서울 아파트는 지금 증여 붐...왜 ㅣ 18년째 위헌 논란 종부세
"세금으로 다 낼 판"
서울 아파트, 거래 빙하기에도 증여 행렬 계속
12월 서울, 매매 30% ↓ 증여 12% ↑..인천 증여 132% 급증
"다주택자, 최고 70%대 양도세율 부담에 증여 선택 계속"
#. 서울에 아파트 2채를 가지고 있는 50대 A씨, 작년 말 그는 외곽 지역 1채를 매도하기 위해 세금 계산기를 두드렸다. 매매 차익 3억원 중 약 2억원이 세금으로 내야 하는 상황에 놓이자, 그는 무주택자인 배우자에게 증여하기로 결심했다.
A씨는 "팔자니 (차익을) 세금으로 다 낼 판"이라며 "종부세(종합부동산세)도 줄일 수 있어 증여를 택했다"고 말했다. 이어 "가지고 있는 아파트도 적절한 시점에 자녀에게 증여할 계획"이라고 덧붙였다.
전국 아파트 거래량이 역대급 절벽 현상을 보이는 가운데 증여 행렬은 여전하다. 거래량 감소에도 증여는 증가한 것으로 나타났다.
6일 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 거래량은 6만9439건을 기록, 11월(7만8341건)보다 8902건(11.4%) 줄었다.
거래 원인별로 매매는 11월 4만1141건 대비 25.9%(1만657건) 감소한 3만484건을 기록했다. 분양권 전매도 1달 전보다 17.3%(678건) 줄어든 3231건으로 집계됐다.
특히 서울을 비롯해 수도권 12월 매매는 역대급 거래 절벽을 보였다.
12월 서울 거래량은 4931건으로 11.1% 증가했으나, 매매는 1634건에 그쳤다. 11월 2305건보다 30% 가까이 줄어든 수준이다.
월간 서울 아파트 매매가 1000건대를 기록한 것은 2019년 2월(1624건) 이후 2년 10개월 만에 처음이다. 분기 기준으로도 지난해 4분기는 6778건으로 3분기(1만3574건)의 절반 수준에 그쳤다.
12월 인천과 경기 역시 매매는 각각 1527건, 5791건을 기록해 11월 대비 13.3%, 26.2% 감소했다.
수도권 매매가 역대급 거래 절벽을 보이는 것과 달리 증여 행렬은 이어지고 있다.
12월 서울 증여 거래량은 597건으로 11월 531건보다 66건(12.4%) 늘었다.
인천은 11월 265건에서 617건으로 132.8% 폭증했다. 경기는 12월 1311건으로 11월(1667건) 대비 21.4% 감소했다. 이 밖에 지방은 부산(89.8%), 광주(110.6%), 강원(149.3%) 등에서 증여 거래가 큰 폭으로 증가했다.
부동산업계는 수도권 집값 고점 우려, 금리 인상, 대출 규제 등 집값 하방 압력이 커졌으나, 다주택자는 집을 팔기보다는 증여를 선택했다고 분석했다. 높은 양도세율로 절세를 위해 매매 대신 증여로 눈을 돌렸다고 설명했다.
지난해 서울 아파트 증여 거래는 1만2435건으로 2018년 이후 이어진 1만건 이상을 유지했다. 서울 아파트 증여는 2020년 2만3675건으로 역대 최고치를 기록했다.
업계 관계자는 "양도세율은 최고 70%대로 매매 차익 대부분을 세금으로 내야 하는 상황으로 정말 급하지 않은 이상 다주택자에게 (매매는) 선택지가 아니다"라면서 "서울에서도 알짜 지역으로 꼽히는 지역은 길게 우상향할 것이라는 믿음이 있어 매도보다는 절세 등을 이유로 증여를 선택하고 있다"라고 말했다.
(서울=뉴스1) 이동희 기자 yagoojoa@news1.kr
18년째 위헌 논란 종부세…'혼인세' 오명까지
100여명 납세자, 종부세 부과 취소 소송 제기
이정미 전 헌재소장 대행 가세한 위헌 소송 주목
이중과세·담세력·조세불평등·기혼자 차별 등 쟁점
종합부동산세를 둘러싼 여론의 반발이 심상치 않다.
100여명의 납세자가 서울지역 세무서장을 상대로 종부세 부과처분 취소소송을 제기하더니 박근혜 전 대통령 탄핵 심판 당시 재판장이었던 이정미 전 헌법재판소장 권한대행이 종부세 위헌 소송 대리인단에 포함되는 등 세가 점점 커지는 모양새다.
