깡통전세?...나랏 돈으로 비정상적인 전세 계약 유행...피해 우려
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"보증금 올리고 이자 내 줄게"
깡통전세에 이용되는 나랏돈
"보증금이 주변 시세보다 높아요. 하지만 거주하시는 2년 동안 이자를 지원해 드리니 손해를 보는 건 없으실 거예요. 전세대출 가능하고 보증보험 가입도 세팅돼 있어요. 보증금 떼일 걱정 안 하셔도 돼요."
최근 부동산시장이 전셋값은 급등하고 매맷값은 주춤하는 흐름을 보이는 가운데, 전세보증금을 높이는 대신 전세자금대출 이자를 지원해 주겠다며 세입자를 유혹하는 '깡통전세'가 증가하고 있다. 여기에 전세보증보험 가입을 유도해 비정상적인 전세 계약을 체결하면서 나랏돈까지 이용하고 있다.
깡통 전세란 전세 계약 시 전세 보증금이 아파트 매매 가격과 관련 채무의 차액보다 큰 수준으로 형성되는 것을 의미한다. 소유주가 채무를 해결하지 못하는 등 문제가 생겨 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 세입자는 보증금 일부 또는 전부를 잃게 될 가능성이 있다. 통상적으로 근저당 설정액과 전세보증금 등을 합친 금액이 집값의 70% 이하일 경우 안전한 물건으로 본다.
8일 부동산업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등이 제공하는 전세보증보험 제도를 악용하는 사례가 발생하고 있다. 깡통전세 피해를 우려하는 세입자에게 이자 지원을 약속하고 보증보험 가입의 안전성을 강조한다. 하지만 세입자 퇴거 시 전세금 미지급 위험을 보증보험에게 떠넘기는 수법이기도 하다.
임대차 계약 조건으로 이자 지원을 내걸고 세입자를 구하고 있는 한 신축 오피스텔은 인근 신축 오피스텔과 비교해 전세 보증금이 최대 9000만원까지 차이가 난다. 위치와 컨디션, 면적까지 비슷하지만 시세보다 훨씬 비싼 금액에 거래되고 있다. 이 건물을 지어 임대까지 하고 있는 회사 관계자는 세입자는 이자를 받으면서 새집에 거주해서 좋고, 사업자는 전세금으로 다른 건물을 짓거나 투자에 활용할 수 있어서 선호도가 높은 계약 방법이라고 설명했다.
임대인과 세입자는 피해를 보지 않을 수 있지만, 보증보험사가 리스크를 떠안게 되는 구조다. 보증보험사들은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 세입자에게 우선 보증금을 마련해 주고 집주인에게 구상권을 청구해 보증금을 회수한다. 실제로 전세보증보험 운용 규모가 가장 큰 HUG에 따르면 지난해 말 전세보증금반환보증 가입 건수는 23만2150건으로 전년(17만9374건) 대비 29% 늘었다. 가입 금액은 전년(37조2595억원) 대비 38% 증가한 51조5508억원으로 집계됐다.
이자 지원 약속은 시세가 형성되지 않아 보증금을 높여도 보증보험에 가입이 되는 신축 빌라 및 오피스텔에서 주로 이뤄지는 만큼 오피스텔과 빌라 가입 건수가 대폭 증가한 것으로 나타났다. 같은 기간 오피스텔 전세보증 가입 건수는 1만7662건에서 3만2553건으로 84% 늘었다. 보증 금액은 2조6325억원에서 5조6166억원으로 113% 치솟았다. 연립·다세대 가입 건수도 2만9725건에서 4만9638건으로 66% 증가했다. 보증 금액은 5조2804억원에서 9조3354억원으로 76% 뛰었다.
한 부동산업계 관계자는 "신축 빌라·오피스텔의 주택가격 산정 기준의 허점을 파고들어 전세보증금을 편취하는 사례가 포착되고 있는데 이는 엄연한 사기 행위"라며 "언뜻 보면 세입자들에게 미치는 피해가 없다고 생각해 가볍게 넘어갈 수도 있겠지만, 결국 국가에 손실을 끼치게 된다"고 말했다. 그러면서 "보증보험 기관들도 적극적으로 형사 조치를 취하거나 제도 개선을 모색하는 것이 필요하다"고 덧붙였다.
[이가람 매경닷컴 기자]매일경제
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경기 수원시는 신축 주택(다가구·연립·다세대)의 임차인을 ‘깡통전세’ 사기로부터 보호한다고 29일 밝혔다.
시는 ‘깡통전세 피해예방 상담센터’ 운영 등 관련 정보를 시민들에게 홍보하고 있다. 동 행정복지센터 등 시내 곳곳에 피해 방지를 위한 현수막을 걸고, 시 홈페이지(배너)에도 홍보물을 올렸다.
‘깡통전세’는 담보대출이나 전세보증금이 주택 매매가를 웃돌아 경매에 넘어갈 때 임차인이 계약 기간이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려받지 못하는 부동산 매물이다.
[수원=뉴시스]천의현 기자
