대한민국 윤 톱 체제...부동산 정책은 어디로 갈까 ㅣ 전문가가 주문하는 부동산 정책 3가지
세금 확 줄이고 재건축 규제 푼다..임대차3법 손질
재건축·재개발·세제 등 규제 수술대 위로
임기 5년간 250만호 이상 주택공급 공약
생애최초 주택구매자 LTV 상한 80% 제시
제20대 대통령선거에서 국민의힘 윤석열 후보가 당선되면서 부동산 정책 기조에도 큰 변화가 예상된다. 윤 당선인은 현 정부의 부동산 정책 실정의 원인을 과도한 수요 억제와 규제 남발 등에서 찾고 있는 만큼, 공급 확대와 규제 완화에 초점을 맞출 것으로 보인다. 이 과정에서 그간 재건축·재개발과 세제, 대출 등에서 겹겹이 쌓인 부동산 관련 규제가 수술대에 오르고, 임대차3법과 청약제도 등도 재정비될 것으로 전망된다.
임기 5년 간 주택 공급 250만호 …재건축 정밀안전진단 면제
윤 당선인은 수요 억제보다는 압도적인 주택 공급 확대를 통해 집값을 안정화하겠다고 공언했다. 임기 5년간 수도권 130만~150만호 등을 포함해 총 250만호 이상의 주택을 공급한다는 게 그의 대표 공약이었다. 구체적으로는 신도시를 비롯한 공공택지 개발(142만호), 재건축·재개발(47만호), 도심·역세권 복합개발(20만호), 국공유지 및 차량기지 복합개발(18만호), 소규모 정비사업(10만호), 매입약정 민간개발 등 기타 방법(13만호) 등으로 공급물량을 확보한다.
이 가운데 공공 주도 공급물량에는 ‘청년원가주택’(30만호)과 ‘역세권 첫 집’(20만호)이 포함된다. 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택이며, 역세권 첫 집은 교통이 편리한 역세권에 무주택 가구를 위해 마련한 공공분양주택을 말한다.
공급 확대를 뒷받침하기 위해 민간이 참여하는 도심 재개발·재건축, 리모델링 등을 활성화하는 동시에 현실에 맞지 않는 규제는 전면 재조정하겠다는 게 그의 구상이다. 윤 당선인의 공약집에는 준공 30년이 지난 노후 공동주택에 대한 정밀안전진단 면제, 안전진단 평가 기준 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 분양가 규제 합리화 방안 등이 담겼다. 1기 신도시인 분당·일산·평촌·산본·중동 등에서 재건축과 리모델링을 활성화하기 위해 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’ 제정을 추진하는 내용도 포함됐다.
청약제도도 손질을 예고한 상태다. 현재 수도권 공공택지와 투기과열지구에서 100% 가점제로 공급되는 60~85㎡(이하 전용면적)는 가점제 70%, 추첨제 30%로 개선한다. 1~2인가구 거주에 적합한 소형주택(60㎡ 이하) 기준을 신설해 가점제로 40%, 추첨제로 60%를 배정하고, 85㎡ 이상은 기존의 추첨제 50%, 가점제 50%를 각각 80%, 20%로 조정한다.
세부담 대폭 완화…다주택자 양도세 중과 2년 간 한시 면제
부동산 세제는 시장 관리 목적보다는 조세 원리에 맞는 방향으로 개편한다는 방침이다. 종합부동산세는 단기적으로 세 부담 완화에 나서고, 장기적으로는 재산세와 통합하는 방안을 추진해 ‘이중과세’ 논란을 해소한다. 세 부과 기준이 되는 부동산 공시가격은 공정시장가액비율 조정 등을 통해 2020년 수준으로 되돌린다. 다만, 종부세를 지방교부세법에 따라 배분받고 있는 재정 여건이 낮은 지자체들의 반대와 국회 관련 법 개정의 허들을 넘어야 하는 점은 문제로 꼽힌다.
현 정부의 상징적인 규제 정책으로 꼽히는 다주택자 양도소득세 중과세율 적용은 최대 2년간 한시적으로 배제한다는 계획이다. 취득세의 경우 생애최초 주택 구입자에 대해 세금을 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하며, 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세를 완화한다.
논란의 임대차 3법 전면 재검토
임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)은 ‘전면 재검토’ 대상으로 거론됐다. 당초 임차인 보호를 목적으로 도입됐으나 전셋값 급등과 전세매물 감소 등 부작용이 두드러졌다는 점에서 법 개정에 나서거나 보완장치를 마련한다는 계획이다.