사실 종부세 위헌 논란은 하루 이틀 일이 아니다.
지난 2005년 도입된 종부세는 그동안 이중과세라는 위헌 논란에 시달려왔고 지난 2006년에는 세대별 합산과세가 위헌이라는 판결이 나기도 했다.
종부세가 대체 무엇이길래 지난 2005년 시행된 이후 18년 동안 수많은 논란에 시달리고 있는 것일까.
부동산 폭등 잠재우려 탄생한 종부세
종부세가 세상에 나온 것은 지난 2003년 참여정부 시절이었다. 부동산 가격이 폭등하자 노무현 전 대통령은 "정권이 바뀌어도 바꿀 수 없도록 대못을 박겠다"며 종부세를 신설했고 2005년 시행됐다.
시행 당시에는 과세방식이 세대별이 아닌 개인별인데가 종부세 부과 기준이 공시가격 9억원을 넘는 다주택자들이기 때문에 반발이 그리 크지 않았다. 하지만 종부세 시행에도 집값이 잡히지 않자 참여정부는 2006년 인별합산 방식을 세대별 합산 방식으로 전환하면서 종부세 부과 대상도 6억원 초과로 강화했다.
세대별 합산 과세 방식으로 인해 많은 사람들이 과세대상에 포함되면서 여론은 악화됐다. 기존에는 부부가 5억원의 집을 각 한 채 가지고 있었다면 과세대상이 아니지만, 세대별 합산으로 과세대상이 되면서 위헌 논란에 불을 붙였고 결국 2008년 위헌 판결을 받게 됐다.
이후 MB정부 시절에는 종부세 완화를 기조로 과세기준 6억원 초과는 유지하면서 1세대1주택에 한해서는 9억원 초과로 완화하고 세율도 1~3%에서 0.5~2%로 인하했다. 이 때 고령자와 장기보유자에 대한 세액공제와 공정시장가액비율이 도입됐다.
예를 들어 주택의 가격이 10억원이고 여기서 과세기준인 6억원을 공제한다면 나머지 4억원에 대해 공정시장가액비율 80%를 적용해 과세표준은 3억2000만원이 되는 것이다.
이에따라 주택분 종부세 결정세액이 참여정부 마지막해였던 2007년 1조2043억원에서 2009년도에는 1493억원으로 크게 감소했다. '유명무실'한 종부세가 돼 버린 것이다.
참여정부 2탄 '문재인 정부'의 종부세
유명무실해진 종부세를 바로잡겠다고 나선 것은 문재인 정부다.
문재인 정부는 지난 2017년 집권하자마자 폭등한 부동산 가격을 잡겠다며 조정대상지역이나 투기과열지구 등을 지정해 양도소득세를 중과하고 종부세를 강화하는 등 세 부담을 늘려 투기를 억제하는 방향으로 정책 노선을 설정했다.
또 공정시장가액비율을 연 5%p씩 인상해 올해는 100%까지 인상하겠다는 계획을 세웠다. 사실상 세 부담이 늘어나는 것이다.
주택분에 대한 종부세율도 늘어나 과세표준 6억원 이하 0.5%던 세율이 지난해부터는 3억원 이하 0.6%, 6억원 이하 0.8%로 증가했다. 조정지역에 다주택을 소유했다면 과세표준 3억원 이하는 1.2%, 6억원 이하는 1.6%의 세율이 적용된다.
과세표준 12억원 이하인 경우 다주택 여부에 따라 세율은 1.2~2.2%, 50억원 이하는 1.6~3.6%, 94억원 이하는 2.2~5%, 94억원 초과는 3~6%를 적용한다. 이전 정부 시절 종부세 최고세율이 2%에 불과했던 것을 감안하면 세율은 최대 3배가 인상되고 공시지가 상승, 공정시장가액비율 인상이 겹치면서 납세자의 세 부담은 급격하게 증가했다.
실제 종부세 납부대상을 살펴보면 2021년 주택분 종부세 고지를 받은 납세자는 94만7000명이며 고지세액은 총 5조6789억원이다.
2020년 전국 66만7000명에게 1조8148억원이 고지됐던 것에 비하면 납세인원과 고지세액 모두 1년 사이에 크게 늘어났고 이는 결국 종부세 부과 취소소송과 위헌 논란을 불러일으키는 계기가 됐다.
