[건물 재테크] 좁디좁은 단독 주택에 빌딩 건축 사례

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와~ 한남동 

저 좁은 골목에 어떻게 저 큰 건물을 올렸지?

 

   ‘한남 더힐’, ‘나인원 한남’ 등 고가 아파트가 몰려 있는 서울 용산구 한남동은 대한민국 최고 부촌(富村)으로 꼽힌다. 최근에는 이 일대 상가마다 한남동의 고급스러운 이미지를 입힌 식당과 카페가 줄줄이 입점하면서, 젊은이까지 끌어모으며 신흥 상권으로 급성장하고 있다.

 

젊은층이 많이 찾는 서울 용산구 한남동 상권에선 8층 높이 건물이 눈에 띈다. /마고퍼스종합건설

 

 

한남동 상권에서 유독 눈에 띄는 건물이 있다. 대부분 4~5층인 한남동 일대 건물과 달리 지상 8층 규모다. 외관도 독특하다. 고운 붉은빛이 도는 벽돌로 외벽을 마감했고, 층마다 길쭉한 직사각형 구멍으로 발코니를 만들어 바깥 공간과 연결했다. 얼핏 보면 한글 ‘ㄹ’자형 설계가 강렬하면서도 세련미 넘친다.

 

[땅집고] 건물 각 층마다 발코니를 만들어둔 모습. /마고퍼스종합건설

 

이 건물을 시공한 김형섭 마고퍼스종합건설 대표는 “건축주가 한남동 일대에서 랜드마크 상가를 짓고 싶어하는 의지가 강했다”며 “다만 건물이 빽빽하게 밀집한 도심 한복판 입지여서 인접 도로가 너무 좁고 민원도 심각해 시공 과정에서 많은 노하우가 필요했던 현장”이라고 했다. 김 대표는 오는 8월 23일 개강하는 ‘땅집고 건축주대학 24기 과정’에서 ‘건축주가 알아야 할 시공 공정의 이해’를 주제로 강의한다.

 

한남동에서 눈에 확 띄는 8층 랜드마크 상가

[땅집고] 신축 전 건물은 지하 1층~지상 2층 규모 단독주택이었다. /마고퍼스종합건설

 

이 건물은 원래 1975년 지은 지하 1층~지상 2층 단독주택이었다. 식당이 입점해 있었는데 건축주가 매입 후 2~3년 보유하다가 세입자를 내보내고 신축했다.

 

이 빌딩은 한남동 상권에서도 유동인구가 제법 많은 곳에 들어섰다. 서울 전역을 지나는 버스 노선이 거의 다 있다는 순천향대학교병원 정류장까지 100m 정도 떨어져 있다. 대중교통 접근성이 좋다 보니 젊은이들에게 인기를 끌고 있는 카페와 식당이 건물 인근에 몰려 있다. 이를 간파한 건축주는 새로 짓는 건물 최고층에 직접 식당을 운영할 계획을 세웠다.

 

[땅집고] 높아야 4~5층인 상가가 대부분인 한남동 상권에서 8층 높이로 지은 건물이라 눈에 띈다. /마고퍼스종합건설

 

 

 

건축주는 한남동 일대 상권에서 눈에 확 띄면서도 일단 한 번 가면 잊지 못할 랜드마크 건물을 신축하는 것이 목표였다. 그래서 일단 건물 높이부터 인근 4~5층짜리 상가보다 높게 짓기로 했다. 김 대표는 “건폐율을 다 쓰면 최고 6층까지 지을 수 있었다. 따라서 건폐율을 좀 덜 써서 각 층별 면적을 줄이고 층수를 올리는 방식을 택했다”며 “그 결과 최고 8층 건물을 신축할 수 있었다”고 했다.

 

현재 1층에는 인테리어 소품숍인 ‘아보드앤코’, 3층에 일식 오마카세 식당인 ‘스이세한남’, 4층엔 일대일 운동 서비스를 제공하는 ‘나인오피티’ 등이 입점해있다. 6층부터는 건축주가 개인 식당으로 운영 중이다.

 

민원 많고 어려운 도심 건축일수록 노련한 시공사 필요

김 대표는 “당시 건축주가 인근 건물보다 20% 정도 많은 건축비를 들였을 정도로 랜드마크 상가를 짓겠다는 의지가 강했다”며 “하지만 건물이 빽빽하게 밀집한 한남동 한복판에서 진행하는 신축 공사여서 시공사 입장에선 굉장히 난감한 부분이 많았다”고 했다.

 

[땅집고] 건물 인접도로는 폭이 4~5m 정도에 불과해 좁은 편이었다. /네이버 거리뷰

 

일단 건물 앞 도로가 너무 좁았다. 폭이 4~5m에 불과했다. 이 정도면 자동차 두 대가 느린 속도로 운행해야 동시에 간신히 지나갈 수 있다. 현장과 접한 도로가 좁으면 자재 반입이 어려울 수 밖에 없다. 큰 화물차가 진입하기 어렵다. 한번에 실어나를 건축 자재를 여러 번 나눠서 운반해 번거롭고 비용도 더 들었다.

 

이 경우 시공사의 경험과 노하우가 중요하다. 시공 단계에 따른 도로 사용 일정을 미리 예측해 계획을 짜고, 도로 사용시 발생할 수 있는 각종 상황도 예측해 노하우를 발휘해야 한다. 김 대표는 “현장 규모에 따라 다르겠지만 때로는 크레인, 덤프트럭, 레미콘 등 대형 공사장비가 필요하다. 이 때 일시적으로 도로를 점유하는 것이 불가피하기 때문에 시공사의 사전 대처가 필수”라며 “구청에 미리 도로를 막겠다고 신고하고, 그에 따른 비용도 납부해야 한다. 시공사가 합법적으로 건축을 진행해야 나중에 불필요한 문제가 생기지 않는다”고 했다.

 

[땅집고] 신축 과정에서 건물을 둘러 가설시설물을 설치했던 모습. /온라인 커뮤니티

 

 

도심 공사에서는 민원을 무시할 수 없다. 소음이나 진동, 분진에 항의하는 이웃 주민의 민원이 부지기수다. 이 건물 역시 이런 민원에서 자유롭지 못했다. 공사를 진행하면서 이웃 건물이 손상되는 일이 없도록 자재 낙하 방지 등을 위한 가설시설물을 설치하는데, 이 시설물이 인근 대지 경계선을 넘어선다는 이유로 항의하거나 작업자들이 땅을 밟지 못하게 감시하는 사례도 있었다고 한다.

 

김 대표는 “도심 공사에서는 노련한 현장소장을 배치하는 것도 노하우”라며 “이웃과 적극적으로 소통하면서 민원을 해결하지 못하면 최악의 경우 공사 중단에 따른 공기 지연으로 건축주의 금전적 손해가 발생할 여지가 있다”고 했다.

이지은 땅집고 기자

 

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