현 정부가 폐기한 등록임대사업자 지원 제도 역시 재정비할 것으로 예상된다. 매입임대용 소형 아파트(60㎡ 이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도세 중과세 배제 등 세제 혜택을 부여하는 방안이 검토된다.
현실적으로 대출 없이 내 집 마련이 쉽지 않다는 점을 고려해 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제도 완화할 가능성이 크다. 신혼부부·청년 등 생애최초 주택 구매자에 대해서는 LTV 상한 80%를 제시했다. 다만 오는 7월부터 1억원 이상 대출자는 대출원리금이 연소득의 40%(2금융권은 평균 50%)로 제한되므로 LTV가 완화되더라도 상대적으로 소득이 낮은 차주는 대출을 통한 도심 내 집 마련이 쉽지 않을 수 있다는 점은 한계점으로 지적된다.
[헤럴드경제=양영경 기자] y2k@heraldcorp.com
[윤석열 체제]
“이것부터 꼭” 전문가가 주문하는 부동산 정책 3가지
제 20대 대통령으로 국민의힘 윤석열 후보가 10일 당선됐다. 지난 문재인 정부 5년 간 30번에 가까운 부동산 정책이 쏟아지면서 부동산 시장은 혼란을 겪었다. 주택 가격 급등, 거래 절벽 등 비정상적인 주택 시장을 정상 궤도에 올려놓기 위한 방법은 무엇일까. 부동산 전문가 4인에게 부동산 시장 정상화를 위해 대통령 당선인이 취임 후 시급히 시행해야 할 정책 3가지에 대해 들어봤다. 설문 대상은 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원이다.
“양도세 완화 등 통해 다주택자 매물 시장에 나와야”
우선 전문가 4인 모두 ‘세금 부담 완화’를 시급한 정책 3개 중 1개로 꼽았다. 구체적으로는 다주택자 양도소득세 중과 유예와 종합부동산세 감면 등이 거론됐다. 양도세 중과 유예를 통해 단기적인 주택 공급을 꾀하고, 종부세를 완화해야 장기적으로 주택 가격 상승을 막을 수 있다는 것이다. 문재인 정부는 지난 2018년 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도세를 중과하기로 했다.
고준석 교수는 “주택 가격 안정은 공급 확대를 통해 이뤄지는데, 당장 주택 공급을 늘리기 위해서는 새로운 주택을 짓는 것보다 기존 주택이 시장에 매물로 나오도록 하는 게 효과가 빠르다”면서 “양도세 중과제도는 다주택자가 주택을 양도할 때 과도한 부담으로 작용해 주택 거래량 감소에 영향을 준다. 양도세 중과를 유예해 주택 매각을 촉진해야 한다”고 했다.
박합수 교수도 “다주택자 양도세 중과 유예, 즉 거래세를 손 봐야 시장에 매물이 많이 나올 수 있다”면서 “큰 틀에서 주택 가격을 안정화시키기 위해서는 양도세 뿐 아니라 종부세에 대한 개선도 필요하다. 지금은 종부세가 과도하게 매겨져 증여가 늘어나고, 세금 부담이 세입자에게 전가되며 결과적으로 주택 가격에도 반영되고 있다”고 했다.
이어 “선거 기간 동안 후보들은 종부세 개선의 일환으로 공시가격 개편을 얘기했는데, 공시가격은 집값이 상승함에 따라 당연히 올라갈 수밖에 없다”면서 “공시가격보다는 지난 2년간 급등한 다주택자에 대한 세율을 적정한 수준으로 되돌리는 게 더 시급하다”고 했다.
양도세, 종부세 뿐 아니라 취득세를 완화해야 한다는 의견도 있었다. 이은형 연구원은 “주택 시장 정상화라는 것은 주택의 취득, 보유, 매도가 원활히 이뤄지도록 하는 것”이라면서 “지난 5년 간 주택 가격이 급등하면서 주택을 취득할 때 내야하는 세금도 급격히 늘었다. 주택 거래가 원활히 일어나기 위해서는 매도자의 양도세 뿐 아니라 매수자의 취득세도 줄어야 한다”고 말했다.
재개발·재건축 규제 완화 시급… “효과까지 시간 소요”
지난 선거 기간 동안 양강을 구축한 두 후보는 주택 공급의 방안으로 재건축·재개발을 중심으로 한 정비사업 규제 완화를 발표했다. 용적률 상향, 층수 제한 완화, 재건축 안전진단 완화 내지 폐지, 리모델링 규제 완화 등이다. 문재인 정부가 안전진단 평가 항목에 구조안전성 가중치를 높이면서 수도권 노후 아파트들의 재건축이 어려워졌다는 비판이 나왔기 때문이다.
