집 값 안 빠지는 강남은 이미 특별지역?
강북 빠지는데 강남은 철옹성..집값 격차 벌어진다
서울 집값 하락세 가운데 강남 집값 독주
강남·서초 아파트 호가 수억 '쑥'
대출 규제 내성에 '똘똘한 한 채' 선호 심화
지방서도 도심지는 조정장 속 선방
부동산 시장이 숨 고르기에 들어서면서 지역별로 온도 차가 커지고 있다. 서울 강북권이나 경기 지역 등 중·저가 아파트 밀집 지역은 조정장이 한 달 넘게 이어지고 있다. 반면 서울 강남권 등 고가아파트 밀집 지역에선 여전히 신고가 거래가 끊기지 않고 있다.
한국부동산원에 따르면 올 들어 서울 아파트값은 0.03% 올랐다. 지난해 같은 기간(0.43%) 대비 오름폭 0.4%포인트(p) 낮아졌다. 1월 말부터는 아예 하락세로 돌아섰다.
중계동 아파트 2.6억 빠질 때 개포동선 6억↑
서울에서 가장 조정이 크게 나타나는 지역은 동북권이다. 새해 들어서만 0.03% 집값이 빠졌다. 노원구 중계동 중계그린아파트에서도 이달 전용면적 59㎡형이 5억9000만원에 거래됐는데 최고가(2021년 5월 7억 5000만원)보다 2억6000만원 싼 값이다. 서북권(-0.02%)에서도 집값이 꺾였다.
흔히 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)라고 불리는 서울 동남권은 조정 압력에도 버티는 모양새다. 올해 동남권 집값 상승률은 0.09%로 서울 다섯 개 권역 중 가장 높다.
일부 단지에선 최고가 경신도 이어지고 있다. 서초구 잠원동 ‘래미안 신반포 팰리스’에선 전용 104㎡형 가격이 1년 만에 5억6000만원 오르면서(2021년 2월 31억9000만원→2022년 1월 37억5000만원) 최고가를 새로 썼다. 시세도 쉽게 꺾이지 않고 있다. 지난 가을만 해도 26억~28억원대에 거래됐던 강남구 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’는 지금은 최저 32억원을 호가한다.
강남 아파트, 금리 인상 영향 강북보다 작아
전문가들은 최근 부동산 시장 조정이 금융 시장 변화로 인한 것인 만큼 대출이 집값에 미치는 영향력 지역별 조정폭이 다르게 나타나고 있다고 설명한다. 한국은행이 지난해부터 기준금리를 올리고 있는 데다 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 적용 대상이 올해부터 확대되면서 대출 한도가 줄고 있어서다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “원래부터 주택 구매용 주택담보대출이 한 푼도 안 나오는 강남 초고가 주택과 달리 강북 중·저가 주택은 대출은 낀 집이 상대적으로 많다”며 “금리 상승 전망이 커지면서 이자 부담 때문에 강북 주택 수요가 줄고 있다”고 설명했다. 앞서 정부가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 차단하면서 강남 지역은 금융 규제에 대한 내성이 생겼다는 게 이 연구원 설명이다.
다주택자 규제도 강남 지역이 조정장에서 선방하는 요인이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “다주택자 규제를 강하게 하다 보니 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 나타났다. 다주택자 대부분이 증여 등으로 집을 줄여가면서 최후엔 강남에 있는 집을 남기고 있다”며 “이런 이유 때문에 강남 집값이 과거보다 시장 변화에 둔감해진 것”이라고 했다.
‘미분양 무덤’ 대구서도 학군지는 수억대 웃돈
수도권 밖 부동산 시장 상황도 비슷하다. 도심과 외곽 간 온도 차가 뚜렷하다.
부산의 경우 남구(0.27%)와 사상구(0.22%), 연제구(0.16%) 등에선 새해 들어서도 상승세를 이어가고 있다. 부산 내에서 주거 여건이 좋은 신흥 주거지로 꼽히는 지역들이다. 동구(-0.22%)나 강서구(-0.16%), 영도구(-0.02%) 등 구도심·외곽지역 집값이 내려가는 것과 대조적이다. 실거래가를 봐도 지난겨울 11억원에 거래됐던 부산 남구 대연동 ‘대연 힐스테이트 푸르지오’는 현재 호가가 13억원까지 올랐다.
분양권 시장 역시 ‘옥석 가리기’ 현상이 뚜렷하다. 대구 동구 신천동 ‘더샵 디어엘로’에선 전용 114㎡형 조합원 입주권에 7억원 넘는 웃돈이 붙었다. 최근 ‘미분양 무덤’으로 불리며 마피(분양가보다 싸게 전매하는 것)까지 속출하는 최근 대구 부동산 시장 상황과 반대되는 현상이다. 인근 S공인중개사무소 대표는 “아무래도 주변 학군이 좋다 보니 하락장에서도 버티고 있는 것 같다”고 했다.
윤지해 연구원은 “광역시 안에서도 기반 시설이나 교육 환경이 우수한 지역들, 상업지구와 인접한 지역은 다른 지역과 차별화가 나타날 것”이라며 “지방에서도 고가주택은 시장 사이클 영향을 덜 받는다”고 말했다.
전문가들은 3월 대선 이후 고가주택 시장이 다시 한번 꿈틀할 것으로 전망한다. 여야 대선후보 모두 다주택자나 고가주택을 향한 규제를 완화하겠다는 공약하고 있어서다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “양도세 중과나 대출 규제를 완화하겠다는 공약이 나오고 있는 만큼 정책적 불확실성 제거되면 기존대로 시장 가격이 올라오지 않을까 한다”고 예상했다.
[이데일리 박종화 기자] (bell@edaily.co.kr)
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