대선 끝나도 서울 집값 떨어지지 않는다?
대선 끝나면 서울 아파트 시장 하락장 진입할까?
최근 금리 인상과 더불어 DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 집값 고점 인식 확산이 주택매수 심리를 짓누르면서 서울 아파트 시장이 하락세로 접어들었다는 보도가 연이어 나오고 있습니다. 서울의 2월 부동산 통계 지표를 통해 현 시장이 어떤 상황인지 분석해봅니다. 아파트매매가격 상승률(KB부동산)과 5분위별 매매가격 상승률, 전세가율 등을 살펴보겠습니다.
①입주물량 적어 매매가 하락 쉽지 않아
올해 서울 아파트 시장은 역대급으로 적은 입주 물량(2만 가구)과 3기 신도시 토지보상금에 따른 유동성 증가, 단기 집값 급등 부담이 맞부딪힌 가운데 대선까지 겹치면서 불확실성에 놓인 모습입니다.
결국 대선이 끝나야 지금보다 명확한 방향성을 가늠해 볼 수 있을 전망입니다. 누가 당선되느냐에 따라 상방과 하방, 어느 한쪽으로 영향을 미칠 가능성이 큽니다.
다만, 매매가 대비 전세가율이 과거 매매가가 최고점을 찍었을 당시보다 훨씬 더 높은 상황이어서 집값 대세 하락을 논하기에는 이른 시점으로 보입니다. 게다가 올해 서울 아파트 입주 물량이 워낙 적어 전세가율이 내려가는 것도 쉽지 않아 보입니다.
2월 서울 아파트 전세금 변동률도 평균 0.11%를 기록해 보합 수준입니다. 물론 입주 물량이 적은데도 전세금이 크게 오르지 않고 보합세를 보이는 것은 임대차3법 시행 이후 워낙 급등했던 전세금이 어느 정도 조정을 받는 것으로 해석됩니다.
②고가와 저가만 오르고 중간 아파트는 하락
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.
여기서 눈여겨 볼 부분은 양극화입니다. 특이한 점은 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 가장 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는 최근 석 달간 상대적으로 높은 상승률을 기록했지만 중간 가격대인 2~4분위(상위 20~80%) 아파트는 상승을 멈췄거나 떨어졌다는 것입니다.
5분위 아파트는 대부분 15억원 이상 고가인데 이미 대출 금지에 묶인지 2년이 넘어 금리 인상이나 DSR규제가 별다른 영향을 미치지 않고 있는 셈입니다. 1분위는 가격이 워낙 낮아 그나마 접근하기 수월하다는 점에서 가격이 오른 것으로 보입니다.
새 정부 출범 이후에도 대출 규제가 이어진다면 이같은 추세는 당분간 계속될 가능성이 높아 보입니다.
③전세가율 여전히 높…하락장 진입은 ‘글쎄’
매매가격 대비 전세가율 추이를 살펴볼까요. 전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락해 2018년 1월 70%를 기점으로 내려갔고, 같은 해 11월에는 60% 아래로 떨어졌습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 2022년 2월까지 보합 상태입니다.
전세가율 54.6%는 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승장 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락장 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다. 전세가율만 놓고 보면 중장기 하락장으로 들어가기에는 아직도 높다는 것을 의미합니다.
매매가에 하방 압력을 가하려면 매매가를 지탱하는 전세가율이 현재보다 더 낮아져야 하는데 2023년으로 예정된 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공 1·4단지, 서초구 래미안 원베일리 등 대규모 재건축 아파트 입주가 진행되기전까지 큰 폭의 하락은 어려워 보입니다.
글=삼토시, 정리=손희문 땅집고 기자
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