2023년에 달라지는 부동산 제도
금융, 세금, 청약 관련 제도 다수 변경
규제 완화 많지만 일부 부담 가중되는 제도 있어
올해 새 정부 출범 이후 부동산 시장 거래 안정화를 위한 규제 완화책이 잇따랐다. 주택 가격 상승기에 도입한 대출, 세금, 청약 관련 규제를 손질하고 수요 진작을 위한 공급 대책과 금융, 세제 지원 방안을 발표했다.
이에 따라 내년부터 달라지는 부동산 제도에 적지 않은 변화가 생긴다. 부동산R114는 15일 내년부터 달라지는 주요 부동산 제도를 정리했다.
부동산 취득세 과세표준 실거래가 변경, 증여 취득세 '시가인정액' 적용
그동안 개인이 유상으로 부동산을 취득하면 신고가액이나 시가표준액(개별 공시가격 등) 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용했지만, 내년 1월부터 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.
증여로 부동산을 취득한 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액을 적용했지만, 2023년 증여분부터 시가인정액으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 6개월 전부터 취득 후 3개월 사이의 매매사례 가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 실거래가 수준으로 과세표준이 결정되는 셈인데, 이에 따라 관련 세부담이 크게 늘어날 전망이다.
배우자나 자녀 등에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간 5년이 지난 후 팔면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이에 따라 양도차익을 줄여 양도세를 절감하는 효과가 있었는데, 내년 증여 건부터 양도세 이월과세 적용 기간이 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다.
재건축 안전진단 기준 변경, 무순위청약 거주지역 요건 폐지
재건축 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고 주거환경과 노후도 비중을 각각 30%로 상향 조정했다. 평가 항목별 합산 점수에 따라 △재건축(30점 이하) △조건부 재건축(30~55점) △유지보수(55점 초과)로 운영해 왔는데, 이 중 조건부 재건축 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하인 경우 바로 재건축 추진이 가능토록 했다. 또 조건부 재건축 단지에 의무적으로 시행한 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다.
해당 시·군에 거주하는 무주택자로 제한된 무순위청약 신청 자격이 달라진다. 거주지역 요건을 없애 무주택자라면 누구나 지역과 관계없이 무순위청약을 신청할 수 있다. 본청약 60일 후 파기했던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대 수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 미분양 해소에 도움이 될 전망이다.
중소기업 장기근속자 특별공급 가점 산정 기준이 조정된다. 기존 5년 이상 무주택자에 5점을 부여했는데 내년부터 이 기준이 3년당 3점, 최대 15점으로 변경한다. 또 기술·기능 인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐고 세부 항목 간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했다.
한국주택금융공사(HF)가 만 34세, 연소득 7000만원 이하 무주택 청년을 대상으로 운용한 청년 맞춤형 전세자금보증 특례 한도가 1억원에 2억원으로 확대된다.
2023년 연말정산 분부터 월세 세액공제가 15%까지 확대된다. 총급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하) 무주택 근로자 및 성실사업자가 대상이다. 총급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하) 근로자와 자영업자는 공제율이 10%에서 12%로 상향된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 올해보다 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 전용 85㎡ 이하 주택 전세대출 원리금을 상환 중이면 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.
종부세 기본공제 상향, 2주택자 종부세 중과 배제
내년 6월부터 종합부동산세 공제 금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자 종부세 기본공제도 11억원에서 12억원으로 조정된다.
같은 시점부터 2주택자에 대한 종부세 중과세율도 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)이 적용된다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율은 6%에서 5%로 낮아진다.
주택 수에 따라 다르게 적용한 종부세 세부담 상한률이 150%로 일원화된다. 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자는 300% 초과분만 과세를 제외했는데 이 기준을 대폭 완화한 것이다.
주택임대차 신고제 계도기간이 2023년 5월 31일 종료된다. 이에 따라 내년 6월 1일부터 신고 기한 내 미신고자, 허위 신고자에 대해 100만원 이하 과태료가 부과될 수 있다.
공공분양 미혼청년 특공 도입, 민간분양 청약가점제 개편
내년부터 투기과열지구 내 민간분양 단지에서 전용 85㎡ 이하 중소형 면적에 대한 추첨제가 신설된다. 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨60%'로, 전용 60~85㎡ 주택은 '가점70%+추첨30%' 비율로 설정했다. 투기과열지구 내 전용 85㎡ 초과 중대형 평형은 '가점80%+추첨20%'로 가점제 비율을 높였고, 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점50%+추첨50%'로 조정된다. 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점40%+추첨60%', 85㎡ 초과는 100% 추첨제를 적용한다.
공공분양 중 '나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(임대 후 분양)'에 미혼 청년을 위한 특별공급이 신설된다. 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하면 신청할 수 있다. 하지만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당하면 청약자격이 제한될 수 있다.
생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출 한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다.
생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 이는 2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정이다. 혜택을 받고 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.
고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다.
낮은 금리 갈아타기 '특례보금자리론' 출시
안심전환대출(주택가격 6억원 이내·대출한도 3억6,000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내·대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다.
전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있게 된다. 대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)에게 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.
전세사는 도중 집이 경 · 공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 '국세 우선변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다고 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다.
유엄식 기자 머니투데이
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[데일리 리포트 Daily Report] Dec.14(Wed) 2022 CONPAPER
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