[새정부 부동산 투자전략] 전문가들, 올해 집 팔려면 이때 팔아야 한다고?

 

 

전문가 10인에 물어보니

전문가 대다수가 "팔아라"

 

6월 1일이 보유세 과세 기준일

5월 말까지 잔금땐 세금 절감

 

    최근 대통령직인수위원회에서 오는 5월 11일부터 '다주택자 양도세 중과 한시 유예' 제도를 1년간 시행하겠다고 밝힌 이후 보유하고 있는 주택 매도를 고민하는 다주택자가 늘고 있다.

 

이에 따라 종합부동산세를 계속 낼 바에야 이 기회에 정리하고 가자는 분위기도 있지만 향후 집값이 더 상승할 수 있다는 점과 새 정부 출범 후 보유세·종부세 등에 대한 세금 완화 정책이 추가적으로 나올 수 있다는 점에서 자산가들의 셈법은 복잡해지고 있다. 이같이 고민하고 있는 이들을 위해 매일경제는 최근 부동산 전문가 10명에게 '새 정부 출범 이후 다주택자들이 보유 주택을 매도해야 하는지, 매도한다면 어떤 식으로 해야 하는지' 등을 집중적으로 문의해봤다.

 

'똘똘한 한 채' 전략 유효하지만

인기지역 소형아파트 보유땐

임대사업자 혜택 부활 노릴만

실수요자 급매 잡을 기회

 

중앙일보 edited by kcontents

 

일단 매경이 설문조사한 부동산 전문가 10명 중 8명이 보유 주택 중 일부를 매도해야 하는 게 좋다고 조언했다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장과 이승훈 리얼비전경제연구소 대표가 새 정부 정책의 진행 상황을 보면서 매도할지 판단하도록 권유한 것을 감안하면 계속 보유하는 것이 낫다고 이야기하는 전문가는 한 명도 없는 셈이다.

 

 

 

상급지로 이주 노리는 1주택자

원하는 곳 정해 계속 체크해야

노원과 1기 신도시 재건축 유망

GTX 등 역세권 아파트도 주목

 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "다주택자를 위한 획기적인 양도세 중과 폐지와 종부세 폐지가 실현되기에는 국민 정서나 정치적인 부담때문에 어렵다는 것을 이해해야 한다"며 "한시적으로 중과를 유예할 때 주택을 매도하고 상급지로 이동하는 기회로 삼거나 자녀에게 증여해 종부세를 피하는 게 좋다"고 조언했다.

 

김세원 내외주건 상무 역시 "이번 기회를 통해 매도하거나 증여하는 방법으로 보유 주택 수를 줄여야 한다"고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 "종부세 등 보유세 완화는 법 개정을 통해 이뤄져야 하는데 법 통과를 장담하기 어려운 상황이어서 양도세 중과가 유예될 때 매도를 고려하는 것이 적절하다"고 밝혔다.

 

반면 함영진 랩장은 "1년의 유예기간이 있으니 다주택자 보유세와 임대사업자 혜택 등을 보고 최종 판단하라"며 좀 더 시간을 두고 결정할 것을 권했다.

 

다주택자가 보유한 주택을 매도해야 한다면 언제 하는 것이 좋을까.

 

전문가들은 가능하다면 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 매도해 올해 부과될 보유세와 종부세를 피할 것을 권했다.

 

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "매수처를 찾을 수만 있다면 5월 내 잔금까지 모두 치르면서 매도할 것을 추천한다"며 "만약 이 기간이 넘는다면 이미 보유세를 부담하게 된 만큼 연말까지 가격 추이를 봐가면서 내년 초부터 양도세 중과 유예 기간이 끝날 때까지 매각 기회를 노려야 한다"고 말했다.

 

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "1년 유예기간이 끝나는 시점에는 다주택자 매물이 몰릴 수 있는 만큼 이 시기는 피하는 것이 좋다"고 말했다.

