될 수 있다는 이유로 이런 요청을 하였을 것입니다. 가장 큰 이유는 대출가능액 때문이지만, 취득세도 부담스러울 수 밖에 없습니다. 법인은 주택 취득시 12.4% 또는 13.4%의 취득세(부가세 포함)를 내기 때문입니다.

 

[참고자료] 토지다 edited by kcontents

 

그런데 매수주택을 잔금 전에 상가로 용도변경하거나 잔금 전에 주택건물을 철거한 경우에는 취득세가 중과되지 않습니다.

 

 

 

그렇다면 꼭 잔금 전에 용도변경을 하거나 주택건물을 철거해야 할까요?

 

주택신축판매업자가 (주택신축판매업으로 사업자등록을 한 이후에) 주택건설사업을 위하여(신축할 목적으로) 취득한 주택의 경우에도 취득세 중과세가 적용되지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의2).

 

단, 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 주택을 멸실시키지 않거나 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않는 경우 취득세 중과세를 적용하여 추징합니다.

 

주의할 점은 주택을 취득한 이후에 주택신축판매업으로 사업자등록을 하면 안된다는 것입니다.

 

1세대1주택자인 매도인은 양도세에서 불이익이 없을까요?

 

첫째, 잔금 전 용도변경, 잔금 전 멸실의 경우에는 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 없습니다.

 

1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도 물건이 주택인지, 상가인지 여부는 양도일(잔금일) 현재 현황에 따라 판정하므로, 계약일 현재의 현황에 따라 판단하면 안됩니다(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21., 기획재정부 재산세과-1543, 2022.12.20.).

 

결국 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 잔금일 현재 주택이어야 하므로 잔금 전에 용도변경이나 잔금 전에 멸실을 해서는 안되는 것이죠.

 

 

 

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둘째, 장기보유특별공제에서 불이익을 받을 수도 있습니다.

 

주택을 근린시설로 용도변경한 경우의 장기보유특별공제 계산시 보유기간은 근린생활 시설로 사용한 기간만을 보유기간으로 봅니다(사전-2021-법령해석재산-939, 2021.11.8.).

 

그럼 어떻게 해야 할까요?

 

매수자의 요구대로 하면 1세대1주택 양도세비과세를 못받을 수도 있고, 장기보유 특별공제에서 불이익을 받을 수도 있습니다. 그런 점을 고려하여 매매계약에 임해야 합니다.

 

실제 사례에서는 매도자가 양도세에서 불이익을 본 것만큼 매수자 측에서 매매금액을 상향 조정하기로 하였습니다.

기자명 양경섭 세무사 세정일보

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