"유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점" 국토硏
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*유동성(liquidity)
자산을 가치의 손실 없이 얼마나 쉽고 빨리 현금으로 바꿀 수 있는지를 나타내는 개념이다. 예를 들어 투자 대상을 선택할 때 그 대상을 자신이 원하는 시기에 바로 현금으로 전환할 수 있는지를 따지는데, 이 정도를 유동성이라 한다. 부산시
유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점
코로나19 이후 유동성(통화량, 가계대출)이 크게 확대되면서 유동성과 주택가격의 위험지표가 높아졌으며, 고소득계층의 신용대출을 중심으로 가계대출이 대폭 증가했다.
2020~2021년 사이 M1(협의통화), M2(광의통화)는 연평균 각각 20.1%, 11.4% 증가하였으며 예금취급기관 가계대출은 연평균 7.9% 증가
주택가격 또한 크게 상승함에 따라 2021년 4분기 현재 소득 대비 주택가격 비율은 전국 7.6배, 서울 19.0배로 장기평균(전국 5.3배, 서울 11.0배) 수준을 크게 상회
개인 차주의 가계대출은 코로나19를 전후한 2019년 6월~2020년 12월 사이 3.4%의 총 부채잔액이 증가한 가운데 주택담보대출은 4.9% 감소한 반면 신용대출은 24.7% 증가하였으며, 저소득계층은 부채가 감소(-43.0%)한 반면 중소득(11.5%)과 고소득(9.1%)계층은 매우 증가하여 대출의 양극화 심화
이에 국토연구원(원장 강현수) 부동산시장연구센터 황관석 부연구위원은 국토정책Brief 『유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점』을 통해 금리와 유동성지표와의 관계, 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석했다.
글로벌 금융위기 이후 금리와 유동성 간 음(-)의 상관관계가 확대되었으며, 특히 기준금리는 서울과 수도권을 중심으로 가계대출에 미치는 영향이 큰 것으로 분석
금리와 유동성(M1, M2, 가계대출, 주택담보대출)은 주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났고, 지역별 영향도는 서울 > 수도권 > 지방광역시 순
해외에서는 주택시장 안정을 위하여 소비자물가지수에 자가주거비를 포함하거나 통화정책에 자산가격 변화를 반영하여 유동성을 관리하고자 하는 사례가 있었다.
한편, 해외 부동산시장 버블사례를 통해 볼 때 금리와 유동성이 버블 발생과 붕괴의 주요 원인이었다는 공통점이 있었음을 확인
황관석 부연구위원은 주택시장 안정을 위한 효과적인 유동성 관리방안은 주택시장 국면을 고려하여 확장기와 수축기 국면을 구분하여 유연하게 접근할 필요가 있다고 강조하며 정책 제안을 했다.
(주택시장 확장기) 통화정책 수립 시, 자산시장 변동위험을 보다 적극적으로 반영할 필요가 있으며 이를 위해 자가주거비를 포함한 소비자물가지수 활용과 주택시장 모니터링을 강화
(주택시장 확장기) LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제가 가계부채 억제에 한계가 있는 만큼 상환능력 중심의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등을 통해 주택금융규제의 효과성을 제고할 필요
(주택시장 확장기) 전세를 통한 갭투자가 주택매매가격 변동성 확대로 이어지므로 거주 목적이 아닌 투자 목적의 갭투자를 억제하고, 단기 유동성이 주택매매시장에 집중되는 것을 방지하기 위하여 공모형 부동산펀드와 상장리츠 활성화 유도
(주택시장 수축기) 급격한 금리인상, 통화 긴축 시 주택시장의 경착륙 위험이 높아지기 때문에 (가칭)주택비축은행, 한계차주(하우스푸어 등) 지원제도 등 주택시장 변동위험 관리장치를 선제적으로 마련하여 대응할 필요
국토硏, 국토정책Brief 제881호
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