"1주택자 갈아타기, 지금이 적기?"
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일시적 2주택자 규제 완화
2년내 종전주택 처분시 1주택자 인정
대형 평수 등 갈아타기 타이밍
'가상의 공급 효과' 시장 안정화 기대
일시적 2주택자에 대한 취득세·양도소득세·종부세 부담이 완화되고 주택담보대출의 전입 의무도 폐지됐다. 전문가들은 대형평수나 상급지로 갈아타려는 실거주 수요자들에게는 적기라고 조언한다.
17억 집 팔고 20억 집 산 일시적 2주택자, 세금 3.2억 줄어
기획재정부 등에 따르면 일시적 2주택자의 경우 취득세 중과가 배제 인정 기한을 기존 1년에서 2년으로 늘어났다. 양도소득세 비과세 특례 기한도 1년에서 2년으로 연장됐다. 종합부동산세를 매길 때도 2년 내 종전주택을 양도하면 주택 수에 포함하지 않기로 했다.
종전 주택을 2년 내에 처분하면 실질적으로 1가구 1주택자로 보겠다는 것이다. 그동안 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택자로 인정했는데 이를 완화해준 것이다.
예를 들어 기존에 서울 아파트를 10억원에 취득해 8년을 보유·거주한 A씨(55세)는 최근 인근에 더 큰 평형대의 아파트로 이주하기 위해서 지난해 5월 20억원(공시가격 17억원)의 집을 매수했다. 이후 종전주택은 내달 중 17억원(공시가격 13억원)에 팔기로 했다.
이전 규정대로라면 A씨는 취득세로 1억6800만원을 내야 한다. 종전주택을 1년 내 팔지 못하면서 조정대상지역 2주택자를 적용받아 취득세율이 8%(지방교육세 0.4%)가 적용되면서다. 하지만 이번 세제 개편으로 일시적 2주택자로 분류되면서 취득세율은 기본세율(1~3%)이 적용되면서 6600만원이 된다. 1억200만원이 줄어드는 셈이다.
양도세는 더 크다. 최근 1년간 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과 배제가 이뤄지고 있지만, 1가구 1주택자로 적용받으면 12억원까지 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. A씨의 경우 종전 규정대로라면 2억3156만원을 양도세로 내야 하지만 이번에 개편된 내용을 적용받으면 양도세는 3654만원으로 줄어든다.
종부세도 1주택자에 적용되는 기본공제가 최근 11억원에서 14억원까지 확대되면서 세 부담이 확 줄어들 전망이다. 반면 2주택자는 여전히 공제금액이 6억원에 불과하다. 공정시장가액비율을 100%에서 60%까지 낮추면서 1주택자뿐만 아니라 다주택자 세금 부담도 함께 줄었지만 상대적으로 1주택자의 세 경감 효과가 크다.
예를 들어 A씨는 종전 규정대로라면 2주택자가 되면서 종부세 과세표준이 14억4000만원으로 세율 3.6%를 적용받는다. 반면 일시적 2주택자가 되면 종부세 과세표준은 9억6000만원으로 줄고, 세율도 1.2%가 부과된다. 종부세 합산금액(종부세+농어촌특별세)은 3358만원에서 652만원으로 줄어든다. 양도세와 취득세, 종부세를 모두 합치면 3억2000만원 가량의 세금 감면 효과가 있는 셈이다.
갈아타기 수요자 숨통…시장안정화 효과도
특히 정부는 규제지역에서 주택 구매 목적으로 주택담보대출을 받은 경우에도 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 기한은 아예 폐지했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “일시적 2주택자의 경우 이전 수준으로 회복하고 정상화한 것으로 보인다”며 “규제 지역에서 종전주택을 처분하는 기간을 늘려준 것은 현재 시장 상황을 반영해서 그렇다”고 평가했다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 이후 서울 아파트 거래량은 2000건을 밑돌고 있다. 지난달 거래량은 1728건으로 작년 같은 기간(4900건)의 3분의 1 수준에 불과하다.
이지민 삼인세무회계 세무사는 “1년이라는 짧은 시간에 처분도 하고 이사도 해야 하는 부담이 상당히 줄어들었다”며 “이미 1년이 지나서 비과세를 포기했던 분은 이번 개정 규정은 올해 5월10일 이후 양도분부터 적용하기 때문에 만약 1년이 지났지만 아직 2년은 안 된 분, 전입할 수 없어서 포기했던 분에게 희소식이다”고 말했다.
일시적 2주택자에 대한 규제 완화는 갈아타기 실거주자의 숨통을 틔워준 것뿐만 아니라 시장 안정화 효과를 기대할 수 있다는 목소리도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “갈아타기 하는 과정에서 수요자들이 필요한 매물들이 시장에 나오게 된다”며 “실제로 공급 물량이 늘어나는 것은 아니지만 버퍼 기능을 할 수 있는 매물이 생기면서 가상의 공급 효과가 나타난다”고 설명했다.
다만 금리 인상과 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화에 따른 대출 제한은 여전히 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이다. 윤 연구원은 “기존에 갈아타기를 주저했던 이유 중 하나가 기존 주택에 있는 대출과 새로 들어가는 대출 사이에 대출하는 사람의 DSR을 보기 시작했다는 것이다. 기존보다 한도가 축소될 수밖에 없다”며 “서민 실수요자는 주택담보대출(LTV)을 70%까지 인정해주고 있지만 이마저도 1주택자 갈아타기 하는 사람은 포함하지 않는다”고 말했다.
하지나 (hjina@edaily.co.kr) [이데일리]
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