부동산 전문가 4인 중 3인은 정비사업 규제 완화가 주택 공급 증대로 이어지기까지 시간이 소요되는 만큼, 정비사업에 대한 규제가 시급히 완화돼야 한다고 했다.
권대중 교수는 “주택 공급이 늘어날 것이라는 것을 시장이 예상할 수 있도록 정비사업 규제를 완화해야 한다”면서 “오세훈 서울시장이 용도지역별 층수제한을 삭제해 서울 스카인 라인을 바꾸겠다고 공헌한 것과 비슷한 맥락으로 정비사업도 주택 가격 안정과 주거 환경 개선 측면에서 원활히 추진될 수 있도록 걸림돌을 제거해야 한다”고 했다.
박합수 교수는 “신규 주택을 대거 공급할 수 있는 가장 확실한 방법은 정비사업을 활발하게 하는 것”이라면서 “우선, 재건축과 재개발을 활성화하기 위해서는 안전진단, 초과이익환수제, 조합원지위양도금지 제도를 손봐야 하는데 우선 순위를 정하자면 재건축 안전진단과 초과이익환수제 완화가 먼저”라고 했다.
서울시의 ‘신속통합기획’을 정부 차원으로 확대해야 한다는 의견도 있다. “재건축을 가로 막는 두 규제를 손 보고 서울시에서 지원하는 신속통합기획 같이 정책적 지원을 병행하면 충분히 주택 물량을 조기에 공급할 수 있다”면서 “약 10만호 공급이 가능한 1기 신도시 리모델링 규제 완화와 기존 3기 신도시에서 공원 녹지 비율을 축소해 신도시 공급 물량을 확대하는 것도 한 방안”이라고 했다.
“대출규제 완화하고 임대차법 고쳐야”
대통령 당선인이 시급히 추진해야 할 정책 3가지 중 하나로 대출규제를 선택한 전문가도 4인 중 3인이었다. 문재인 정부는 지난해 말부터 대출총량제 등을 통해 시중은행의 주택담보대출을 축소시켜왔다. 특히 올해 초부터는 2억원 이상 대출자에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되면서 주택 거래량이 급감하는 등 주택시장에 찬바람이 불었다.
권대중 교수는 “현 정부는 가계부채를 줄이고 시장의 유동성을 거둬들이기 위해 대출 규제를 강화하고 금리를 올리고 있지만, 실수요자 보호 측면에서 선별적으로 대출 규제를 해야 한다”면서 “무주택자가 집을 살 때는 지금보다 대출을 더 받을 수 있도록 하고, 다주택자의 경우 무주택자보다 대출 문턱을 높여야 한다”고 했다.
그러면서 “대출규제와 함께 대출금리에 대한 손질도 따라야 무주택 실수요자의 부담을 줄일 수 있다”면서 “금리는 변동 보단 정책금리 차원의 장기대출 방식으로 유도해서 가계 부담을 덜어줘야 한다. 지난 5년 간 주택 가격이 급등하면서 무주택 실수요자들의 주거비가 급격히 증가해왔다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.
생애최초 주택자금 대출 등 무주택 실수요자 대출의 획기적 개편에 대한 의견도 있다. 박합수 교수도 “지금의 대출규제는 실수요자 위주의 중산층 이하 서민들에게 최대 피해를 주고 있다”면서 “당장 9억원 이하 6억원 이상, 실수요자의 매수가 높은 금액대의 주택에 대해 정책자금 대출 내지 대출 한도 우대 등을 시행해 실수요자의 ‘내 집 마련’을 지원하는 게 시급하다”고 했다.
이어 “생애최초 주택구입 대출에 대해서는 소득 기준 완화가 병행돼야 한다”면서 “지금의 소득 기준은 대기업 다니는 맞벌이 부부를 보호하지 못한다. 어차피 생애 최초 대출 대상 주택이 주택 가격 9억원 이하이기 때문에, 이 대출에 한 해서는 소득 기준을 폐지하는 ”고 했다.
고준석 교수와 이은형 연구원은 대통령 당선인이 빠르게 시행해야 할 정책 3개 중 1개로 ‘임대차 3법 수정’을 꼽았다. 고 교수는 “시장에 맡겨야 하는 개인간 임대차 거래를 과도하게 규제하다보니 부동산 시장에 혼란이 가중됐다. 시장을 불안하게 만드는 요수 중 하나인 임대차 3법에 대한 개편이 필요하다”고 했다.
김송이 기자 조선일보
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