결혼한 사람은 차별받는다?…'종부세=혼인세'
종부세 위헌 논란의 쟁점은 ▲이중과세 ▲글로벌 기준 무시 ▲미실현이익에 대한 과세(담세력 문제) ▲조세불평등 문제 ▲혼인에 대한 차별금지 규정 위반 등으로 구분할 수 있다.
이중과세와 미실현이익에 대한 논란은 종부세 탄생 때부터 꾸준히 거론됐던 문제다. 우리나라의 보유세는 재산세와 종부세로 나뉘어져 있는데 이미 재산세를 부과한 부동산에 대해 또 종부세를 부과하는 것은 이중과세라는 지적이다.
응능부담(應能負擔)의 원칙에도 어긋난다. 양도소득세의 경우 주택을 양도했을때 실현된 이익에 대한 과세이기 때문에 감당이 가능하지만 종부세의 경우 소득이 없더라도 가지고 있는 자산가치에 대한 상승으로 부과되는 세금이기 때문에 반발이 심할 수밖에 없다.
강남에 20년 거주한 은퇴 노인이 급등한 부동산 가격으로 인해 종부세를 감당하지 못해 이사를 해야 하는 사례가 생기는 것이 이 때문이다.
또한 부동산에 대한 부유세는 세계적으로 우리나라와 프랑스만이 부과하고 있다.
한국경제연구원이 지난달 발표한 '종합부동산세의 국제 비교 및 시사점' 보고서에 따르면 프랑스는 지난 2018년 부동산 부유세를 자산의 순가치가 130만 유로(한화 약 17억3000만원)를 초과하는 부동산에 0.5~1.5%로 과세하고 있다.
프랑스의 부동산 부유세는 종부세와 달리 부채는 차감한 순자산에 부과하기 때문에 우리나라보다 세 부담이 낮으며 적용대상이나 세율을 보더라도 최대 4배가 높은 상황이다.
이와 더불어 최근에는 종부세가 '혼인세'라는 오명을 뒤집어쓰며 결혼한 사람에 대한 차별이라는 주장이 나오고 있다.
헌법 제36조 제1항은 '혼인과 가족생활은 개인의 존엄과 양성의 평등을 기초로 성립되고 유지되어야 하며 국가는 이를 보장한다'고 명시돼 있다. 이는 국가가 혼인과 가족생활에 대해 차별하는 것을 금지한다는 의미다.
하지만 종부세는 헌법 제36조 제1항을 위반할 소지가 다분하다는 것이 최근에 등장한 쟁점이다.
이동식 경북대 교수가 지난 20일 한국세무사회 포럼에서 발제한 '주택에 대한 종합부동산세 과세와 헌법 제36조 제1항' 자료에 따르면 A와 B가 각각 공시가격 11억원의 주택을 소유하고 있다고 가정했을 때 이들이 혼인을 했을 경우 종부세는 680만원이 부과되며 혼인관계가 아니라면 종부세는 부과되지 않는다.
결국 혼인을 했을 경우에 종부세가 부과되는 구조 때문에 종부세는 혼인한 자에 대한 차별을 금지하는 헌법을 위반했다는 지적을 받고 있는 것이다.
이밖에 다주택자에 대한 차별, 타 자산과 부동산 자산과의 차별 과세, 일시적 2주택에 대한 타 세목과의 차별 등도 문제로 거론된다.
홍기용 한국납세자연합회장(인천대 교수)는 "종부세가 위헌인 이유는 첫째 혼인으로 2주택이 된 것에 대한 차별과 두 번째는 세 부담 능력이 없는 자에게 과중한 세금을 내게하는 것"이라며 "부동산 자산에서 부채도 빼주지 않고 종부세를 과세하는 것인데, 이는 프랑스의 부유세보다 더 강한 것"이라고 지적했다.
이어 "재벌이나 부자라는 사람들의 자산을 살펴보면 주로 주식을 가지고 있는데 이들에게 주식보유세를 부과한다고 하면 사람들이 제정신이냐고 하겠냐. 이는 주식과 부동산 자산을 차별하는 것"이라며 "글로벌 기준을 벗어나면 국가경쟁에서 저해되는 요소가 반드시 발생하기 때문에 글로벌 추세에서 벗어나면 안 된다"고 강조했다.
이희정 기자 hjlee@newdailybiz.co.kr
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