 

 

 

보유하고 있는 아파트를 어떤 식으로 처분해야 하는지에 대해서는 대부분 '똘똘한 한 채'만 남기고 매각할 것을 권했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "똘똘한 한 채만 남기고 처분하는 것을 고려해야 하지만 만약 좋은 입지에 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)를 소유하고 있고 임대사업자에 대한 혜택이 부활한다면 임대사업자 등록 후 보유하는 전략도 생각해볼 만하다"고 설명했다.

 

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "새 정부 보유세 제도 개편 내용을 보면서 각자 상황에 맞게 세금을 낮추는 효과를 판단해 적절한 보유 주택 수를 유지하는 것도 좋다"고 말했다. 다주택자 양도세 중과 유예는 다주택자에게만 해당되는 정책이 아니다. 전문가들은 다주택자들이 보유 물량을 풀면 이에 따라 무주택자나 1주택자도 투자전략을 달리할 필요가 있다고 강조한다.

 

박합수 교수는 "다주택자 물건이 나온다면 가격이 일부 조정받을 수 있어 1주택자들은 상급지로 갈아타기를 시도할 필요가 있다"고 말했다. 김세원 상무는 "1주택자가 상급지로 이주하는 전략은 유효하지만 이전보다 높아진 금리 수준을 감안하면 무리한 대출은 피해야 한다"고 충고했다. 이승훈 대표는 "공격적인 1주택자라면 추가로 매입해 평균 이상의 수익을 올리는 방법도 필요하다"고 밝혔다.

 

전문가들은 다주택자들이 소위 '비인기지역' 아파트를 먼저 매물로 내놓을 가능성이 크기 때문에 갈아타기를 하거나 내 집을 마련하려는 1주택자와 무주택자들은 무작정 인기지역 아파트 매물이 나오기를 기다리기보다 자신이 가고 싶은 지역을 미리 정하고 그 지역 매물을 점검해야 한다고 강조했다. 또한 가격이 떨어질 것만 기다리다가 이번 기회를 놓치면 안 된다는 충고도 많았다.

 

다주택자 매물이 나올 수 있지만 이를 노리는 수요층 또한 만만치 않아 기대만큼 아파트 가격이 내려가지 않을 수 있기 때문이다. 무주택자들은 기본적으로 청약가점이 높다면 청약에 집중하고 그렇지 않을 때는 이번 제도 시행을 내 집 마련의 기회로 삼으라는 것이다.

 

 

김 상무는 "청약 자격은 제한적이지만 자금 여력이 되는 무주택 실수요자라면 다주택자 매물을 적절한 가격에 매수해야 한다"며 "주택공급이 증가해 가격이 하락하고 있는 지역은 해당 지역 내 상급지(대장 아파트·로열동·로열층 등)를 노려볼 만하다"고 말했다. 우병탁 팀장은 "다주택자의 급매물의 경우 올해 5월에 한 번, 내년 제도 종료 시점에 한 번 등 두 번의 기회를 노려야 한다"고 조언했다.

 

제도 실시 이후 투자자들이 관심을 둬야 할 수도권 지역은 어떤 곳이 있을까.

 

대부분 전문가는 서울 외곽과 경기권에서 급매물이 나올 가능성이 많지만 그런 가운데도 서울 내 급매물을 빠르게 매수하라고 조언했다.

 

고준석 대표는 "무주택 실수요자의 경우 서울지역은 노원구 상계·중계동이 수도권 1기 신도시 등 재건축 기대 지역을 중심으로 GTX역 등 역세권 아파트 위주로 살펴보는 게 좋다"고 말했다. 임병철 팀장 역시 "새 정부에서 재정비 사업을 통한 공급 확대를 공약한 만큼 1기 신도시 중 30년 이상 된 노후단지와 민간주택임대사업 활성화 정책을 감안하면 소형 아파트가 집중된 노원구에 관심을 둘 필요가 있다"고 밝혔다.

 

 

 

함 랩장은 "자금 여력이 된다면 서울 한강변과 여전히 실수요자들이 선호하는 수도권 역세권 신축 아파트를 눈여겨봐야 한다"고 설명했다.

[박준형 기자] 매일경제

 

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